一、關(guān)于土地征收問(wèn)題的報(bào)告,土地使用稅征收管理存在的問(wèn)題

（一）土地使用稅稅收政策的不完善。1988年9月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布［1988］17號(hào)國(guó)務(wù)院令，頒布《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，于1988年11月1日起實(shí)施。這是在國(guó)有經(jīng)濟(jì)占絕對(duì)主導(dǎo)作用及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚未全面推開(kāi)的背景下出臺(tái)的，隨著改革開(kāi)放力度的加大，經(jīng)濟(jì)的多元化發(fā)展，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》已經(jīng)極不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及新形勢(shì)下稅收征管的需求，從土地使用稅暫行條例實(shí)施至今已有18年之久，截止現(xiàn)在，未對(duì)條例進(jìn)行修改，導(dǎo)致土地使用稅征收管理工作中，存在大量的征管誤區(qū)。

（二）地稅部門對(duì)土地使用稅的精細(xì)化管理重視不夠。長(zhǎng)期以來(lái)，土地使用稅收入在當(dāng)?shù)囟愂湛偸杖胫械恼急容^小，是稅源相對(duì)穩(wěn)定的稅種，加之長(zhǎng)期以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展火熱，地稅收入年年增長(zhǎng)幅度較大，沒(méi)有完不成稅收收入的壓力，放松了對(duì)土地使用稅及其他小稅種的精細(xì)化管理，隨著近幾年經(jīng)濟(jì)下滑，尤其是“營(yíng)改增”后，地稅稅源嚴(yán)重萎縮，失去了主體稅種，土地使用稅等小稅種成為了地稅的主要稅種，回頭看，我們以前對(duì)土地使用稅等小稅種的粗放式管理的問(wèn)題就凸顯出來(lái)了，如何加強(qiáng)土地使用稅等小稅種的精細(xì)化管理就顯得尤為重要，勢(shì)在必行。

（三）“以地控稅”沒(méi)有真正落到實(shí)處?！耙缘乜囟悺钡哪康氖且酝恋乜囟愒?，以土地找收入，但是，我們卻存在一些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，并沒(méi)有真正做到“以地控稅”，分析主要原因，一是我們未建立土地稅源庫(kù)或是雖然通過(guò)“金三”系統(tǒng)建立了土地稅源庫(kù)，但是，土地稅源庫(kù)覆蓋面窄，不科學(xué)、不規(guī)范，資料不全、不實(shí)。二是我們目前的土地使用稅管理是通過(guò)納稅人找土地，準(zhǔn)確的說(shuō)，是通過(guò)已經(jīng)進(jìn)行稅務(wù)登記的正常納稅人找土地，造成稅收征管覆蓋面窄，漏失了大量的可轉(zhuǎn)化為稅收的土地稅源，征收管理存在很多漏洞。三是部分沒(méi)有辦理稅務(wù)登記的納稅人的土地沒(méi)有納入管理管理范圍，造成管理漏洞，；四是部分非正常納稅人、已注銷稅務(wù)登記的納稅人及破產(chǎn)的納稅人占用的土地沒(méi)有納入覆蓋管理范圍，當(dāng)前，我們辦理注銷稅務(wù)登記還存在很多不規(guī)范的行為，對(duì)注銷企業(yè)的資產(chǎn)處置沒(méi)有全部納入稅收監(jiān)控范圍，很多企業(yè)注銷稅務(wù)登記后仍然使用原企業(yè)名稱進(jìn)行一些經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，或是整體或部分出租，有的企業(yè)甚至只注銷稅務(wù)登記而保留工商登記，土地使用權(quán)的所有權(quán)依然在原納稅人名下，納稅人實(shí)際上只是停止經(jīng)營(yíng)，而沒(méi)有注銷，對(duì)這部分企業(yè)的后續(xù)管理工作缺失，造成這部分企業(yè)占用的土地沒(méi)有納入管理范圍，稅收管理失控。

二、土地征收程序中存在的問(wèn)題有哪些？

有關(guān)土地征收程序的立法比較簡(jiǎn)單、粗糙，在許多具體的制度設(shè)計(jì)上存在漏洞。具體表現(xiàn)在：

（1）土地征收目的合法性審查沒(méi)有納入程序中。土地征收目的必須合法，必須是為了公共利益需要才能征收土地，這是國(guó)際上通行的原則，亦為我國(guó)法律所接受。但這一原則在實(shí)施過(guò)程中卻受到了嚴(yán)重扭曲，表現(xiàn)在：一方面，我國(guó)對(duì)公共利益的界定不夠明確；另一方面，公共利益在程序上沒(méi)有保障，審批程序中沒(méi)有征地目的合法性的專項(xiàng)審查，在征地公告中也沒(méi)有征地目的合法性的專門說(shuō)明。這樣的一個(gè)直接后果是無(wú)論在實(shí)際操作中還是在觀念上都淡化了對(duì)征收土地目的合法性這一基本前提的重視，導(dǎo)致一些經(jīng)營(yíng)性用地也采用征地方式，從而嚴(yán)重侵害了集體土地所有權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

（2）缺少對(duì)行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督機(jī)制。在我國(guó)，行政機(jī)關(guān)既是土地征收的決定者，亦是執(zhí)行者，處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，必須嚴(yán)加監(jiān)督，防止權(quán)力濫用，但我國(guó)現(xiàn)行土地立法并沒(méi)有規(guī)定必要的監(jiān)督機(jī)制。如在征地范圍的決定權(quán)、征地審查權(quán)、賠償方案確定權(quán)等方面都只規(guī)定由行政機(jī)關(guān)自主決定，具體實(shí)施，缺少對(duì)行政機(jī)關(guān)的必要監(jiān)督，導(dǎo)致行政機(jī)關(guān)既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員，容易侵害集體和個(gè)人的合法權(quán)益，也會(huì)帶來(lái)行政權(quán)力的泛濫，破壞政府和人民的關(guān)系，危害社會(huì)穩(wěn)定和繁榮。土地征收程序中對(duì)被征收者的保護(hù)不足。這主要表現(xiàn)在幾方面：

（1）土地征收程序透明度和公示性不夠。如在補(bǔ)償方案的確定上，是由政府自己核準(zhǔn)并實(shí)施的，實(shí)難保障征收程序的公示性，難以避免暗箱操作行為的發(fā)生，因而難以保障被征收者的利益獲得公正的保護(hù)。

（2）被征收者在土地征收過(guò)程中缺乏表達(dá)自己意見(jiàn)的機(jī)會(huì)。整個(gè)征地過(guò)程中，被征收者都處于比較被動(dòng)的局面?！锻恋毓芾矸ā返谒氖藯l規(guī)定，征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)，但既然征地補(bǔ)償方案已經(jīng)確定，被征地者的意見(jiàn)所起的作用是微乎其微的。除此之外，被征地者在征收的目的性、征收的范圍等方面都沒(méi)有表達(dá)自己意見(jiàn)的機(jī)會(huì)。

（3）對(duì)被征地者的救濟(jì)措施規(guī)定不足。根據(jù)《土地管理法》及其《實(shí)施條例》的規(guī)定，被征地者在征地范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面存在爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成，由批準(zhǔn)征地的人民政府裁決，并沒(méi)有規(guī)定其向司法機(jī)關(guān)獲得救濟(jì)的權(quán)利，這樣的救濟(jì)措施是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。對(duì)于土地征收出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)的行政和司法救濟(jì)措施，現(xiàn)行立法缺乏明確全面的規(guī)定。

三、關(guān)于土地增值稅的征管問(wèn)題

一、土地增值稅是國(guó)家為了規(guī)范土地、房產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益而開(kāi)征的稅種。各地稅務(wù)主管部門應(yīng)根據(jù)國(guó)家法規(guī)和本通知的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況建立一整套土地增值稅的征收管理制度。各級(jí)土地管理部門要予以積極支持和配合，根據(jù)征收土地增值稅的需要，完善相應(yīng)的土地評(píng)估和地價(jià)管理制度，協(xié)助當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管部門做好土地增值稅的征收管理工作。

二、各級(jí)土地管理部門要根據(jù)國(guó)家土地管理局的統(tǒng)一部署，盡快完成城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、土地登記和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估等初始地籍工作，同時(shí)做好土地使用權(quán)的變更登記、地價(jià)評(píng)估和管理等日常工作，為稅務(wù)部門征收土地增值稅提供所需土地使用權(quán)的權(quán)屬，以及土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易的時(shí)間、土地出讓金數(shù)額及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格等征稅資料。對(duì)于已經(jīng)完成城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的地區(qū)，土地管理部門要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，定期更新基準(zhǔn)地價(jià)成果，使之能夠及時(shí)反映地產(chǎn)市場(chǎng)水平，滿足土地增值稅的征收管理需要；少數(shù)未完成城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的地區(qū)，土地管理部門可采取現(xiàn)有宗地評(píng)估方法直接評(píng)估，以滿足征收土地增值稅的需要。

三、各級(jí)稅務(wù)部門和土地管理部門要共同做好土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)管理與土地增值稅征管的銜接工作。凡是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）的納稅人，在向土地管理部門申請(qǐng)辦理土地變更登記，提交土地估價(jià)報(bào)告，申報(bào)交易成交價(jià)的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定的期限內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅的納稅申報(bào)手續(xù)。土地管理部門在對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓行為的合法性、估價(jià)報(bào)告及申報(bào)交易價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)后，應(yīng)及時(shí)通知稅務(wù)部門。納稅人的納稅申報(bào)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)審核后，應(yīng)按照規(guī)定的期限繳納土地增值稅。對(duì)于已經(jīng)完稅的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)給完稅證明；對(duì)于免稅的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)給免稅證明。土地管理部門憑稅務(wù)部門出具的土地增值稅完稅（或免稅）證明，辦理土地使用權(quán)的權(quán)屬變更登記，更換《國(guó)有土地使用證》，凡未取得主管稅務(wù)部門發(fā)放的完稅（或免稅）證明的，土地管理機(jī)關(guān)不予辦理土地使用權(quán)的登記及過(guò)戶手續(xù)，也不發(fā)放《國(guó)有土地使用證》。

四、按照土地評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的納稅人，可委托經(jīng)省級(jí)以上土地管理部門授予評(píng)估資格的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)的評(píng)估。各土地評(píng)估機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照條例和細(xì)則中規(guī)定的方法進(jìn)行應(yīng)納稅土地的價(jià)格評(píng)估。其評(píng)估結(jié)果應(yīng)按稅務(wù)部門的要求及時(shí)告房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)的參考。房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)條例和細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)應(yīng)納稅土地的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對(duì)不符合實(shí)際情況的評(píng)估結(jié)果不予采用，并將此評(píng)估結(jié)果抄送土地管理部門備案。對(duì)于房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)要求從事應(yīng)納稅土地價(jià)格評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)提供與應(yīng)稅土地評(píng)估有關(guān)的評(píng)估資料的，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)無(wú)償提供，不得以任何借口予以拒絕。各級(jí)稅務(wù)部門對(duì)于土地管理部門提供的土地登記和基準(zhǔn)地價(jià)等資料應(yīng)嚴(yán)格保密，不得轉(zhuǎn)讓或公開(kāi)引用。土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中必須嚴(yán)守職業(yè)道德，按照國(guó)家有關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公平、公正、公開(kāi)的原則，對(duì)評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性、合法性負(fù)法律責(zé)任。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)會(huì)同土地管理部門定期對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的土地增值稅評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

四、土地增值稅征管存在的問(wèn)題

法律主觀：土地增值稅 是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有 土地使用權(quán) 、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅如何征收? 第一步核定征收，按照轉(zhuǎn)讓 二手房交易 價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的 個(gè)人所得稅 征收方式。如成交價(jià)為50萬(wàn)元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。 第二步減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購(gòu)房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。 1、能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額： (1)取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額; (2)按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額; (3)按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有 關(guān)稅 金; (4)取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的 契稅 。 2、不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)： (1)取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明; (2)中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評(píng)估價(jià)值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn); (3)按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅存在的問(wèn)題

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。財(cái)稅〔2006〕186號(hào)規(guī)定：“以出讓或者轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定的交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅”。在“合同約定的交付土地時(shí)間的次月”這一時(shí)間點(diǎn)，受讓方并未實(shí)際使用土地。依此確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，并不準(zhǔn)確。征收范圍。川地稅函〔2005〕531號(hào)規(guī)定：“城鎮(zhèn)土地使用稅具體征稅范圍由縣級(jí)政府按批準(zhǔn)的城鎮(zhèn)近期規(guī)劃確定”。由于土地規(guī)劃的不同，即使是兩塊在同一行政區(qū)域、用途相同且相鄰的土地，納稅義務(wù)也不相同。此外，政府規(guī)劃部門對(duì)企業(yè)已經(jīng)支付土地出讓金地塊的設(shè)計(jì)規(guī)劃一直在變動(dòng)，造成征稅范圍的不確定性。稅額標(biāo)準(zhǔn)?！冻擎?zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定：“縣(市)政府根據(jù)實(shí)際情況，將本地區(qū)土地劃分若干等級(jí)，在省、自治區(qū)、直轄市政府確定的稅額幅度內(nèi)，制定相應(yīng)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)”。由于缺乏綜合考證，同一行政區(qū)相鄰兩個(gè)區(qū)域，因處于規(guī)劃區(qū)內(nèi)、外，等級(jí)相差較大。工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)地域每平方米12元的標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于成都地區(qū)其他三圈層縣(市)。優(yōu)惠政策。縣(市)政府為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展違法違規(guī)許諾企業(yè)稅收優(yōu)惠，使進(jìn)駐工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)不能明確自身的納稅義務(wù)。工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部分工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違法宣傳，利用本不存在的稅收優(yōu)惠促進(jìn)交易完成，造成企業(yè)對(duì)稅收優(yōu)惠政策誤讀。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》

第二條在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡(jiǎn)稱土地使用稅)的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位;所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。

第九條新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：

(一)征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅;

(二)征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。

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投稿：韓錦

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