一、北京拆遷律師：招商引資中的信賴利益保護

最高人民法院在相關(guān)案件的裁判中也多次提及招商引資、信賴利益保護情形下對無證房屋拆除后的適當補償問題：北京京康律師事務(wù)所主任、西北政法大學物權(quán)與土地制度研究所聯(lián)席所長史西寧律師為您解讀遇到違法征地拆遷，法律途徑維權(quán)流程？

（2020）最高法行申8593號《行政裁定書》

一審法院在審理期間向當時負責征遷工作的xx區(qū)xx街道辦事處工作人員進行調(diào)查核實，了解到案涉房屋原為招商引資項目，后因征收被拆除，案涉房屋信息采集表載明的情況是真實的。

據(jù)此，xxx的房屋雖然沒有相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，但xxx對于該房屋仍具有一定信賴利益……xx區(qū)政府應(yīng)對xxx予以適當補償。

（2020）最高法行申6108號《行政裁定書》

本案雖因涉案房屋無合法權(quán)利憑證，人民法院對xxx請求確認強拆決定違法并予以撤銷之訴求依法難以支持，但涉案房屋的歷史沿革具有一定的特殊性，地方政府在涉案房屋未取得合法手續(xù)方面存在過錯，明顯違反信賴保護原則，申請人基于涉案房屋的相關(guān)權(quán)益應(yīng)予認可。xxx區(qū)政府作為當?shù)匾患壢嗣裾瑧?yīng)有義務(wù)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，妥善處理，切實解決歷史遺留問題。

綜合上述判決實例與觀點，因招商引資而建造的無證房屋應(yīng)區(qū)分事實情況做如下處置：

其一，自然資源和規(guī)劃部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處要嚴格依法進行調(diào)查取證，對涉案建筑的建造年代，是否違法用地，是否違反城鄉(xiāng)規(guī)劃，是否建造于自然保護區(qū)等特定區(qū)域范圍內(nèi)的事實予以準確認定，不能僅憑某一時間節(jié)點上的航拍圖影像“一刀切”粗率認定無證房屋系違建；

其二，要嚴格依據(jù)《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》或者房屋建造時適用的法律法規(guī)，綜合招商引資協(xié)議約定進行協(xié)調(diào)處置，充分聽取當事人的陳述、申辯，保障其聽證的權(quán)利，通過充分協(xié)調(diào)溝通爭取問題的解決。簡單粗暴一拆了之是錯誤的。

其三，對并不涉及違法占用耕地或者其他農(nóng)用地的房屋，可考慮通過“罰款+補證”的途徑解決其合法性問題。盲目拆除未必是理性的選擇。

史律師提醒

拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業(yè)的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經(jīng)驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下行專業(yè)維權(quán)。

二、北京拆遷律師說法：維護權(quán)益需盡早采取行動，莫等拆完才起訴

當房屋被列入征拆項目范圍時，應(yīng)該何時開始維權(quán)？是在房屋被拆除后再開始維權(quán)，還是在征拆單位出具《安置補償協(xié)議》后就可以開始維權(quán)呢？

房屋拆遷和補償過程受到法律的明確規(guī)定。然而，作為普通老百姓，了解這些流程的合法性以及何時可以尋求律師介入來維護自己的合法權(quán)益是非常困難的。張華律師將以甘肅省蘭州市陳先生的案例，從《征收決定》入手，與大家分享并進行解析。

北京專業(yè)拆遷案件辦理主任律師 張華

【概要案情】

陳先生是甘肅省蘭州市城關(guān)區(qū)的一位市民，于2002年在城關(guān)區(qū)購買了一個小區(qū)內(nèi)面積超過120平方米的住房。該小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，房屋布局寬敞，裝修精美，陳先生一家非常滿意。

2020年初，幾位風險評估公司的員工前往陳先生的住所，告知他們的樓房被納入了河堤保護治理工程范圍，需要對其進行征收。正值疫情嚴峻時期，他們被限制在家中無法外出，這次征收調(diào)查更加令陳先生一家感到沮喪和失落。他們對于這座他們舒適而熟悉的房子，幾十年的產(chǎn)權(quán)只住了不到二十年就要被征收，擔心政府提供的補償是否足夠且是否及時，同時也擔心將來將被安置在何處。一連串的不確定因素和無能為力的局面讓陳先生一家感到驚慌失措。

陳先生一家當時選擇隨波逐流，因為征收并不是只針對他們家，而且在疫情期間做任何事情都不方便。由于找律師溝通困難，他們自己也沒有把握，因此決定先看看征收單位的計劃。隨后，征收單位在四月發(fā)布了“拆遷公告”和“安置方案”。陳先生一查看，發(fā)現(xiàn)按照這個安置方案，即使不像傳聞中的“拆遷暴富”，也無法維持目前的生活水平。因認為安置方案不公平，陳先生一直拒絕簽署。然而，隨后得到的反饋是，他們家的用水和天然氣等供應(yīng)時斷時續(xù)，正常的生活受到了嚴重的影響。

陳先生已經(jīng)陷入了無處可逃的僵局，因此經(jīng)過多方比較和打聽后，最終決定委托有經(jīng)驗的張華律師來維護自己的權(quán)益。

【維護權(quán)益的有效方法】

在受到委托后，張華律師迅速處理了陳先生家面臨的緊急問題——斷水斷氣，并根據(jù)法律規(guī)定向相關(guān)單位反映了這種不合法、不合理的情況，使得陳先生一家恢復了正常生活。隨后，張華律師立即整理了案情，并制定了維權(quán)策略。

張華律師對征收單位過去實施的征收流程及發(fā)送的文件進行了詳細了解，查看了政府制定每一項流程的法定依據(jù)，敏銳地發(fā)現(xiàn)了征收單位在這次征收過程中存在的違法行為。經(jīng)過固定證據(jù)、核對證據(jù)和法律依據(jù)后，張華律師依法向有管轄權(quán)的法院提起訴訟，主要針對征收單位的《征收決定》中明顯存在違法行為的關(guān)鍵點。

在庭審的辯論過程中，張華律師引經(jīng)據(jù)典，闡述自己的觀點，并清晰地總結(jié)了被告在征收陳先生房屋時在各個程序及實體方面存在的違法行為。盡管被告方提交了許多批復、審批、規(guī)定等材料進行反駁，仍然掩蓋不住在征收過程中的缺陷和不合法性。每個案例都有其獨特的背景和特點，張華律師在這個案件中結(jié)合當時的疫情背景，主張“2020年年初是我國疫情高發(fā)期，全國都鼓勵公民不要外出、減少外出、禁止聚集和集會等活動，從而導致被告無法及時了解到本次征收的補償方案”，主張被告的補償方案公告未能達到相應(yīng)的目的。盡管被告作出了解釋，但法院最終還是認定“2020年年初新冠肺炎疫情并非排除程序正當?shù)睦碛?，對被告的辯解不予采納”。

在激烈的法庭辯論之后，最終法院支持了我們的觀點，并認定被告制定的《征收決定》是違法的。

北京違法拆遷維權(quán)律師 張華

北京拆遷補償糾紛律師 張華

以下為律的專業(yè)意見：

在《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，對征收行為進行了更為詳細的規(guī)范。為了確保合法征收，必須滿足行政目的、行政審批、資金要求、程序要求、陳述申辯權(quán)利、復議和訴訟權(quán)利等多個方面的需求，并尊重被征收人的權(quán)益。但在實際征遷過程中，如果征收方?jīng)]有按照法定程序有序進行征收，常常會侵害被征收人的合法權(quán)益。由于行政征收方面的法規(guī)復雜并且繁瑣，一般老百姓很難發(fā)現(xiàn)其違規(guī)行為，除非行政征收方存在明顯的違法行為。因此，只有通過拆遷律師的專業(yè)幫助和追蹤，才能捕捉征拆單位的違法點，并步步跟進運籌帷幄，從而維護自身的合法權(quán)益。

三、拆遷請北京律師有用嗎

法律主觀：

拆遷 維權(quán)不一定必須要請 律師 ，根據(jù)個人需要來選擇是否 委托律師 ，其實，從法律來說， 律師函 并不具有法律效力，其從性質(zhì)上來說只是一種告知行為。但是，其在實踐中又非常奏效。因為政府知道，如果無視這個律師函，將會導致律師采取下一步措施，如提起 訴訟 等，這將會給政府帶來麻煩。正是對律師的忌憚，才會導致政府重視律師的話語權(quán)。

法律客觀：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補償決定應(yīng)當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

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內(nèi)容審核：王四新律師

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