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上海拆遷補(bǔ)償460萬以上,流轉(zhuǎn)后的土地費補(bǔ)償怎么算:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

  • 發(fā)布時間:

    2025-02-15 01:38:31
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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上海拆遷補(bǔ)償460萬以上,土地的脫鉤費用、拆遷補(bǔ)償費、管理費及土地流轉(zhuǎn)的費用;,一、土地的增值溢價部分。成本部分的返還流程:土地整理過程中所發(fā)生的費用,經(jīng)由評估機(jī)構(gòu)核實、國土部門認(rèn)可后提出申請,由財政部門返還。土地的增值溢價部分的返還根據(jù)框

上海拆遷補(bǔ)償460萬以上,流轉(zhuǎn)后的土地費補(bǔ)償怎么算:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

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一、上海拆遷補(bǔ)償460萬以上,土地的脫鉤費用、拆遷補(bǔ)償費、管理費及土地流轉(zhuǎn)的費用;

一、土地的增值溢價部分。

成本部分的返還流程:土地整理過程中所發(fā)生的費用,經(jīng)由評估機(jī)構(gòu)核實、國土部門認(rèn)可后提出申請,由財政部門返還。

土地的增值溢價部分的返還根據(jù)框架性協(xié)議,本級財政留成部分向政府提出申請,由財政部門返還。

土地出讓金的分類與計算

土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件,可以分為以下兩種:

一種是“熟地價”,即提供“七通一平”的地塊,出讓金包括土地使用費和開發(fā)費;

另一種是“毛地”或“生地”價,即未完成“七通一平”的地塊,出讓金僅為土地有償使用的部分,投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。

例如上海北京東路71號地塊面積為2.38萬平方米,有20多家單位和1000多戶居民,**坡長立國際開發(fā)公司與**黃浦資產(chǎn)經(jīng)營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權(quán),并投資5300萬美元。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50-70%左右。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法,地面價為每平方米土地的單價,即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價,即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低,只有把地價分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算,才有可比性,也易于估算投資成本,進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價,實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

土地出讓金的支付方式,如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的,要以外匯支付,如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的,可以人民幣支付。也有的實物支付的方式,如投資者得到一塊土地,以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。

二、流轉(zhuǎn)后的土地費補(bǔ)償怎么算

土地流轉(zhuǎn)后補(bǔ)償費歸土地承包經(jīng)營權(quán)人。土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn),是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織,即保留承包權(quán),轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。【法律依據(jù)】《土地管理法》第四十八條第一款、第二款、第三款征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償,保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費用,并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素,并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

三、征地補(bǔ)償費用如何管理及分配

各項補(bǔ)償費用由被征地單位收取后,按如下方式處理:

1、土地補(bǔ)償費、依法應(yīng)支付給集體的安置補(bǔ)助費、集體所在的青苗補(bǔ)償費和附著物補(bǔ)償費,由被征地單位管理和使用。

2、青苗補(bǔ)償費和附著物補(bǔ)償費歸青苗和附著物的所有者所有。

3、安置補(bǔ)助費的歸屬、使用:

(1)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的,支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,由其管理和使用。

(2)由其他單位安置的,支付給安置單位。

(3)不需要統(tǒng)一安置的,發(fā)放給安置人員個人或經(jīng)被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。

一、南昌灣里征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的?

1、一類區(qū)片補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):區(qū)片價:38682元/畝。菜地、果園、茶園、人工高產(chǎn)油茶園、棉地、精養(yǎng)魚塘不低于38682元/畝;旱地、宅基地不低于25916元/畝;林地及其他農(nóng)用地、集體建設(shè)用地不低于13538元/畝;未利用地不低于7736元/畝。

2、二類區(qū)片補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):區(qū)片價:34599元/畝。菜地、果園、茶園、人工高產(chǎn)油茶園、棉地、精養(yǎng)魚塘不低于34599元/畝;旱地、宅基地不低于23181元/畝;林地及其他農(nóng)用地、集體建設(shè)用地不低于12109元/畝;未利用地不低于6919元/畝。

3、三類區(qū)片補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):區(qū)片價:33198元/畝。菜地、果園、茶園、人工高產(chǎn)油茶園、棉地、精養(yǎng)魚塘不低于33198元/畝;旱地、宅基地不低于22242元/畝;林地及其他農(nóng)用地、集體建設(shè)用地不低于11619元/畝;未利用地不低于6639元/畝。

二、怎么解決征地補(bǔ)償糾紛?

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭議

先由縣級以上政府協(xié)調(diào),協(xié)調(diào)不成的,由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。

2、補(bǔ)償費用分配糾紛

其性質(zhì)為民事糾紛,當(dāng)事人為村委會或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)和村民,當(dāng)事人可以通過民事訴訟解決。

3、征地信息公開糾紛

屬于行政爭議,當(dāng)事人可以通過行政復(fù)議和行政訴訟的方式解決。

四、土地征收補(bǔ)償費計算方法改革

本文介紹了征用土地的補(bǔ)償費用主要包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費用。同時,提到了《中華人民共和國民法典》第二百四十三條關(guān)于征收集體所有土地的規(guī)定,以及征收補(bǔ)償費用的管理和使用要求。具體來說,土地補(bǔ)償費的計算標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同類型土地而有所不同,征收土地的補(bǔ)償費用應(yīng)當(dāng)專款專用,用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)和改善生產(chǎn)和生活條件,禁止侵占、挪用、私分、截留、拖欠。

法律分析

征用土地的補(bǔ)償費用主要包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費用。

《中華人民共和國民法典》第二百四十三條規(guī)定,為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)。

征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費用,并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費等費用。

一、土地征收補(bǔ)償費的計算標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

征用耕地的補(bǔ)償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍;征用其他土地的補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況具體規(guī)定。

征用人工魚塘、養(yǎng)殖場、宅基地、果園及其它多年生經(jīng)濟(jì)作物的土地,按鄰近耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計算。

被征用土地的青苗補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

被征用土地上的附著物,由省、自治區(qū)、直轄市自行制定。參照建筑造價折多少,補(bǔ)償多少。征用城市郊區(qū)的菜地,用地單位應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。標(biāo)準(zhǔn)為:百萬人口的城市,每征用一畝菜地,繳納7000-10000元;50萬以上不足百萬人口的城市每征用一畝地,繳納5000-7000元;不足10萬人口的城市,每征用一畝菜地,繳納3000-5000元。

各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn),確定自己的標(biāo)準(zhǔn)。但不得超出以上標(biāo)準(zhǔn)限額。

二、征地補(bǔ)償費如何管理

1、土地補(bǔ)償費

由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會管理,主要用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)和改善生產(chǎn)和生活條件,可視土地使用者或者土地承包者對土地的投入情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

2、安置補(bǔ)助費

誰負(fù)責(zé)安置,誰管理、使用,不安置的支付給個人。

3、地上附著物補(bǔ)償費

誰拆遷或遷建的,支付給誰;自行拆遷的,支付給附著物的所有者;林木、果樹補(bǔ)償給所有者。

4、青苗補(bǔ)償費

青苗的補(bǔ)償費支付給所有者。禁止侵占、挪用被征地單位征地補(bǔ)償費和其他有關(guān)費用。

5、對征用承包戶的土地補(bǔ)償

征用農(nóng)業(yè)承包戶的土地,承包期限在10年以上的,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民委員會可以將土地補(bǔ)償費的80%支付給土地承包經(jīng)營者。

結(jié)語

征用土地的補(bǔ)償費用主要包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費用。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百四十三條和《中華人民共和國土地管理法》第四十七條的規(guī)定,為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費用,并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費等費用。

法律依據(jù)

中華人民共和國農(nóng)業(yè)法(2012修正):第九章 農(nóng)民權(quán)益保護(hù) 第七十一條 國家依法征收農(nóng)民集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)保護(hù)農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益,依法給予農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征地補(bǔ)償,任何單位和個人不得截留、挪用征地補(bǔ)償費用。

中華人民共和國農(nóng)民專業(yè)合作社法(2017修訂):第八章 扶持措施 第六十八條 農(nóng)民專業(yè)合作社從事農(nóng)產(chǎn)品初加工用電執(zhí)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用電價格,農(nóng)民專業(yè)合作社生產(chǎn)性配套輔助設(shè)施用地按農(nóng)用地管理,具體辦法由國務(wù)院有關(guān)部門規(guī)定。

中華人民共和國農(nóng)村土地承包法(2018修正):第一章 總 則 第二條 本法所稱農(nóng)村土地,是指農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。

五、土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

征用耕地、蔬菜地,根據(jù)國家規(guī)定的價格政策,按該土地征用前三年平均年產(chǎn)值的六倍計算;征用魚塘、藕塘、養(yǎng)殖場、果園、竹園、林地等土地,按該土地年產(chǎn)值的五倍計算;征用無收益的非耕地,一般不予補(bǔ)償。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條規(guī)定,征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

征收耕地的補(bǔ)償費用包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費。征收耕地的土地補(bǔ)償費,為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費,按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費,最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

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文章來源參考:【頭條】,上海拆遷補(bǔ)償460萬以上怎么算

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