佳兆業是拆遷補償,開發商“暴雷”，深圳股份合作公司怎么辦從“法律”角度探討,過去幾年，不少開發商“暴雷”，甚至被列為“失信被執行人”，如恒大、佳兆業等（見下圖）。而許多深圳社區股份合作公司（下稱“股份合作公司”）卻與之正在合作開發城市更新/
過去幾年，不少開發商“暴雷”，甚至被列為“失信被執行人”，如恒大、佳兆業等（見下圖）。而許多深圳社區股份合作公司（下稱“股份合作公司”）卻與之正在合作開發城市更新/征返地/留用地項目。有些項目停滯不前，有些項目原有物業已被拆除，有些項目過渡期租金兩年沒支付。面對如此情況，深圳社區股份合作公司該怎么辦？
（圖1）
（圖2）
筆者結合過往項目經驗，以“法律關系”的角度，按項目階段，探討分析相關法律問題以及提出法律建議，供深圳社區股份合作公司參考，希望有些許幫助。
一、 前期服務階段
在深圳眾多城市更新/征返地/留用地項目中，深圳社區股份合作公司一般會委托第三方機構（開發商或咨詢公司）作為前期服務商，負責項目的立項工作。如2022年11月13日，深圳市龍崗區平湖街道上木古股份合作公司等與項目前期服務商華僑城集團簽訂前期服務協議（見下圖）。
（圖3）
那么，前期服務協議中的甲乙雙方到底是什么法律關系？如果受委托的開發商“暴雷”，股份合作公司能否單方面解除前期服務協議？
根據筆者起草或審訂過的前期服務協議，該協議是一份委托合同?！睹穹ǖ洹返诰虐僖皇艞l規定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同?！奔次腥耍ü煞莺献鞴荆┪惺芡腥耍ㄩ_發商或咨詢公司）處理委托人委托的事務，如城市更新項目的立項申報。
那么，既然是委托合同法律關系，如果受托人（開發商）已經或將要“暴雷”，沒有能力處理該項目的立項申報工作，那么股份合作公司是否可以單方面解除前期服務協議？
筆者認為：首先，如果雙方能夠協商一致，那么可以協商解除合同?！睹穹ǖ洹返谖灏倭l第一款也規定：“當事人協商一致，可以解除合同”。 其次，前期服務協議是否明確約定合同解除的情形?！睹穹ǖ洹返谖灏倭l第二款規定：“當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同”?；蛘呷绻捌诜諈f議約定委托期限，那么委托期限到期后協議就自動終止。再次，如果無法協議解除，那么就得看有沒有“法定解除”的情形。《民法典》第五百六十三規定：“下列情形之一的，當事人可以解除合同……”最后，如果既無法協議解除，又沒有法定解除的情形，而股份合作公司又希望提前單方面解除前期服務協議，那么股份合作公司可能需要支付一定的委托費用，除非前期服務協議明確約定是無償?！睹穹ǖ洹返诰虐俣藯l也規定：“受托人完成委托事務的，委托人應當向其支付報酬。”
因此，前期服務協議的合同條款擬定十分重要，否則，股份合作公司并不能簡單地解除前期服務協議，否則有可能要承擔一定的委托費用。
另外，既然前期服務協議是委托合同，股份合作公司有權單方面解除，那么開發商與股份合作公司簽訂了前期服務協議后，是否代表該開發商將來就必然能夠開發該項目呢？答案是否定的，因為前期服務協議并不是合作開發協議！不少外地投資機構或開發商對深圳當地城市更新政策不了解，誤認為簽了前期服務協議就確認是其開發，從而導致不必要的經濟損失。
二、 合作開發階段
股份合作公司與開發商已經簽訂合作開發協議，正式確立合作開發的合同法律關系。可是，這個時候，開發商“暴雷”，沒有能力繼續推進該項目。
面對如此情況，股份合作公司該怎么辦？
筆者認為，此時要分以下兩個情況分析：
（1）如果股份合作公司希望繼續與之合作開發，認為該開發商還是能夠恢復過來，那么股份合作公司就被動地等待開發商好起來。
（2）如果股份合作公司希望終止合作開發，那么就要知道房地產合作開發協議的甲乙雙方是什么法律關系。
房地產合作開發協議不是典型合同，是一般合同，《民法典》第四百六十四條規定：“合同是民事主體之間設立、變更、終止民事法律關系的協議。”《民法典》第四百六十五條規定：“依法成立的合同，受法律保護……對當事人具有法律約束力?！薄睹穹ǖ洹返谖灏倭憔艞l規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務?！币虼?，一般情況下，合同簽訂后雙方就應當履行合同條款，不能隨意解除合同。
此外，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對房地產合作開發合同也給了一個具體定義，第十四條規定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議?！?
因此，股份合作公司并不能簡單地解除合作開發協議，否則可能會產生法律糾紛，或有可能要賠償開發商一定的收益損失。具體還需認真審核當時的合作開發協議是怎么簽訂，是否有約定合作開發期限，是否有約定合同終止條件，是否有約定追加增信措施等等。
三、 已移交原有物業階段
城市更新項目已經確定合作開發商，簽訂了合作開發協議以及搬遷補償協議，股份合作公司已把其物業移交給開發商，但還沒拆除?？墒?，這個時候，開發商“暴雷”，沒有能力繼續開發該項目，過渡期租金也沒能力繼續支付。
面對如此情況，股份合作公司該怎么辦？
筆者認為：第一，股份合作公司有權要求開發商把物業返還給股份合作公司，股份合作公司繼續將物業出租獲取租金收益。第二，股份合作公司視具體情況而定，是否終止合作開發協議或另外尋找其他合作開發商。第三，如果合作開發協議有相關違約條款，股份合作公司還有權向開發商主張欠付的過渡期租金以及其他經濟損失。
四、 已拆除原有物業階段
股份合作公司已經把原有物業移交給開發商，開發商也把物業拆除?？墒?，這個時候，開發商“暴雷”，沒有能力繼續開發該項目，過渡期租金也沒能力繼續支付。
（圖4）
面對如此情況，股份合作公司該怎么辦？
根據筆者過往處理過的項目，一般情況下，股份合作公司僅僅與開發商的項目公司簽訂合作開發協議，并沒有要求開發商的集團公司或者實際控制人作為擔保方，更沒有其他貨幣或不動產擔保措施。如果項目出現糾紛或爛尾，股份合作公司也只能起訴項目公司，而項目公司往往又是空殼公司，名下并沒有什么資產。這個時候，股份合作公司才發現當年簽訂的合作開發協議如此重要！也如此隨便！為此股份合作公司現在承擔相應的不利風險及結果。至于股份合作公司該怎么簽合作開發協議，詳見筆者之前的文章《合作開發協議的核心條款》。
此時，股份合作公司該怎么辦？（1）起訴項目公司？沒用，因為項目公司沒有資產。（2）如果沒有明確約定解除合同的條件，單方面解除合作開發協議？可能反而需要賠償開發商一定收益損失。（3）尋找其他開發商投資收購該項目？難！因為原有開發商會要求溢價出售。（4）雙方協商解決？也難！開發商不愿意無條件退出，畢竟前期也投入不少資金。（5）等待政府救助？遙遙無期。（6）或許有其他辦法，具體項目，具體分析，筆者去年在深圳市寶安區集體資產辦協會開講座時有提到個別項目的解決辦法。
面臨如此困境，筆者認為，很多時候，股份合作公司在簽訂合作開發協議時并沒有盡可能多考慮各種風險，在項目過程中，也沒有對相應的漏洞進行補救，從而導致目前進退兩難的困境。其次，面對開發商經驗豐富的專業團隊（項目開發團隊、法律團隊、財務團隊），股份合作公司往往處于十分劣勢。
五、 建設階段
項目已經動工建設，但在建設過程中，開發商“暴雷”，沒有能力繼續開發。此時，項目的土地使用權也已抵押給了銀行用作申請開發貸款，貸款資金也有可能被挪用。
面對如此情況，股份合作公司該怎么辦？
這種情況最糟糕！銀行和施工單位有可能起訴開發商，要求拍賣已抵押的土地使用權和在建工程，并優先獲得受償款。如果這樣，股份合作公司不但失去已被拆遷的原有物業，而且原有的土地使用權也沒有，回遷物業更不可能實現。到了如此境地，股份合作公司追悔莫及！股份合作公司將承擔“不可承受之重”，面臨巨大損失。
六、 結語及建議
誰也沒想到現在會有如此多的開發商“暴雷”，但是，無論是當年簽訂合作開發協議時，還是合作開發過程中、亦或是現在，深圳社區股份合作公司其實是可以做得更多、做得更好。必要的法律風險意識和防范措施還是非常有必要的！尤其面對如此重要的城市更新項目/征返地項目/留用地項目。
股份合作公司簡單、隨便地與開發商簽訂合作開發協議，沒有任何保障措施的情況下，把原有物業交付給開發商，把土地使用權交給開發商申請抵押貸款，這無異于“裸奔”在項目中。
可是，筆者曾經在許多項目提出的法律建議或法律保障措施卻被認為“多此一舉”。
所以，筆者還是建議，將要進行合作開發項目的股份合作公司，應好好擬定合作開發協議，正在進行合作開發項目的股份合作公司，應好好審核有什么漏洞需要填補。
最后，衷心希望所有的深圳社區股份合作公司越辦越好！
#深度好文計劃#
蔡國堅
合伙人律師 法律博士 深圳原住民
專業領域：上市并購、城市更新、重大訴訟糾紛
電子郵箱：182231951@qq.com
微信：182231951
2024年4月11日
30日上午8點多，光明新區百花洞路的一家安華某某工廠門前，數十名男子發生對峙，場面一觸即發。幸好防暴警察及時趕到現場，將雙方分開，事態未進一步擴大。媒體了解到，此次沖突起于一場股權轉讓糾紛，一方憑借深圳市中級法院判決的股權轉讓協議有效的判令，保護工廠內物業財產，另一方則阻撓判決執行，雙方因此發生對峙。 從早上對峙到中午12時 當日上午，安華某某工廠門口聚集了大批警察和民兵應急分隊隊員，手持防暴工具。沖突雙方各有數十名男子，一方為某某集團公司派請過來的人員，另一方為和X控股有限公司的人員，雙方以工廠推拉門為界形成對峙。 現場一名知情者告訴媒體，雙方對峙從早上開始，一直持續到中午12時，一場沖突隨時可能發生。防暴警察趕到后，急忙將雙方隔開，并將一些器械進行沒收。 媒體采訪了解到，安華某某工廠原股東為和X控股有限公司，幾年前該公司與某某集團有限公司簽訂了安華某某公司的100%股權轉讓協議。某某集團公司將部分款項支付后，對方一直拒不辦理轉讓手續。為此，某某集團公司將和X控股有限公司告上法庭，市中級法院判決前者勝訴，判令后者履行轉讓協議。在執行受阻的情況下，某某集團公司向法院申請強制執行?！ 『蚗控股公司謝絕采訪 據某某集團公司工程部總經理陳先生介紹，2011年6月安華某某工廠因為資不抵債，當時的股東和X股份有限公司便與某某集團公司簽訂了《股權轉讓協議》，將安華某某工廠100%的股權轉讓給某某集團公司。 我們公司已經按照合同規定將890多萬打到規定的賬戶上，沒有想到和X股份公司的一些股東在2012年反悔違背協議，拒絕配合辦理股權轉讓手續，我們公司隨后在2012年向深圳中級人民法院提起訴訟，深圳市中級人民法院作出民事判決，判決和X股份有限公司向某某集團公司辦理股份轉讓手續，該判決隨后被廣東省高級人民法院與最高人民法院所維持，就在中級人民法院準備強制辦理股權轉讓的期間，和X控股有限公司的個別股東阻撓判決執行，并且準備將該物業做非法處置。陳先生說。 陳先生說，他們得知對方的舉動后，不得已才請來了公司內部物業公司的人員過來，保護物業工廠物業。陳先生隨后向媒體出示了市中級法院的判決書，和協助執行通知書。對此，工廠內的和X控股有限公司負責人謝絕了媒體的采訪，只是表示不好多說?！ ∶襟w隨后從光明警方了解到，雙方對峙事件確由股權轉讓糾紛而起，警方趕到現場后，事態未進一步擴大，雙方人員隨后散去。
法律分析:
符合以下要件構成詐騙：1、詐騙人主觀上具有非法占有的故意，詐騙罪以行為人具有非法占有為目的作為主觀構成要件的。2、詐騙人在借款時采用虛構事實和隱瞞真相的手段，導致被害人產生錯誤的認識。3、詐騙人在騙得財物后不會考慮歸還財物，因此在財物的使用上毫無顧慮和節制，直接造成財物的滅失。
法律依據:
《中華人民共和國刑法》
第二百六十六條 詐騙公私財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產。本法另有規定的，依照規定。
第一百九十二條 以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資，數額較大的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金額巨大或者有其他嚴重情節的，處七年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產。
單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款的規定處罰。
法律分析：國家機關的公職人員私自入股私人企業，違反了中共中央、國務院關于進一步制止黨政機關和黨政干部經商、辦企業的規定。
法律依據：《中國共產黨紀律處分條例》 第九十四條 違反有關規定從事營利活動，有下列行為之一，情節較輕的，給予警告或者嚴重警告處分；情節較重的，給予撤銷黨內職務或者留黨察看處分；情節嚴重的，給予開除黨籍處分：
（一）經商辦企業的；
（二）擁有非上市公司（企業）的股份或者證券的；
（三）買賣股票或者進行其他證券投資的；
（四）從事有償中介活動的；
（五）在國（境）外注冊公司或者投資入股的；
（六）有其他違反有關規定從事營利活動的。
法律分析：暫前是不需要股東到場的，除非對辦理內容進行實質審查才需要，是抽查型的。股權變更是指公司的股權情況發生了變化，一種是股權總數發生了變化，包括增資、減資兩種形式，另一種是股權的所有人發生了變化，即股權轉讓。
法律依據：《中華人民共和國公司法》第七十一條 有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的，視為同意轉讓。其他股東半數以上不同意轉讓的，不同意的股東應當購買該轉讓的股權；不購買的，視為同意轉讓。
經股東同意轉讓的股權，在同等條件下，其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。公司章程對股權轉讓另有規定的，從其規定。
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投稿：尹子同
內容審核：馮立影律師
