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？孫事龍律師解讀土地租賃合同糾紛一案：今日在線強拆評估法律咨詢

發布時間：
2024-07-04 14:31:02
作者：
圣運律師
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孫事龍律師解讀土地租賃合同糾紛一案，徐州市九里區人民法院審理原告徐州市九里區九里辦事處孤山村委會第七村民小組與被告畢振強土地租賃合同糾紛一案民事判決書（2007）九民一初字第0030號原告徐州市九里區九里辦事處孤山村民委員會

？孫事龍律師解讀土地租賃合同糾紛一案：今日在線強拆評估法律咨詢

徐州市九里區人民法院審理原告徐州市九里區九里辦事處孤山村委會第七村民小組與被告畢振強土地租賃合同糾紛一案民事判決書

（2007）九民一初字第0030號

原告徐州市九里區九里辦事處孤山村民委員會第七村民小組（以下簡稱：第七小組）

負責人畢興民，該第七小組組長

委托代理人秦景敏，江蘇徐州恒邦律師事務所律師。代理權限，特別授權代理。

被告畢振強，男，1969年12月出生，漢族，農民，住徐州市九里區九里辦事處孤山村八組。

委托代理人呂世先，徐州市云龍區銅山法律服務所法律工作者，代理權限：特別授權代理。

原告徐州市九里區九里辦事處孤山村委會第七村民小組與被告畢振強土地租賃合同糾紛一案，本院于2006年12月26日受理后，依法組成合議庭進行了審理，于2006年12月30日、2007年元月22日、同年2月28日、3月20日公開開庭進行審理。原告第七小組代表人畢興民、委托代理人秦景敏，被告畢振強及委托代理人呂世先到庭參加訴訟，本案已經本院審判委員會研究決定，現審理終結。

原告第七小組起訴稱：2004年1月份，原告方原負責人潘榮光在全體村民不知道情況下，私自與被告畢振強簽定《土地租賃協議書》一份，被告租到土地后，不僅未交付租金，而且在該土地上違法建造房屋，還違法轉租給他人，又改變了土地的用途，原告認為：原、被告雙方簽定的“土地租賃協議”違反了《村民委員會組織法》和《土地法》的相關規定，是無效協議，故提起訴訟，要求判令“土地租賃協議”無效，被告返還所承租的全部土地。

被告畢振強針對原告的訴請、答辯稱：原、被告雙方簽訂的“土地租賃協議”沒有違反國家法律法規，是雙方當事人真實意思表示，且還有孤山村委會的監督蓋章認可，被告方已按照該“協議”的約定實際履行，已支付了十年的租金，也實際履行三年之久，是有效協議，應當繼續履行，請求法院駁回原告的訴訟請求。

原告第七小組為證明其訴請主張，提交以下證據材料并經相對方當事人予以質證：1、“土地租賃協議書（復印件）”一份，主要證明原告方原組長潘某某私自與被告簽訂“協議書”，違反《村民委員會組織法》和《土地法》的法律規定，是無效協議，被告畢振強質證認為：簽訂該“協議書”是經原、被告雙方認真協商，是真實意愿的反映，而且約定承租的土地是荒地，不是可耕地，租賃或轉租土地沒有違反法律的規定，被告方也履行該協議已三年之久，也足額交納了十年的租金（用修下水管道款折抵），所以該土地租賃協議是有效協議；2、照片五張和轉租協議一份（復印件），主要證明：被告畢振強租賃原告的土地后，未經原告方同意、違法建造六間房屋、又將租賃的土地轉租給王某某、周某某用于機械設備修理和廢品收購，改變了原告方農用土地的用途，違反了法律規定，是無效協議，被告方經質證，對五張照片反映的客觀現實狀況無異議，但被告認為將土地轉租給王某某、周某某用于修理挖掘工程機械設備和收購廢舊品，是經過原告方原組長同意的，并且在我乘租土地上王某某所蓋的四間和我所蓋二間房屋以及拆除承租土地的一間“傳達室”和“過道房”也是經過原告的負責人同意的，所以是有效協議。

被告畢振強為證明其答辯觀點，提交以下證據材料并經原告方質證：1、“規劃圖”（復印件）一份，證明被告租賃原告土地在1998年時其中有一片汪塘和荒地，現在是建設用地，不是耕地的位置、客觀地貌的事實，原告方經質證認為，被告出具所謂的“規劃圖”無合法來源、也無出處和制圖單位，不是合法有效的“規劃圖”，不能證明被告的觀點；2、提交原告與其他人簽訂的土地租賃協議三份，主要證明：原告還繼續與其他多人簽定和履行租賃土地協議，這些都是正在繼續履行的協議，既是有效協議，則我與原告簽訂的土地租賃協議也是有效協議，原告方對此質證認為：被告提交的三份“租賃協議”與本案無關聯性，被告不能以此來證明原、被告雙方簽定的“土地租賃協議”不違反法律的規定，且被告改變租賃原告土地的用途，這就是違反法律規定，所以是無效協議。 3、提交照片三張，主要證明：租賃土地后，作為承租人的被告方按協議的約定投入了資金修建好下水道，折抵交納給原告十年租賃費用、合同已實際履行的事實，原告方質證認為：照片不能夠證明被告確實已投資修建下水道的事實，被告若修建，應有出資修建下水道的規劃（規格：長、寬、深）、材料、人工費用的證據，再者與本案租賃合同的效力沒有關聯性，不應作為證據采信。4、證人潘某某的證言一份，主張證明，被告先出資二萬元修建下水道，折抵租用原告土地十年的租金和拆除一間房屋和過地底（過道）是經原告方原組長同意的事實。原告方質證認為，出資二萬元修建下水道，應有修建的相關材料、賬目等予以證明，并非潘某某一紙證言能證明清楚，要求證人潘某某出庭證實；經證人（原第七小組組長潘榮光）出庭，證實了與被告簽訂“土地租賃協議書”的過程，原告方質證認為:潘某某的證言證實了,簽協議時未與村民議事小組協商，是私自與被告簽定的協議，由被告修建下水道、費用款是否花費二萬元，都無規劃、設計和支、用款的材料證明，僅是簽協議時的估算，被告所承租的土地是農用土地（葦塘）的事實。被告方對證人潘某某的出庭證言質證認為，其證人證言客觀實際，符合當時簽訂協議時的客觀真實特征。

經審理查明：2004年1月1日，被告畢振強與原告方原負責人潘某某經協商，簽訂“土地租賃協議書”一份，由被告畢振強租用原告方集體所有的位于我市三環西路路西、原“體育之鄉”環島雕塑南200米處，東、西長約50米，南、北長約55米，約4.2畝土地（協議書簽訂是荒地）和沿三環西路的房屋一間和“過道房”一間，該協議還約定：由畢振強租賃期限二十年，每年交租金二千元整，并投資修建孤山七組的下水道，資金二萬元，從租金中扣除等條款；九里區九里辦事處孤山村民委員會作為監督單位在原、被告的“協議書”上蓋章確認。被告畢振強承租后，對承租的土地也進行了修整并拆除了承租的一間房屋和過道房一間，又將此4.2畝土地的大部分轉租給王某某作為工程機械設備修理的廠地，王某某蓋磚混結構房屋四間，被告畢振強也起蓋房屋棚二間又轉租給周某某作為廢舊品收購站使用。被告畢振強以已修建下水道，投入資金二萬元折抵十年的租金為由，而至今未付租金給予原告。原告方于2006年5月8日，以與畢振強簽訂的“土地租賃協書”未征求第七小組全體村民和第七理財小組同意、屬原組長個人行為為由，向畢振強發出“通知”：租賃土地協議作廢，限畢振強在一定期限內搬走，歸還土地，畢振強則提出繼續履行“租賃協議”，故原告提起訴訟。 [page]

本院依據原告方的申請和案件審理的需要，對涉案“土地”的性質問題，于2007年2月和3月份，到相關行政機關進行查詢，九里土地分局提交九里區土地現狀圖材料和相關材料，我院又從市國土局、市規劃局和銅山縣國土局調取相關涉案爭議土地的材料和圖示，本院又派員到原、被告訴爭涉案土地的地點進行實地測量，原、被告在場并繪制圖例，進行核實，前述證據材料開庭也經原、被告雙方當事人質證，并簽字確認。從相關國家行政機關提供的圖示、材料證明：原、被告訴爭的租賃土地，除原“大孤山化工廠”是被依法征用為建設用地和1992年，在原“大孤山化工廠”基礎上“大孤山化工廠”又擴建一車間（在涉及本案“租賃土地”西部）是建設用地外，其余土地均未辦理征用土地的審批手續，該土地屬孤山村農民集體所有，為農業用地的事實；經開庭質證，原、被告當庭對訴爭租賃的“土地”進行比對，原、被告雙方確認：原大孤山化工廠南、1992年原大孤山化工廠“新擴建的一車間”東、原拾屯鄉“順堤河”偏東北、三環西路路西的約4.2畝的土地為農用（原有荒置的葦塘）地。

上述事實，有原、被告雙方當事人簽訂的“土地租賃協議”，反映出原、被告雙方租賃土地的事實關系，本市國土局、規劃局、九里區國土分局、銅山縣國土局向我院提供的涉案土地的圖示、說明等材料，我院實地勘驗繪制的和當事人雙方確認的圖示，也反映出：被告承租的約4.2畝土地是農村用地而非被依法征用過的建設用地的事實關系，應作為是本案的證據，予以確認。有原告提交的照片和“轉租協議書”也經畢振強質證，反映出畢振強將承租的土地轉租于他人作為修理、生產經營機械設備的場地及收購廢舊物品場地的現狀和客觀事實，應作為本案認定事實的證據。對被告畢振強提交的：“規劃圖”（復印件），因無合法有效規劃部門的認可，無制圖單位的確認，也無出處，且原告方提出異議，畢振強持此“規劃圖”不能夠證明與“土地租賃協議”有必然的牽連關系，本院不予采信。對被告畢振強提交的原告方將其農用土地繼續轉租他人的“轉租協議”繼續履行，以此證明：原告將土地（荒地）租賃與被告的“土地租賃協議”也是有效的觀點，因原告方提出畢振強租地后改變了農用土地用途的異議，本院認為，被告提交的該組材料與本案并非同一事實和法律關系，不能作為本案定案的事實證據。對被告畢振強提交一份自記修下水道的價款記錄，折抵應交給原告租賃費主張，經原告方質證認為第七小組原就有排水溝，也有下水道，被告無證據修建，原告不認可修建下水管道的費用，合議庭認為證人潘某某應出庭作證，證人潘某某出庭證言：簽定修建下水道條款時，未進行規劃設計、計算工程量和人工工資等事宜，僅是估算，合議庭認為，被告未提交修建下水道工程的規劃、材料投入、人工工資支出費用的證據材料，不能證明被告為修建下水道實際支付二萬元的事實，對被告的此份自記記錄，不能作為證據予以采信。

本案原、被告雙方當事人爭議的焦點問題是：原、被告雙方簽訂的“土地租賃協議”是否有效，原告方應否收回出租給被告涉案的土地問題。

原告方堅持主張：2004年1月1日，原、被告雙方所簽訂的“土地租賃協議”無效，被告應交還所承租的“土地”。

被告畢振強主張，雙方所簽訂的“土地租賃協議” 不違反法律的規定，是有效協議，原、被告雙方應當繼續履行。

本院經開庭審理，結合原、被告雙方提交的證據材料、主張的觀點以及本院到相關行政機關調取的“土地”資料，綜合評議認為：

1、原告方原組長潘某某在未經第七小組村民或村民議事理財小組同意的情況下，就以第七小組名義將位于本市三環西路“體育之鄉雕塑”環島南200米路西的約4.2畝農用土地（荒地）租賃給被告畢振強，違反了《村民委員會組織法》第19條關于涉及村民利益的重大事項，必須提請村民會議討論決定的規定。

2、被告畢振強承租涉案“土地”后，將該宗“土地”的一部分轉租給王某某作為工程機械設備修理、經營的場所，其余部分土地又蓋房屋棚后轉租給周某某從事收購廢舊物品生意，改變了農用土地的用途，違反了我國《土地管理法》第六十三條的規定：“農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。農民集體所有的土地未經依法批準，用于非農業建設的，應當認定該使用土地的合同無效。

所以原、被告當事人所簽訂的“土地租賃協議”雖已履行三年，在這期間，原、被告雙方在履行過程中爭議糾紛不斷，并且經審查，違反我國《土地管理法》和《村民委員會組織法》的相關規定，依據我國《合同法》第五十二條第五項的規定，應認定該“土地租賃協議”無效。“合同”無效后，因該“合同”取得的財產，應當予以返還，原告方原組長代表原告在明知是農用地，還出租給被告又同意其建房又轉租給他人，改變了農用土地用途，具有過錯，被告畢振強也明知所承租的土地未被依法征用為建設用地，而改變承租農用土地的用途，也具有過錯，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任；被告承租原告的“土地”應返還給原告，原告應將被告承租“土地上”投資建造的房屋等財產，返還或折價補償給被告。

本院基于對原、被告雙方所簽訂“土地租賃協議”無效的認定，向雙方當事人當庭釋明：“協議”無效后，當事人雙方因該“協議”取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。但被告畢振強及委托代理人表態：堅持其答辯的觀點，認為原、被告所簽定的“土地租賃協議”合法有效，應當繼續履行；被告也不提交相關投入財產、資金的證明材料，導致被告承租原告土地期間可能投入的財產，本院無法進行查明和審理；對原告訴請的“土地租賃協議”無效和被告應返還承租土地的主張，有事實依據，且符合我國法律的規定，本院予以支持；對被告提出的“土地租賃協議”有效、應當繼續履行的觀點主張，不符合我國《土地管理法》和《村民委員會組織法》的規定，本院不予支持；對原告方應當返還給承租人畢振強承租涉案“土地”所投入的財產，被告畢振強可持相關證據，另行主張其權利；本院數次作雙方當事人的調解工作，雙方還是各持己見，致調解未果。依據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條，《中華人民共和國村民委員會組織法》第十九條，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八的規定。判決如下： [page]

原告第七小組與被告畢振強所簽訂的“土地租賃協議”無效；被告畢振強應將承租原告的“土地”于本判決生效之日起三十日內返還給原告，

案件受理費和其他訴訟費用計800元，由原告負擔400元，被告負擔400元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省徐州市中級人民法院。

審判長孫銘

審判員馮光

代理審判員王成林

二00七年三月二十六日

書記員郭玉玲

來源：中國法院網江蘇站點

編輯：陳秀軍

【孫事龍律師點評】：

1、本案實際是“以租代征”的典型做法。所謂以租代征，是通過租用農民集體土地進行非農業建設的行為。未依法辦理農用地轉用審批，國家機關工作人員批準通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法占地行為，要依法追究有關人員的法律責任。

不論當事人是否自愿和真實意思表示，以租代征規避法律建設用地管理制度屬于違法行為，當屬合同內容因違反法律而無效情形。

我國《土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

2、《中華人民共和國村民委員會組織法》第十九條規定：涉及村民利益的下列事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理：（一）鄉統籌的收繳方法，村提留的收繳及使用；（二）本村享受誤工補貼的人數及補貼標準；（三）從村集體經濟所得收益的使用；（四）村辦學校、村建道路等村公益事業的經費籌集方案；（五）村集體經濟項目的立項、承包方案及村公益事業的建設承包方案；（六）村民的承包經營方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。

本案在合同訂立程序上存在問題，未經村民討論決定，而是村民組長利用職權做主與被告達成協議，如果是普通合同，村民小組長作為負責人代表單位與他人簽約是有效的，但涉及村民利益的合同，必須符合《合同法》和《村民委員會組織法》兩法方可生效。

3、本案涉及合同無效的過錯和法律責任承擔，即賠償問題，被告完全可以主張。如果是村民小組長個人越權造成的，必要時，申請追加其為第三人，承擔相應的法律責任。這要結合合同內容和簽訂合同協議過程來確認了。