呂某訴王某房屋買賣合同購買校舍改建小產權房的房屋買賣合同無效，入庫編號2023-07-2-091-008呂某訴王某房屋買賣合同糾紛案——購買校舍改建小產權房的房屋買賣合同無效關鍵詞民事房屋買賣合同校舍改建房居住權轉讓轉讓會員資格教育科研設計
入庫編號2023-07-2-091-008呂某訴王某房屋買賣合同糾紛案——購買校舍改建小產權房的房屋買賣合同無效關鍵詞
民事
房屋買賣合同
校舍改建房
居住權轉讓
轉讓會員資格
教育科研設計用地
社會公共教育資源
無效合同
來源：最高人民法院 （用途：郜云gào律師個人學習研究）
被告王某辯稱：其與呂某簽訂的轉讓協議實際上轉讓的是案涉房屋的會員資格和居住權，買賣合同是對轉讓協議的補充，實為居住權轉讓；呂某不支付房款屬于違約，不應由其退還購房款，而應由呂某支付違約金；呂某已經取得《會員手冊》，其清楚房屋的使用性質，如認為合同有效，則呂某應配合其辦理《會員手冊》更名手續并賠償違約金，如確認合同無效，則雙方各承擔相應責任。
法院經審理查明：2018年4月24日，賣方王某與買方呂某就簽訂《房屋買賣合同書》，約定王某將案涉房屋出賣給呂某，總售價為73萬元，先行支付13萬元，其余60萬元后續分三次支付。合同簽訂當日，雙方在案涉房屋的物業管理部門辦理了小區《會員手冊》更名手續，將《會員手冊》中的王某變更為呂某，并將房屋的所有附屬物品交給了呂某。2018年4月30日前，呂某按合同約定向王某支付了第一期購房款13萬元。
案涉房屋系由某學院校區校舍改建而來。《國有建設用地劃撥決定書》載明，該宗地用途為教育科研用地，主體建筑物和附屬建筑物性質均為教學用房、宿舍、食堂及配套設施。
北京市延慶區人民法院于2020年6月19日作出（2020）京0119民初3092號民事判決：一、確認王某與呂某簽訂的《房屋買賣合同書》無效；二、王某返還呂某購房款13萬元；三、駁回呂某的其他訴訟請求。該判決為終審判決。裁判理由 生效裁判認為，本案的爭議焦點為校舍改建房買賣合同的性質和效力認定。
1.案涉《房屋買賣合同書》的性質
呂某與王某簽訂的合同，就涉案房屋買賣事宜進行了明確、詳細的約定，該合同載明了房屋坐落，約定了價款、支付時間、支付方式、交付事宜、違約責任等具體條款，符合房屋買賣合同的基本特征，且縱覽整個合同并無租賃、轉讓居住權、轉讓會員資格的相關表述，故無論從該合同的形式要件還是條款內容上都可以看出，雙方真實意思表示系就涉案房屋進行買賣，而非對居住權或會員資格進行轉讓，故王某與呂某簽訂的《房屋買賣合同書》性質應為房屋買賣合同。
2.案涉《房屋買賣合同書》的效力認定
涉案房屋所屬建設用地系某學院經北京市人民政府批準劃撥取得，且只限用于建設某學院某校區項目，建筑物性質均為教育用房、宿舍、食堂及配套設施，涉案房屋系由校舍改建而來，具有社會公共教育資源的屬性。現王某與呂某對經校舍改建而來的涉案房屋進行買賣，改變了本應用于社會公共教育事業的劃撥建設用地及其上校舍之用途，侵害了社會公共教育資源，損害了社會公共利益，違背了公序良俗，故王某與呂某簽訂的《房屋買賣合同書》應為無效，王某應返還呂某先行支付的購房款13萬元。
王某、呂某均明知涉案房屋系由某學院某校區校舍改建而來，但在此情況下仍簽訂《房屋買賣合同書》，故雙方對合同無效均負有過錯，呂某無權要求王某支付資金占用期間的使用費用；呂某要求王某支付房屋租賃費用、房屋維修費用，因呂某并未提交證據證明其存在相關損失，故對此訴訟請求不予支持。裁判要旨 1.合同性質的認定應當從合同形式要件和實質要件兩方面加以認定，綜合合同內容、雙方當事人真實意思表示加以判斷。雙方簽訂的合同內容載明了房屋位置，約定了價款、支付時間、支付方式、交付事宜、違約責任等具體條款，符合房屋買賣合同的基本特征的，應認定雙方之間簽署的合同屬于房屋買賣合同。
2.買賣雙方就具有社會公共教育資源屬性的校舍改建房屋簽訂房屋買賣合同，因合同改變了社會公共教育事業的劃撥建設用地用途，侵害了社會公共教育資源，損害了社會公共利益，違背公序良俗，應屬無效。因合同無效產生的各種損失，雙方自負責任。關聯索引 《中華人民共和國民法典》第153條（本案適用的是2017年10月1日施行的《中華人民共和國民法總則》第153條）
《中華人民共和國民法典》第157條（本案適用的是1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》第58條）
一審：北京市延慶區人民法院（2020）京0119民初3092號民事判決（2020年6月19日）（民一庭）
案情簡介：
案件當事人馬某原為城鎮居民。1989年，馬某與陳某簽署房屋買賣合同，陳某將農村房賣與馬某，價款21000元。雙方買賣行為發生后，馬某向有關部門交納了相應稅款，取得了相應審批，并于1996年取得房地產管理局頒發的房產所有證。此后，馬某又于2005年將戶口遷入訴爭房屋。但陳某認為根據我國法律規定，農村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國家法律規定，故于2007年向一審法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求馬某騰退房屋。
法院判決：
一審法院認為，因訴爭房屋之宅基地屬當地農村集體所有，馬某屬城鎮居民購買農村房屋，雖簽訂買賣合同當時系雙方自愿，且馬購買后在院內增建了房屋居住至今，然地方房屋之買賣必然涉及土地使用人之變化，故不能排除此房屋買賣違反法律規定之性質。法院判決雙方于1989年簽訂的買賣合同無效，馬某于判決生效后一個月內騰退訴爭房屋。
二審法院認為，按照我國法律規定，農村宅基地的所有權屬于農民集體所有，宅基地使用權人在對宅基地行使收益和處分權利時，應當受到嚴格的限制。在此前提下，城市居民購買農村房屋的行為一般應當認定無效。但在處理具體案件時應當結合個案的不同情況綜合加以判斷。本案中，馬某作為城市居民，其與陳某簽訂的房屋買賣合同已經過海淀鄉政府的批準。此后，馬某取得了該房屋的產權證書，并已于2005年將戶口遷入。在十幾年的時間中，馬某在訴爭房屋中實際居住，已對該房屋形成了穩定的占有關系。鑒于此，在綜合案件當時的歷史背景及從有利于維護現有的房屋占有關系角度考慮，應當確認馬某與陳某簽訂的買賣合同有效為宜。據此，二審法院作出撤銷原審判決，駁回陳某訴訟請求的終審判決。
該內容由 梁勤栓律師 和 律說律答 共創回答為了保護申請執行人的合法權益，對于被執行人所有的違建及小產權房等無證房屋，法院也可以進行拍賣處置，用變現所得的價款來清償申請人的債權。
下面，我們通過這個典型案例分析一下。
一、案例回顧
2016年，李老板投資失敗，資金鏈斷裂，因借錢不還被債主張先生起訴，法院判決李老板立即償還張先生本息合計500萬元。
李老板拒不履行判決義務，案件進入強制執行階段后，法院查到李老板有一套自建房，是無證的小產權房，便查封了該房屋。
案外人小高得知此事后，向法院申請執行異議，稱自己早在2013年就出資購買了該房屋，該房屋早就不是李老板的財產，法院不能查封處置。小高向法院提交了自己購房的證據。
二、法院裁判結果
法院經審理后認定小高的情況屬實，最終裁定中止對該房屋的執行。
三、律師說法
1. 往期文章中我們分析過，國家禁止小產權房進行交易，對于小產權房的實際權利人，采取有限承認使用權、絕不承認所有權的態度。
詳情可回顧往期文章：《小產權房的生前身后事，法院在所有權上一錘定音》。
2.為了加大執行力度，根據法律規定，對于無證房屋，法院執行時原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋。
也就是說，對于小產權房、違建房、歷史遺留違法建筑等，法院可以在披露房屋的真實情況后予以拍賣、變賣處置，由買受人或承受人自行負責后續的產權登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷以及補償不能等法律風險。
3.小產權房雖然沒有合法的產權登記手續，但是執行過程中，法院仍可以依據其他相關證據確定實際權利人。
實務中，法院一般會結合建筑合同、購房合同、出資憑證、當地居委會證明等證據，來認定實際權利人。
4.如果案外人確為實際權利人的，可以通過申請執行異議的方式，申請法院排除對該房屋的強制執行。
比如本案中小高這種情況。
案情類似的文章還有：《買二手房遇簽后查封？草率起訴要不得，這樣做才是護房良方》
但是，由于小產權房問題較為疑難復雜，司法實務中爭議較大，不同法院裁判觀點不一致，也存在很多法院不予認可的判例，購買小產權房仍存在很大的法律風險。
四、法律依據
1.《最高人民法院關于轉發住房和城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》第二條
2.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十四條
3.《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二條
內容審核：黎雪雁律師
來源：臨律-呂某訴王某房屋買賣合同購買校舍改建小產權房的房屋買賣合同無效，
