一、拆遷時長期居住人如何賠償

有房子也在這里長期居住生活，雖然沒戶口也應(yīng)該給拆遷待遇的。戶口影響多大不好說看政府政策性規(guī)定。

《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋的，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與承租人重新訂立房屋承租租賃合同。被拆遷房屋的室內(nèi)自行裝修裝飾補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。所以被拆遷人與承租人解除合同的，裝修裝飾費由被拆遷人支付。

一、公房拆遷中的承租人和同住人，補(bǔ)償款、安置房如何分配

有關(guān)公有住房的補(bǔ)償法律上并沒有明確規(guī)定，作為承租人通常是能夠享有拆遷補(bǔ)償?shù)模鳛橥∪耍煌胤接胁煌恼撸行┑胤礁鶕?jù)戶籍、實際居住等情況給予一定補(bǔ)償，有些的地方則不對同住人提供補(bǔ)償，不同的地方有不同政策。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)氖諆敺綖楸徊疬w人，既被拆遷房屋的所有權(quán)人，但是存在公租房租賃關(guān)系的情況下，被拆遷人就是公租房租賃關(guān)系中的出租人只有與從承租人解除租賃關(guān)系或?qū)Τ凶馊诉M(jìn)行安置后才能獲得補(bǔ)償。在被拆遷人（出租人）對承租人進(jìn)行安置的情況下，不存在對承租人的金錢補(bǔ)償問題。但在解除租賃關(guān)系的情形中，被拆遷人（出租人）通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租權(quán)的對價。

所以說，公租房拆遷補(bǔ)償?shù)臍w屬要以實際情況出發(fā)，可能并不會獲得拆遷補(bǔ)償，但出租人要向承租人支付一定的買賣對價，實際來說就是賠償。具體金額可根據(jù)實際情況具體商議。

二、承租房屋拆遷，停產(chǎn)停業(yè)的損失由誰承擔(dān)

國務(wù)院規(guī)定：因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。由于該條款沒有明確規(guī)定補(bǔ)償對象，造成在拆遷存在租賃關(guān)系的非住宅房屋時，房屋所有人（出租方）與房屋的實際使用人（承租方）對停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償產(chǎn)生爭議。更有甚者，一些拆遷人利用法律的模糊規(guī)定，故意對實際遭受停產(chǎn)停業(yè)損失的承租人不予補(bǔ)償，造成了拆遷不公。

從停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款的性質(zhì)和用途看，該款主要是拆遷人針對被拆遷房屋內(nèi)合法經(jīng)營主體，因房屋被拆遷而無法繼續(xù)經(jīng)營所受損失的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。在實務(wù)中，承租人起訴出租人索要停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償?shù)陌讣騻€案情況不同，審理結(jié)果存在較大差異。

北京市高級人民法院規(guī)定，房屋租賃合同履行過程中遇拆遷解除，當(dāng)事人就停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)姆峙浯嬖跔幾h，合同對此有約定的，依約定處理，合同沒有約定或約定不明的，應(yīng)區(qū)分不同情形處理：承租人以拆遷房屋為經(jīng)營場所辦理了營業(yè)執(zhí)照，并在此實際經(jīng)營，其要求出租人給付拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中確定的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)模话銘?yīng)予以支持。出租人以拆遷房屋為經(jīng)營場所也辦理了營業(yè)執(zhí)照的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償可在其與承租人之間合理分配。

二、拆遷如何補(bǔ)償居住權(quán)人

拆遷需要看被拆遷建筑屬于國有土地還是集體土地，賠償方式也有不同，具體賠償方式如下：

國有土地：

1、貨幣補(bǔ)償：住宅、非住宅均可獲購房補(bǔ)助

選擇貨幣補(bǔ)償?shù)募窗凑毡徽魇辗课莸氖袌鲈u估價進(jìn)行補(bǔ)償。選擇貨幣補(bǔ)償自主購房的，對住宅將按被征收房屋分戶評估價的30%給予購房補(bǔ)助，對非住宅將按被征收房屋評估價的20%予以補(bǔ)助。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換：多層換高層按實用面積補(bǔ)償

補(bǔ)償規(guī)定：選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可根據(jù)作出房屋征收決定的市、縣級人民政府提供的改建地段或就近地段的安置房屋自主選擇進(jìn)行調(diào)換。在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，被征收房屋和安置房屋按套內(nèi)建筑面積及公攤面積分別進(jìn)行調(diào)換，套內(nèi)建筑面積調(diào)換時，被征收房屋價格和安置房屋價格均按市場評估價計算，雙方結(jié)清差價，公攤面積調(diào)換時，免收套內(nèi)建筑面積相對應(yīng)的公攤面積的價差款。

集體土地：

1、貨幣補(bǔ)償：如期搬遷可獲購房補(bǔ)貼

（1）對選擇貨幣補(bǔ)償?shù)拇迕瘢课菡魇詹块T將根據(jù)房屋的年代、結(jié)構(gòu)、區(qū)位對該房屋給出市場評估價；

（2）部分村民聽說自家房屋被列入拆遷范圍后，選擇突擊加蓋以期獲得更多的補(bǔ)償。需要提醒的是，《中華人民共和國關(guān)于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)囊庖姟芬?guī)定，貨幣補(bǔ)償只針對兩層以下含兩層的房屋主體按市場評估價補(bǔ)償；

（3）不過，村民無需擔(dān)心被征收房屋市場評估價低于市場商品房價，補(bǔ)償款不夠異地購房。如果被征收人按期搬遷，將獲得被征收房屋主體貨幣補(bǔ)償款30%的額外購房補(bǔ)貼，同時還有按時搬遷獎勵以及搬遷費等。

2、房屋安置：人均安置面積不低于40平方米

（1）與貨幣補(bǔ)償相比，選擇房屋安置的計算方法較為復(fù)雜，不過，相同的是，只對征收房屋兩層以下含兩層合法建筑中的有效面積等面積予以安置；

（2）補(bǔ)償規(guī)定：被征收房屋兩層以下含兩層建筑面積人均不足40平方米的，按人均建筑面積40平方米給予補(bǔ)差安置，補(bǔ)差面積部分按被征收房屋重置成本價每平方米540元結(jié)算。

拆遷不能賠償?shù)那闆r：

1、占用已規(guī)劃為公共場所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；

2、不按批準(zhǔn)的設(shè)計圖紙施工的建筑；

3、擅自改建、加建的建筑；

4、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地，以及違反城市規(guī)劃或超過市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑；

5、擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；

6、違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。

綜上所述，拆遷賠償需要先確定拆遷土地性質(zhì)，在進(jìn)行賠償。對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

【法律依據(jù)】：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

第十八條

征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條

對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

三、有居住權(quán)拆遷給補(bǔ)償嗎

因征收拆遷而遭受影響時，居住權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

居住權(quán)規(guī)定于《民法典》的第366條至第371條，屬于用益物權(quán)分編，與大家所熟悉的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)等并列。

居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。簡言之，居住權(quán)的主要權(quán)能就是一點，即在別人的房子里長期穩(wěn)定的居住生活。其區(qū)別于所有權(quán)人的最大特點是其不能是房屋的所有權(quán)人，而區(qū)別于普通承租人的最大特點在于其需要通過依法登記設(shè)立，居住權(quán)人享有的是用益物權(quán)而非基于合同而產(chǎn)生的債權(quán)。

那么，居住權(quán)人能否獲得征收補(bǔ)償呢？《民法典》并沒有在牽涉征收的條款中直接規(guī)定。不過我們可以參考第327條的內(nèi)容：因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依據(jù)本法第二百四十三條、第二百四十五條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

據(jù)此，有律師認(rèn)為，居住權(quán)既然是法定的用益物權(quán)之一，其因征收拆遷而遭受影響時自然有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

一、居住權(quán)的法律特征

1、居住權(quán)的主體是特定的公民，即有合法依據(jù)而占有房屋的公民。

2、居住權(quán)的客體只限于房屋。如出租人的房屋。

3、居住權(quán)屬于一種用益物權(quán)。居住權(quán)人對房屋的使用應(yīng)限于居住的目的。屬于支配權(quán)的一種。

4、居住權(quán)的取得應(yīng)有法定的依據(jù)或有關(guān)合同的約定。

5、居住權(quán)的取得應(yīng)辦理登記手續(xù)，并受國家法律的保護(hù)。

二、居住權(quán)人補(bǔ)償權(quán)益的實現(xiàn)方式

1、居住權(quán)人無權(quán)獲得被征收房屋價值的補(bǔ)償。這部分補(bǔ)償明顯是給予被征收房屋的所有權(quán)人的；

2、居住權(quán)人有權(quán)獲得搬遷和臨時安置的補(bǔ)償。這部分補(bǔ)償明顯是給予因受征收影響需要搬遷和臨時過渡安置的人員的。而在被征收房屋設(shè)立居住權(quán)的情形下，這部分損失顯然會發(fā)生在居住權(quán)人而非所有權(quán)人頭上。

3、居住權(quán)人無權(quán)獲得停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。如前所述，居住權(quán)解決的是權(quán)利人的居住生活需求，不包括“收益”權(quán)能。住宅房屋依法也不能用于生產(chǎn)經(jīng)營，故原則上難以產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

4、居住權(quán)人有權(quán)獲得政策性獎勵金。拆遷中的獎勵金主要是獎勵被征收人配合簽約騰房或者自愿選擇某一特定補(bǔ)償方式的。而在這些方面居住權(quán)人的態(tài)度將起到十分關(guān)鍵的作用。故此，獎勵金的一部分應(yīng)當(dāng)屬于居住權(quán)人。

原則上，當(dāng)被征收房屋設(shè)立有居住權(quán)時，被征收人應(yīng)當(dāng)與居住權(quán)人一起在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換這一補(bǔ)償方式，以確保其居住權(quán)能在拆遷后得到保障。

也就是說，居住權(quán)人有權(quán)繼續(xù)在安置房內(nèi)實現(xiàn)其居住生活的需要，所有權(quán)人的選擇必須保障其未來的居住權(quán)益。

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內(nèi)容審核：李軒教授

來源：臨律-拆遷時長期居住人如何賠償，