拆遷怎么談能多要一點，一、對自己能獲得的補償有一個心理預期能獲得多少補償不是張口就來的，而是通過自己的初步估算來的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補償時心里就有了一個
一、對自己能獲得的補償有一個心理預期
能獲得多少補償不是張口就來的，而是通過自己的初步估算來的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補償時心里就有了一個底，不至于漫天要價，也不至于要個“白菜價”。
二、啟動法律程序調查項目的違法點
啟動法律程序調查項目的違法點十分必要，補償談判類似于商業談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動權或者不過是在浪費時間說話而已。啟動法律程序調查項目，找到項目的違法點就相當于增加了談判的籌碼。找到的違法點越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動更多，提高補償的可能性也就更高。
三、制定好談判的策略和方案
在談判開始前要制定談判的測量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補償，在哪些地方可以讓步等。同時也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問題。結合自己的優勢和被征遷人的劣勢，制定出合理的談判策略和方案。
四、不卑不亢
談判過程中面對各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現得唯唯諾-諾，征遷人說什么就是什么，也不能表現得太蠻橫，對征遷人抱有強烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補償談判一般都有多次，這次談不攏只能說明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協或者我們的心理預期確實偏高。我們要做的就是繼續走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預期太高，如果太高則需要根據實際情況進行調整。
一、拆遷補償談判要怎么做
1、知己知彼，百戰不殆
這是拆遷協商談判前的準備工作。大家一定要注意搜集信息，及時查閱以及相關公告、申請國家行政機關信息公開和適當了解周邊類似房地產的市場價格，了解當前拆遷補償的標準和水平，再結合自身情況可以確定自己的目標和底線。我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時做到心中有數，游刃有余。所以，還要多征收存在一些拆遷方的信息，例如到底是誰要拆我們的房子？他們有沒有權限？又有著一種怎樣的背景？做好了這些需要充分的準備，就容易在之后的談判中做到從容應對。
2、少說多聽，不要輕易亮底
征收方第一次來上門是來摸你的底的，探探你的情況和心理預期。這時候千萬不要把自己內心的真實報價直接透露給對方。因為一旦發現對方知道了你的底線，主動權就在他手里了。不要輕易讓對方摸清你的底，一方面不要明確表態接受或不接受征收方提出的補償條件，為日后的談判留出余地；另一重要方面就是不要選擇直接說出自己的心理價位，這樣可能會導致沒有爭取實現更高要求補償的空間。其次，一定要善于傾聽，而且能夠盡量不露痕跡的啟發對方多說，在他發表不同意見的過程中和判斷對方的底線，捕捉有用信息，及時做好錄音記錄，從而不斷調整自己的應對方法策略，掌握談判的主動權。
3、跟有決定權的人進行談判
與對方談判有意義的前提要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費了大量的口舌和精力跟對方談了半天，最后他說的不算，此時你就會很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認跟自己談判的人是不是有決定權和執行權，以免對方在關鍵時刻以沒有權限為借口來推脫，浪費您寶貴的保護合法利益時間。實踐中，一些被征收人會根據情況主動提出與項目動遷工作的負責人、領導來直接談，這是富有智慧的做法。
4、合理的價格，不是漫天要價。
談判前必須給自己定一個心理預期價位，這也是大家比較猶豫的。如果要求過高，可能會直接談崩；要求過低，又擔心吃虧。所以報價要合理，可以選擇稍微高于自己的心理預期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。首先，可以和周邊房地產市場價格對比，因為對被征收房屋價值的補償，一般情況下不得低于房屋征收方式決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格，這是有充分的法律理論依據的；其次，要考慮到了自己之后的生活質量和居住條件，以不降低且略有提升為標準。無論對于如何，指望著拆遷暴富都是不值得提倡的心態，也往往無法得到實現。
5、找到征收的非法點靈活運用準備
征收方在拆遷整個過程中的違法點經常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等。這時指出它的違法點，往往可以提高談判的籌碼。因為拆遷方怕一旦在敗訴，整個拆遷建設項目的進度將會受到嚴重影響，損失也會極大。所以需要談判時抓住對方的破綻和弱點，對最終能夠獲得滿意的談判結果也能起到十分重要的作用。當然，這就需要被征收人對590號令及相關的規范性文件具有一定相當重視程度的基礎和了解了。兩眼一摸黑式的談判，信息和知識儲備都不對等，那么被征收人吃虧幾乎是難以扭轉的。
6、房屋不能輕易動遷，協議要認真簽訂
房子和拆遷補償協議是兩個非常重要的砝碼。房子是要求經濟補償的重要憑證和依據，一旦房子守不住被非法強拆，之后的保護合法利益和談判將變得更加困難重重。而補償協議一旦簽了，就意味著你接受了對方提出的條件，對方已沒有可以和你繼續談判的必要。由于協議具有法律制度效力，之后再想反悔也很難。所以對于大家一定要謹記，對待房子和補償協議這兩個對拆遷工作至關重要的問題，要慎之又慎，切不可聽信拆遷方的口頭承諾或誘騙搬出房子、簽署合作協議。只要能夠堅守住房子就是這個主要陣地，在對補償安置不滿時暫不簽字，你手中就還有很多談判的砝碼，就有機會在之后的保護合法利益中為自己努力爭取一個比較滿意的補償。
7、及時提起訴訟抓獲違法拆遷過程
需要注意的是，不要以為守住了房子、也沒有同意簽協議，就可以占據主動地位了。要防備對方看你一直不肯合作，為了爭取時間，進行司法強拆或者違法強拆偷拆。應對策略就是能夠及時通過行政法律訴訟來阻滯征收方逼遷的腳步。譬如及時提供依據590號令的規定來提起針對征收補償方式決定的復議、訴訟，就可以得到有效的暫停司法強拆的推進步伐，提起的時間點上，通常情況來說，可以選擇稍微向后拖延一下，在6個月的起訴期限屆滿前提起，充分開發利用這段起訴期限來征收工程項目涉嫌違法及補償安置顯著偏低、不合理的證據，這是聰明的做法。
二、拆遷過程中的注意事項
第一、也是最最重要的動拆遷大忌：托人找關系。
如果家里遇到了動遷，千萬千萬不要急著托熟人、找關系。這樣做絕對是有百害而無一益！這一點非常要緊，一定切忌，切忌！托人就被斬，因為動遷組會給你托的人好處，這是公開的潛規則，這樣你的利益會被多扒一層皮。而且你還因為面子關系，不好意思和熟人討價還價。站在動遷組的立場上來看，你去托人來談判，說明你自己就是沒辦法了，你托的人就好比是你的底牌，你怎么可以把底牌隨便亮出來呢？我們中國人遇到難辦點的事往往就喜歡去托人幫忙，這一點恰恰就是動遷組最最喜歡遇到的了。
第二、你知道拆遷中，什么樣的人家最容易被最先趕走嗎？
對！就是家里有人做公務員的，或者自己本身是某個部門的領導。因為這樣，動遷組就可以找到你的上級領導，找組織給你談心，作思想工作，到這份上，你連談判的余地都沒有，只能是動遷組給多少就簽約了。曾有一普通警察父母家里遇到動遷，派出所所長要求該警察回家配合動遷，等簽好約再來上班。
第三、家里人數要多，最好是人員組成復雜，幾代人同住。
眾所周知，動遷組都是流氓無賴，你家里若是孤兒寡母，老人獨居。就會遭到騷擾，比如鎖眼里被人灌了膠水，樓梯被人抽掉，莫名其妙的著火，放在樓道里的東西不翼而飛，等等。。。家里人多會好一些，但是人一多就一定要團結，須知動遷組最擅長挑撥離間，讓你們自己家里產生矛盾，他就可趁虛而入。而且切忌在動遷組面前講周圍鄰居的壞話，他們很擅長利用鄰里之間的矛盾，讓你們互相不通消息，都以為自己拿的比別人多。曾有樓上樓下2戶人家，同一天上午下午搬走的，各方面情況都差不多，拿到的錢居然會相差十多萬塊。
一、高速拆遷一般提前多久談拆遷
征遷準備階段
1、委托文物、壓礦、地災、水保、環評、土地等相關咨詢評估機構完成相應的報告書，并獲取相關行政批文后，委托國土咨詢評估機構編制土地利用總體規劃修改及土地預審呈報書，報省國土資源廳審批。
2、在設計單位出征地紅線圖后，委托林業勘察單位編制《使用林地可行性研究報告》和《使用林地調查報告》，報林業廳初審，報國家有關部門批準。
3、省政府印發永武高速征地拆遷補償標準。
4、地方政府建立相應的征地拆遷協調領導小組，并成立全職的征地拆遷辦公室，辦公室應設立土地核查小組、房屋丈量小組、矛盾糾紛協調小組。
5、根據初步設計編制征地拆遷簡介，準備征地拆遷使用的各種表格及工具、用具等。編制項目征地拆遷實施預案，為正式實施征地拆遷做好充分準備。
6、召開征地拆遷動員大會。
二、宣傳動員階段
采取多種形式，宣傳項目的重要性和征地拆遷政策。通過宣傳發動，使沿線群眾和征遷安置對象熟悉掌握永武高速公路征地拆遷政策、計劃安排，爭取公路沿線被征單位和個人積極配合、參與、支持。
三、勘察核實階段
該階段的主要任務是以施工設計圖為依據，通過實地勘察放線，劃定高速公路征地拆遷紅線范圍，對征遷范圍內的實物指標進行丈量、清點、核實、登記、簽認，為開展征遷補償提供數據指標。
1、與地方征遷辦簽訂紅線邊溝開挖協議。
2、由設計單位依據紅線圖劃定紅線范圍，進行紅線放樣，項目辦、地方征遷辦共同參與。確定中線和邊線、打樁、開挖邊溝和邊界保護。
3、勘測界定：土地勘測單位以施工圖為依據，對項目征地進行勘測核對、繪制勘測界圖、市縣勘測定界報告書，正式確定公路用地范圍。
4、實物指標調查，在劃定公路用地紅線范圍的同時，與設計單位、各地征遷部門、國土部門、林業部門、被征戶（單位）共同對紅線內土地、建筑物、地面附著物等進行現場實地丈量、清點、登記、四方共同簽認工作，調查登記結束后及時統計、核算、匯總并上報確認。征地拆遷調查資料應永久存檔保存。
四、征地拆遷階段
（一）簽訂協議
1、與市（縣）征地拆遷部門簽訂征遷協議及項目管理責任書、征遷管理資金管理協議。
2、各地征遷部門以確認的實際核實面積和實物為依據，以村為單位分解到農戶，對被征地單位和個人的土地及房屋、類別、面積、補償資金進行張榜公布。在公布期間無爭議和舉報，各地征遷部門，村組分別與被占地的單位、個人簽訂征地和房屋征遷補償協議。
3、與沿線電力、通訊、水利等部門及其它設施的權屬單位按實物指標調查結果簽訂拆遷補償協議。
（二）實施征地拆遷
1、按照征地拆遷實施辦法，拆除征地紅線范圍內的各類構筑物、地面附著物等，滿足交地、施工條件。
2、在當地黨委政府的領導下，由地方征遷辦負責組織具體實施，項目征遷辦指導、督促、檢查征遷進度。
3、督促沿線電力、通訊、水利等部門履行協議，滿足施工單位進場施工要求。
五、資金兌付階段
1、保證征遷對象及時足額得到補償。
2、依據征遷勘察、調查核實實物指標、核算征遷補償資金，按照協議按比例分期支付補償資金。
3、征地拆遷補償費由項目建設單位按征地拆遷的實際進度分期付款。即：征地拆遷協議簽訂后先付征地拆遷補償費的50％，土地丈量、調查及核算匯總上報后，在完成征地范圍內的清障工作達到交地條件，經驗收后，在建設用地交付施工單位使用并全面開工后，再付征地補償費的50％；縣（市、區）、鄉（鎮）政府與拆遷戶簽訂協議后再付拆遷費的50％（撥付比例按省政府文件規定為準）。
4、電力、通訊、廣播、水利等部門專業設施的拆遷補償撥付比例按補償協議的約定辦理。
5、按照規定、進度分期撥付地方征遷辦的管理費用。
六、拆遷安置階段
按照拆遷安置辦法，通過采取各種措施，把因修建高速公路搬遷的廠礦、企事業單位、機關、學校、個體工商戶、集體和個人的原有生產、工作、生活秩序在規定的時間內得到恢復，它直接關系到人民群眾安居樂業、經濟的發展、社會的穩定。各地征拆部門一定要在當地黨委政府的領導下，按照分級負責的原則，切實做好此項工作。地方征拆辦要對拆遷戶宅基地安置點嚴格把關并告知項目征拆辦，避免亂占耕地。
七、工程建設階段
1、根據國家法律法規，結合本項目建設實際，對前階段工作進行全面的清理和回顧。以施工單位進場交地為切入點，按照“缺什么、補什么”的原則，在妥善處理好本項目征拆的各種遺留問題的基礎上，滿足施工單位進場開工的要求；
2、地方政府辦理征地農民社會保障手續，配合國土部門獲取土地使用批文，滿足項目對用地的法律要求；
3、地方征拆辦對征拆戶宅基地安置點的選擇要按規定、按標準執行；4、施工單位進場，復核項目用地，正式移交施工用地；八、服務協調階段
1、施工過程中需二次征地：設計單位、業主、監理單位、當地政府人員現場核實補簽征地手續。
2、協調好施工單位在施工過程中與各方的矛盾與糾紛，協助施工單位辦理臨時用地、
施工便道、取砂采石、用水用電等手續。
3、加強與個部門的聯絡，協調好項目辦及各參建單位與各個部門的關系。
八、竣工通車階段
1、涵洞通道接水是否通暢，并經地方征遷辦、項目辦工程處驗收。2、督促施工單位履行合同，恢復施工便道原貌。
3、督促施工單位對臨時用地實行相應的綠化等措施恢復植被。
九、驗收總結階段
1、根據國家法律法規，結合本項目建設實際，對征地拆遷過程進行全面回顧和清理，以完善手續為切入點，妥善處理好征地拆遷的各種遺留問題，辦齊各種批文和證照，滿足工程交工驗收是需要。
2、征地拆遷的資料收集，整理、匯總、歸檔、移交工作，達到征地拆遷工作無遺漏、批文證照無遺漏、數據資料無差錯的目的。
3、征地拆遷驗收總結是項目驗收總結的一個重要組成部分，是項目竣工驗收的考核指標之一。
可以看出，為規范拆遷工作，保證群眾的合法權益，國家對高速公路征地拆遷工作流程有嚴格的規定，不僅是各施工部門，待拆遷人員也應該對拆遷流程和補償標準有深入的了解，拆遷工作按照規定程序進行，盡量避免因征地拆遷帶來不必要的糾紛和困擾，保證建設工作能順利完成。
1、對自己能獲得的補償有一個心理預期
能獲得多少補償不是張口就來的，而是通過自己的初步估算來的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補償時心里就有了一個底，不至于漫天要價，也不至于要個“白菜價”。
2、啟動法律程序調查項目的違法點
啟動法律程序調查項目的違法點十分必要，補償談判類似于商業談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動權或者不過是在浪費時間說話而已。啟動法律程序調查項目，找到項目的違法點就相當于增加了談判的籌碼。找到的違法點越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動更多，提高補償的可能性也就更高。
3、制定好談判的策略和方案
在談判開始前要制定談判的測量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補償，在哪些地方可以讓步等。同時也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問題。結合自己的優勢和被征遷人的劣勢，制定出合理的談判策略和方案。
4、不卑不亢
談判過程中面對各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現得唯唯諾諾，征遷人說什么就是什么，也不能表現得太蠻橫，對征遷人抱有強烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補償談判一般都有多次，這次談不攏只能說明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協或者我們的心理預期確實偏高。我們要做的就是繼續走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預期太高，如果太高則需要根據實際情況進行調整。
一、對征地補償安置方案不滿意怎么辦？
1、對耕地征收補償不滿意該怎么辦？
當前我國的法律法規對于被征收人的權益保障是比較完善的。我國《土地管理法》明確規定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費，并明確了相關補償費用的核算原則。
對農村集體土地的征收，在征收前有組織聽證的環節，如果村民對補償數額、補償的計算方式有異議，可以在聽證時就表達異議。征地批復后，如果認為補償不到位，可以通過行政復議、行政裁決的方式來解決。
2、對房屋征收補償不滿意怎么辦？
對于國有土地上房屋的征收補償問題，法律也有明確的規定。在評估階段，《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估，對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告，被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
需要說明的是，對于拆遷補償款項是和被拆遷房屋的性質、區位、建筑結構、裝修裝飾、具體用途等因素相關的，如果對拆遷補償的數額有異議，最好在評估階段就及時溝通。
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來源：頭條-拆遷怎么談能多要一點，拆遷怎么談能多要一點農村
投稿：宋清
內容審核：王四新律師
