一、分家析產第29講：懷疑父母神志不清被某子女欺騙過戶房產怎么辦？

廣州張靜律師解答：可起訴過戶房產的房屋買賣合同無效，起訴后可申請法院調取過戶當時的視頻，就可以看出父母當時是否神志不清、被欺詐被脅迫等。如下面這個案件，老大、老二、老三起訴老四與母親簽訂的房屋買賣合同無效，懷疑母親當時神志不清，是被欺詐的。法院立案后調取了當時的視頻，看出當時母親神志清楚、對答如流，不存在被欺詐什么的，最終判決過戶有效。

判決書節選：

法院認為,張大兒、張二兒、張三女以確認合同無效提起本案訴訟｡ 根據《合同法》第五十二條的規定,有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違法法律、行政法規的強制性規定｡ 張大兒、張二兒、張三女主張張四女、潘四婿存在欺詐、脅迫行為,認為陳母與張四女、潘四婿簽訂的《存量房買賣合同》及房屋過戶登記手續無效,但從法院依法調取的案涉房屋的全部內檔資料及廣州市規劃和自然資源局海珠區分局提供的2020年1月20日當天的錄像光盤來看,陳母在2020年1月20日當天神情自然、意識清醒、對答切題,工作人員明確告知了陳母房屋過戶給女兒(張四女)、女婿(潘四婿)的后果,陳母表示清楚,并不存在張大兒、張二兒、張三女所稱的脅迫、欺詐或與不動產交易中心工作人員惡意串通等情況｡ 陳母在其死亡之前并未就《存量房買賣合同》及過戶行為提出撤銷之訴或起訴要求確認合同無效,現陳母已經死亡,張大兒、張二兒、張三女僅憑“我的苦住告知”及《承諾書》,認為張四女、潘四婿存在欺詐、脅迫陳母的行為,進而要求確認買賣合同無效、將案涉房屋恢復登記至陳母、張父名下的訴請,缺乏事實依據,無法成立,本院不予支持｡

二、父母房子析產給子女

法律分析：父母的房產分給子女，　因是直系親屬，參看過戶的兩種方式：

一、若是子女以后不賣的話，建議走分家析產的程序，寫一份分家協議書（或到房管部門要一份），讓父母所有家人簽字同意析產到子女名下，只需交納手續費（每平6元和工本費80元）；但以后出售時需要交納20%所得稅。

二、若子女以后賣的話，建議現在走買賣過戶程序，父母是賣方，子女是買方，費用如下：

要根據評估價格、是否滿五年、房子是否父母的唯一房子后對號交納：

1、測繪費1.36元/平方；

2、評估費0.5%（評估額，允許浮動）；

3、契稅評估額初次90平內1%、90平~144平內1.5%，超過144平或非首次3%，買方繳納;

4、所得稅按全額的1%由賣方承擔，若是五年外的唯一普通住房減免；

5、交易費6/平方,雙方;

6、工本費80元,買方(工本印花稅5元)買方；

7、營業稅5.6%，普通住房若滿2年可減免。

法律依據：《民法典》第六百五十八條 贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。

經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，不適用前款規定。

《民法典》第六百五十九條 贈與的財產依法需要辦理登記或者其他手續的，應當辦理有關手續。

三、家庭析產糾紛

法律分析：（一）對家庭共有財產分割達成一致意見的，應訂立分家析產協議書。分家折產協議書應當包括以下基本內容：

1、立協議人姓名、基本情況，在家庭中的稱呼;

2、分家析產的原因;

3、家庭共有財產分配方案;

4、家庭共同債務清償方案;

5、協議生效條款;

6、見證人姓名;

7、立協議人、見證人簽名或蓋章;

8、訂立協議時間。

（二）若未達成一致意見，可到人民法院訴訟。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第二百九十七條 不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

第二百九十九條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

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內容審核：王四新律師

來源：頭條-分家析產第29講：懷疑父母神志不清被某子女欺騙過戶房產怎么辦？，