拆遷補(bǔ)償單價如何評估,【備受關(guān)注的南京拆遷新政公示昨天進(jìn)入第七天。一個星期來,市民們通過各種途徑參與到這場惠及千家萬戶的大討論之中。在充分肯定新辦法的同時,一些大家普遍關(guān)心的問題也開始“浮出水面”,成為公眾矚目的焦點(diǎn)
【備受關(guān)注的南京拆遷新政公示昨天進(jìn)入第七天。一個星期來,市民們通過各種途徑參與到這場惠及千家萬戶的大討論之中。在充分肯定新辦法的同時,一些大家普遍關(guān)心的問題也開始“浮出水面”,成為公眾矚目的焦點(diǎn)。昨天,記者就這些關(guān)注度較高的問題專訪了拆遷新辦法起草小組負(fù)責(zé)人、南京工業(yè)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院院長聶琦波?!?/p>
區(qū)位補(bǔ)償單價會否沖擊房市
問:市民擔(dān)心正在公示的“區(qū)位補(bǔ)償指導(dǎo)單價”會拉升房價,對此您怎么看?
聶院長:指導(dǎo)單價可能會對房價有一定的影響,但公示之后的實際情況要比專家組預(yù)想的要好。當(dāng)初預(yù)計部分區(qū)位中低于指導(dǎo)價的房子價格會有一個較快較大的漲幅,但由于這個單價是采用該地區(qū)磚混二等二手房的均價算出來的,加之這些房屋交易量不是很多,所以,指導(dǎo)單價公示后對整個房市的沖擊不大。
比如河西地區(qū),原來按地級算是五級、六級,現(xiàn)在一下升格到二級區(qū)位,拆遷補(bǔ)償也將從過去的每平方米1000多元升至每平方米3600元。但同時,該地區(qū)目前的二手房房價已經(jīng)達(dá)到并超過這個數(shù)字,“拉升”之憂沒必要。
另外,如果不談“炒房”等因素,河西的房價已基本到位,再大幅上漲的空間很小。即便是炒家,“炒”也就是“炒”預(yù)期效應(yīng)。通過公示,房價并沒有大的波動,這個信號提醒樓蟲,不要貿(mào)然入市。問:不管影響大小,事實上某些板塊已經(jīng)開始有借指導(dǎo)單價提高之名行房價上漲之實的趨勢,對此,政府應(yīng)該有什么措施?聶院長:實際上,今年以來,從中央到地方,各級政府已經(jīng)做了一些工作,從宏觀上來規(guī)范房地產(chǎn)市場,抑制高房價。比如,央行的121號文件、南京的加大土地供應(yīng)量、拆遷準(zhǔn)備金要到位等等。
南京人明顯感覺到房價在往上跑,應(yīng)該是在去年春節(jié)前后,那段時間,南京房價猛地漲了20%至30%,但是從今年下半年開始,房價上漲的趨勢開始減緩。開發(fā)商找理由抬高房價是要過市場檢驗這一關(guān)的,并不是抓住一個理由,就能把價格炒上去的。
補(bǔ)償上不封頂評估只高不低
問:如果按照新拆遷法而增加的補(bǔ)償款還不足以填補(bǔ)房價上漲的空當(dāng),那么,靠什么來保障拆遷戶的利益?
聶院長:新辦法與老辦法相比最顯著的變化是實行“等價有償、市場保價”原則。《拆遷區(qū)位補(bǔ)償指導(dǎo)單價》是“最低價”和“保障線”。拆遷戶最后所得到的補(bǔ)償總額應(yīng)該不低于以平均價格在同一地段購買相同面積房屋的總價。
市場化評估的好處很明顯:何時動遷,何時評估,拆遷戶補(bǔ)償由當(dāng)時的市場來確定。很多市民埋怨補(bǔ)償指導(dǎo)單價“太低”,這是把指導(dǎo)單價與203號令中的補(bǔ)償單價進(jìn)行簡單對比的結(jié)果。實際上,拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)單價是根據(jù)每個區(qū)位級別中各個分區(qū)的二手房成交均價而制定的,它是一個“保底不封頂”的最低保障線。在實際拆遷補(bǔ)償時,房地產(chǎn)市場評估單價一般都會高于指導(dǎo)單價。問:房產(chǎn)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,《拆遷區(qū)位補(bǔ)償指導(dǎo)單價》是“較為妥當(dāng)”的,您認(rèn)為呢?聶院長:拆遷是一項周期性很長的工作,短的要三四個月,長的要七八個月。
對一個周期為8個月的工程來說,如果每個季度或半年修正一次指導(dǎo)單價,那么一個項目拆完至少會有兩個不同的標(biāo)準(zhǔn),這無疑會加大拆遷的矛盾。
其實,指導(dǎo)單價僅僅是在市場評估低于這個標(biāo)準(zhǔn)時方起作用,加上城市的房屋拆遷大多都是以年度計劃的形式作出安排,所以,就目前而言,每年公布一次指導(dǎo)單價的頻率是符合實際的。
當(dāng)然,這是從“操作的公平性上”來說的,增加公布頻次還有一個“技術(shù)的公平性”問題,因為現(xiàn)在南京還沒有建立完備的二手房信息數(shù)據(jù)庫,而對于用二手房均價作參考的指導(dǎo)單價而言,這個數(shù)據(jù)庫的重要性不言而喻。
在得出公示的指導(dǎo)單價之前,專家組已在全市27分區(qū)的1000多個數(shù)據(jù)采集點(diǎn)進(jìn)行了長時間的調(diào)研和分析。今后將繼續(xù)對這些“點(diǎn)”予以跟蹤,為下一次公布數(shù)據(jù)提供依據(jù)。
問:按照國家的相關(guān)拆遷法規(guī),拆遷戶可以選擇貨幣化補(bǔ)償或?qū)嵨锇仓?,但南京的拆遷新政卻更多強(qiáng)調(diào)“貨幣補(bǔ)償”這一種方式,為什么?
聶院長:對于這一點(diǎn),我想在今后對拆遷補(bǔ)償?shù)倪M(jìn)一步完善中,政府會考慮到這個問題。我在這里無法告訴你更多內(nèi)容。
三大有力措施保證評估公正
問:按照新拆遷法,拆遷房屋最終能補(bǔ)償多少,是由評估機(jī)構(gòu)說了算,那么,如何確保掌有“生殺大權(quán)”的評估的公平、公正性?
聶院長:在制定拆遷新辦法的過程中,專家組已經(jīng)充分考慮到了這個問題。在新辦法正式實施后,將主要通過三個方面來保證市場評估的公平與公正。
其一,對參與房屋拆遷市場的評估機(jī)構(gòu)設(shè)立門檻。新辦法第四十五條規(guī)定,具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行拆遷評估。
這些評估機(jī)構(gòu)可以在市房屋拆遷管理部門每年公布的拆遷評估機(jī)構(gòu)名錄中查詢到,被拆遷人有權(quán)選擇評估機(jī)構(gòu)。
其二,評估機(jī)構(gòu)必須遵循《房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》(目前這一技術(shù)規(guī)范尚未對社會公布)?!都夹g(shù)規(guī)范》對各類評估系數(shù)都進(jìn)行細(xì)致的規(guī)定。
對一個拆遷項目,評估機(jī)構(gòu)首先要選定一個樣板房屋。它的確定要以符合《技術(shù)規(guī)范》10個條件的4個交易案例為藍(lán)本,根據(jù)不同情況,對被拆遷房屋的推算、調(diào)整系數(shù)、誤差范圍等在《技術(shù)規(guī)范》中都有明確規(guī)定。
最后,房屋拆遷管理部門還將設(shè)立拆遷評估技術(shù)委員會,對評估機(jī)構(gòu)的行為進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。被拆遷人如果對評估結(jié)果持有異議,可申請復(fù)評、裁決。
對一個已取得資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu),如果評估機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通,故意壓低或者提高評估價格的,評估結(jié)果無效,并處以5000元以上50000元以下的罰款。如果他的評估錯誤率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn),將失去從業(yè)資格,不能再進(jìn)行市場評估。
區(qū)位級別劃分怎樣正確理解
問:有市民對區(qū)位級別的劃分不太理解,請問:區(qū)位級別是不是可以變化的?
聶院長:這次的新拆遷辦法引入了“市場評估”這個重要的概念,區(qū)位級別僅是在尊重市場的前提下固化下來的一個參照系。它主要以“自然接線”的形式來劃分,如果“一路之隔”或“一河之隔”分屬兩個級別,看上去是級別低的一方吃了虧,但在市場作用的調(diào)節(jié)下,緊靠級別高的一方在評估時價格肯定會上升。[page]
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內(nèi)容審核:李站波律師
來源:中國法院網(wǎng)-拆遷補(bǔ)償單價如何評估,拆遷補(bǔ)償單價如何評估
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