一、土地征收風險評估報告,土地風險評估報告應當包括哪些內(nèi)容

土地風險評估報告應包括征地原因、征地動員、征地范圍和征地補償方案。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，國家征收土地需經(jīng)法定程序批準并公告實施。縣級以上地方人民政府申請征收土地時，需進行現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并公告征收信息至少三十日，聽取相關利益相關人意見。

法律分析

土地風險評估報告應當包括以下內(nèi)容：

1、征地的原因；

2、征地動員；

3、征地范圍；

4、征地補償方案。

根據(jù)《土地管理法》第四十七條第一款、第二款的規(guī)定，國家征收土地的，應當依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

法律依據(jù)

《中華人民共和國土地管理法》（2019修正）：第四章房地產(chǎn)交易第三節(jié)房地產(chǎn)抵押第四十七條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

二、土地風險評估報告應當包括哪些內(nèi)容？

法律分析：

土地風險評估報告應當包括以下內(nèi)容：

1、征地的原因；

2、征地動員；

3、征地范圍；

4、征地補償方案。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

三、如何對土地利用方式規(guī)劃進行風險評估和管控？

法律分析：

土地利用方式規(guī)劃是涉及到土地資源的重要事項，需要進行全面的風險評估和管控。法律上沒有明確規(guī)定土地利用方式規(guī)劃的風險評估和管控具體的措施和標準，但是法律強調(diào)土地利用必須符合法律法規(guī)的規(guī)定，否則將承擔法律責任。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》

第四十五條　國家保護耕地，加強對土地的保護和管理，嚴格控制非農(nóng)業(yè)建設用地的占用。

第四十七條　未經(jīng)批準，任何單位和個人不得占用、改變土地用途，不得毀壞、危及耕地，不得污染土地環(huán)境。

第八十三條　違反本法規(guī)定，侵犯土地使用權的，應當停止侵犯，消除影響，賠償損失。

第八十四條　違反本法規(guī)定，占用、改變耕地用途的，應當恢復原狀，或者就地采取補救措施；造成損失的，應當賠償損失。

第八十五條　違反本法規(guī)定，破壞或者污染土地環(huán)境的，應當立即停止違法行為，消除危險，恢復原狀或者就地采取補救措施，并承擔相應的賠償責任。

第九十六條　縣級以上人民政府土地行政主管部門和有關部門應當加強對土地利用的監(jiān)管和管理，對違反土地管理法規(guī)的行為及時予以查處，保護土地資源的合理利用和開發(fā)。

綜上所述，對于土地利用方式規(guī)劃的風險評估和管控，必須符合國家土地管理法的規(guī)定，嚴格控制非農(nóng)業(yè)用地的占用，保護耕地，避免對土地環(huán)境的破壞和污染，對違法行為及時予以查處，保護土地資源的合理利用和開發(fā)。

四、征地風險評估由哪個部門評估

法律主觀：土地風險評估報告應當包括以下內(nèi)容： 1、征地的原因； 2、征地動員； 3、征地范圍； 4、征地補償方案。根據(jù)《 土地管理法 》第四十七條第一款、第二款的規(guī)定， 國家征收土地 的，應當依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村 集體經(jīng)濟組織 及其成員、 村民委員會 和其他 利害關系人 的意見。

法律客觀：估價風險主要是估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實價值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差，即是風險的發(fā)生源，主要包括下面幾個方面：1、技術風險。為估價行業(yè)廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進行估價時，是否掌握豐富的基礎資料是估價結(jié)果能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)估價業(yè)起步較晚，許多技術資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。這樣使得估價機構(gòu)和估價人員將在房地產(chǎn)價格預期的技術上面臨極大的不確定性。另外，估價人員的技術水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力。再者就是估價人員素質(zhì)水平不一，雖然通過估價師考試但缺乏實際估價經(jīng)驗，在參數(shù)選擇和方法運用上存在這樣或那樣的偏差，也會產(chǎn)生一定的估價風險。因此，估價技術也是一個風險源。2、政策風險。房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響;另一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般估價人員無法或者說是沒有能力預期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發(fā)生了變化。3、估價對象手續(xù)不全產(chǎn)生的風險。房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如，某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權。企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。這種情況在估價實踐中經(jīng)常遇到，給估價的結(jié)果帶來一定的風險。4、不端正執(zhí)業(yè)態(tài)度引發(fā)的風險。這已成為房地產(chǎn)估價風險的重要來源，主要表現(xiàn)有估價人員工作態(tài)度不認真，估價報告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價結(jié)論發(fā)生較大偏差。在未能掌握房地產(chǎn)的有關情況下，就盲目估價導致估價不實不準。另外，在對國家政策理解不充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟性貶值率或貶值額;以及估價人員與委托方有利害關系，使估價結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風險。5、客觀因素引發(fā)的風險。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風險也比較多。通常情況下有，委托評估房地產(chǎn)的情況未能真實告知評估人員，或有意借口拖延提供有關證件而造成評估不準確，出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛。如產(chǎn)權不明晰，產(chǎn)權證明文件不完整等情況，致使估價值嚴重失實。同時，法律、經(jīng)濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外，由于我國統(tǒng)計資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價值失實而引發(fā)爭議。還有，委托方對估價報告使用不當，也易造成經(jīng)濟糾紛。6、房地產(chǎn)估價自身特性而導致的風險。房地產(chǎn)評估是評估人員根據(jù)評估目的，遵循估價原則，按照估價程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定活動。評估價格是評估人員對房地產(chǎn)理論價格作出的一種估測、推斷。由于房地產(chǎn)市場波動很大，分析影響房地產(chǎn)價格的因素時，國家產(chǎn)業(yè)政策、金融貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響方向、影響幅度等預測，在實際把握中難以做到絲毫不差。

五、征地補償風險評估的內(nèi)容包括哪些

征地補償風險評估的內(nèi)容包括：

1、拆遷原因；

2、拆遷動員；

3、拆遷數(shù)量；

4、拆遷補償；

5、遷移位置；

6、補償解決方法。

一、呼和浩特市大青山前坡征地補償標準是什么

一般拆遷補償標準的調(diào)整由市縣人民政府公布。我國法律規(guī)定各地政府應根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、當?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2至3年對征地補償標準進行調(diào)整，逐步提高征地補償水平。

這個全國沒有統(tǒng)一標準，得看當?shù)氐恼咭话銇碚f，國家對于農(nóng)村房屋拆遷補償?shù)臉藴剩胤讲煌a償不同，以下僅供參考農(nóng)村房屋拆遷補償安置原則和補償安置標準，農(nóng)村房屋拆遷補償按以下國家標準確定：

(一)磚混結(jié)構(gòu)一級房屋每平方米400元，二級每平方米380元，三級每平方米360元；

(二)磚木結(jié)構(gòu)一級房屋每平方米260元，二級每平方米240元；

(三)磚土木結(jié)構(gòu)一級房屋每平方米200元，二級每平方米180元；

(四)簡易結(jié)構(gòu)一級房屋每平方米50元，二級每平方米30元。各結(jié)構(gòu)房屋折舊率按以下標準扣減：

(一)5年以內(nèi)(含5年)房屋折舊率為0%；

(二)5年以上(不含5年)至10年(含10年)房屋折舊率為5%；

(三)10年以上(不含10年)房屋折舊率為10%。

二、簽訂房屋拆遷補償協(xié)議應注意哪些問題

1、審查簽訂合同的主體是否合法我們簽訂拆遷協(xié)議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構(gòu)，是不具備法人的主體資格的，拆遷一結(jié)束就撤了，找都找不著，更不要說以后履行的問題了。

2、合同的主要條款內(nèi)容要明確很多被拆遷人都是第一次經(jīng)歷拆遷，在合同細節(jié)應當怎么約定沒有經(jīng)驗，經(jīng)常簽訂的合同內(nèi)容不明確，導致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷協(xié)議里比較重要必須明確的內(nèi)容有：

（1）補償款的總金額及各項補償內(nèi)容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內(nèi)容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。

（2）補償款的支付時間及支付方式。

（3）安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)因為地理位置決定了土地的區(qū)位價值，土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。

（4）如果簽訂補充協(xié)議，補償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協(xié)議約定為準。

三、征地拆遷訴訟中需要收集哪些證據(jù)？

1、當事人在房屋拆遷補償糾紛訴訟中需要收集的證據(jù)

（1）被拆除房屋的所有權證；

（2）證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)、房屋的建筑面積等證據(jù)；

（3）當被拆除的房屋所有權證上記載的所有人與主張權利的被拆遷人不同時，還需要提交證明拆遷人對于被拆遷房屋享有接受補償安置權利的證據(jù)；

（4）證明房屋被拆除的時間的證據(jù)；

（5）已達成前拆補償協(xié)議的，還應當提交拆遷補償協(xié)議；

（6）經(jīng)過房屋拆遷主管部門的裁決的，還應提交裁決書；

（7）拆遷許可證；

（8）房屋拆遷公告及張貼公告的照片資料；

（9）新建建筑物的《建設工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗收證明；

（10）房屋被拆除前的面積丈量報告；

（11）向被拆遷人支付補償金、房屋搬遷費、電話遷移費、及過渡期安排補助費的憑證；

（12）提供過渡時期臨時用房給被拆遷人的證據(jù)；

（13）用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積、竣工驗收報告等。

2、當事人在土地征收補償糾紛訴訟中需要收集的證據(jù)

（1）被征收土地的所有權或者使用權證明；

（2）地上附著物估計的證明；

（3）征地實施前三年的平均年產(chǎn)值；

（4）證明依法申報征地的文件；

（5）征地方案；

（6）征用土地方案公告及證明公告的圖片資料；

（7）征地補償安置方案；

（8）征地補償、安置方案公告；

（9）國土資源管理部門頒發(fā)的建設用地批準書。

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投稿：孫璇

內(nèi)容審核：黃旭暉律師