租的房子有問題不能居住怎么辦？法院這樣判決，租賃合同并非租賃合同糾紛裁判的唯一依據，法院會依據租賃糾紛的原因、合同條款、實際損失情況、公平原則等多種因素綜合裁判。如果遇到租賃合同糾紛，不要拘泥于合同條款約定，要敢于通過訴訟等方式維護自身的合
租賃合同并非租賃合同糾紛裁判的唯一依據，法院會依據租賃糾紛的原因、合同條款、實際損失情況、公平原則等多種因素綜合裁判。如果遇到租賃合同糾紛，不要拘泥于合同條款約定，要敢于通過訴訟等方式維護自身的合法權益。
【案情介紹】
大偉、小美于2014年3月5日簽訂了《房屋租賃合同》一份，約定小美將坐落于XX市XX區XX路XX號XX號房屋出租給大偉使用；租期4年，從2014年3月10日至2018年3月9日；租金為每月2200元，兩年一付；承租方向出租方繳納租賃保證金3000元，租期滿后退還；合同第15條約定違約方應向守約方支付人民幣陸仟元整違約金，違約方還應就其違約造成守約方的經濟損失進行賠償。
合同簽訂后，大偉于2014年3月5日依約向小美支付了兩年的房屋租金52800元、租賃保證金3000元，并于2014年3月10日搬進了涉案房屋。
入住涉案房屋后，大偉于2014年3月17日在房內發現大量白蟻，帶翅膀的繁殖蟻從家中衛生間、廚房、客廳多處角落涌出，進而發現房屋中木結構部分木頭有腐朽現象。大偉于當日通知小美，但小美稱第二天才能過來。
大偉于是聯系了某公司上門滅蟻，工作人員上門拆開門框和地板進行檢查，確認是白蟻并已繁殖多年，無法根治。大偉一家無奈只能搬到酒店住了幾天，并于3月20日搬出了房子。
大偉于3月18號向小美致電要求解除合同，但小美要求大偉將房屋恢復，并承擔違約責任，雙方未達成一致。大偉后面打電話給某電視臺，該電視節目對此進行了報道。2014年4月23日，大偉向小美發出《要求交接鑰匙、房屋的函》，要求小美在接到函后及時與大偉聯系，以便交還鑰匙、移交房屋。小美并未理會。
【法院審理】
無奈之下，大偉將小美起訴至法院，要求：1、解除小美、大偉簽訂的《房屋租賃合同》；2、小美返還大偉支付的房屋租金52800元；3、小美返還大偉支付的租賃保證金3000元；4、小美賠償大偉搬家費用450元、平白蟻費用400元、數字電視移機安裝費60元、有線電視兩年月租費500元、住宿費364元、誤工損失340元；5、小美向大偉支付違約金6000元；6、本案全部訴訟費由小美承擔。
小美答辯稱：小美簽訂房屋租賃合同是事實，但大偉訴狀中所稱小美違約沒有事實依據。房屋內出現白蟻，小美事先不知情，出現白蟻也不是房屋租賃合同能解除的法定或約定的條件。2014年3月17日，大偉未經小美同意，擅自讓他人上門滅蟻，對小美的房屋裝修進行了破壞性的拆解（兩處門框及地板）。同年3月18日，大偉又要求解除房屋租賃合同，小美要求大偉依法恢復房屋的原狀，但大偉拒絕恢復原狀，也不愿意承擔違約責任。小美認為大偉的起訴是沒有任何法律依據的，其在沒有征得小美同意的情況下，擅自對小美的房屋進行破壞性滅蟻，理應承擔修復性的費用，且也需繼續履行合同，故請求駁回大偉的全部訴請。如果法院認為合同無法再履行，也必須是大偉先行恢復房屋原狀、再賠償小美相應的房屋租金損失及承擔合同約定的違約金方能解除合同。
小美提出反訴稱：1、大偉、小美于2014年3月5日簽訂了《房屋租賃合同》，該合同第一條約定大偉對該房屋做了充分了解，愿意承租該房屋；2、大偉于2014年3月17日下午17點說在涉案房屋內發現白蟻，小美告知大偉沒法立即到達現場并且告知第二天會到達現場。同年3月18日小美到達現場后發現大偉沒有征得小美同意擅自把房屋進行拆除（門框、地板），造成小美重大損失；3、大偉訴稱白蟻防治中心工作人員上門說：白蟻無法根治，無法住人，但未能提供白蟻防治中心出具的鑒定報告及其上門防治發票，僅有一張收據，且并非正規白蟻防治中心出具，大偉此行為有故意欺騙嫌疑；4、雙方簽訂的《房屋租賃合同》中明確約定，未征得小美書面同意，不得擅自損壞房屋結構，裝修及其內部設施。如有情形之一，大偉應承擔違約責任，小美有權收回該房屋，已經交付的租金和保證金不予退還。5、大偉擅自搬家后至今沒有將承租房屋退還給小美。綜上，大偉已經構成違約，給小美造成了巨大的經濟損失，嚴重侵犯了小美的合法權益，小美請求依法判決：1、大偉繼續履行與小美之間簽訂的《房屋租賃合同》；2、大偉賠償小美因故意損壞內部設施造成的經濟損失及裝修10000元；3、大偉因丟棄承租房屋時的三件家具（寫字桌、櫥柜、食品柜）賠償小美損失800元；4、大偉支付小美違約金6000元；5、大偉繼續履行保證金3000元；6、大偉承擔本案所有訴訟費。
大偉反訴答辯稱：1、涉案房屋白蟻問題嚴重，無法居住，房東小美隱瞞事實，合同應該解除；2、房屋損壞是由白蟻造成的，大偉不存在破壞，因此不承擔任何賠償責任；3、涉案房屋不存在家具丟失的情況；4、房東小美隱瞞事實，存在欺詐，應當承擔違約責任；5、由于小美的責任，要求退還租賃保證金；6、小美應當承擔訴訟費。
大偉和小美各自提交了相應證據，法院對證據進行質證和認定，并對房屋進行了現場勘查，確認了房屋損壞情況。
法院認為，本案中，大偉與小美之間的《房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，內容不違反法律、法規的禁止性規定，應屬合法有效，雙方均應按照合同約定全面履行自己的義務。出租人小美應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。但大偉在入住涉案房屋僅一星期左右便發現涉案房屋內出現大量白蟻，給承租人大偉的日常生活帶來重大困擾，考慮到雙方就合同解除問題多次協商不成，大偉也已另行租住他處，要求大偉仍繼續履行合同有違公平原則，現大偉要求解除與小美之間簽訂的《房屋租賃合同》的訴訟請求，予以支持。大偉要求退還租金、租賃保證金的訴訟請求，根據當事人的過錯程度、涉案房屋的實際使用時間等因素，酌定由小美退還大偉租金52000元，并在扣除水電費、有線電視費100元后退還大偉租賃保證金2900元。另一方面，大偉作為承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人小美在合理期限內維修，出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人承擔。本案中，小美在接到大偉關于涉案房屋出現大量白蟻的通知后承諾第二天會到達涉案房屋，但大偉未提交證據證明事先征得小美同意，亦未給對方合理期限的情況下，當天即委托案外人某公司對涉案房屋進行滅白蟻行為，導致房屋部分損壞，亦存有一定的過失。鑒于雙方在履行合同過程中均有一定的違約行為，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定的數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法，但違約金與賠償損失責任均為補償損失功能，在約定的違約金高于其實際損失時，既主張違約金，又主張賠償損失，于法無據。經法院釋明后，雙方均選擇要求對方支付違約金，但違約金的約定明顯高于其造成的損失，雙方均要求予以調整，法院根據雙方的過錯程度、合同的履行情況、房屋裝修使用時間、雙方的損失等因素，酌定由小美支付大偉違約金1200元，大偉支付小美違約金1500元。關于小美反訴稱大偉丟失寫字桌、櫥柜、食品柜三件家具，因未提交證據證明出租時涉案房屋內存有上述三件家具，故該損失本院不作認定。最終法院判決如下：
一、小美與大偉于2014年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》于本判決生效之日解除；
二、小美退還大偉租金52000元、租賃保證金2900元；
三、小美支付大偉違約金1200元；
四、大偉支付小美違約金1500元；
上述第二、三、四項折抵后，小美應支付大偉54600元，于本判決生效之日起十日內履行完畢；
五、駁回大偉的其他本訴請求；
六、駁回小美的其他反訴請求。
【律師說法】
隨著越來越多人進入大城市打工，租房成為大多數外地打工人的選擇。由于承租人和出租人在租房市場上的談判權并不對等，出租人相對強勢，很多承租人會受到不公平對待。上海達必誠律師事務所周宇龍律師表示，租賃合同并非租賃合同糾紛裁判的唯一依據，法院會依據租賃糾紛的原因、合同條款、實際損失情況、公平原則等多種因素綜合裁判。如果遇到租賃合同糾紛，不要拘泥于合同條款約定，要敢于通過訴訟等方式維護自身的合法權益。
文案：曹 凱
編輯：周志堅
審核：丁金金
法律分析：租房不當然享有居住權。居住權需要設立，居住權的設立條件有兩個：1.當事人雙方書面訂立居住權合同，2.到不動產登記機關進行公示登記。居住權自登記時設立，沒有登記的，不產生居住權。
法律依據：根據《中華人民共和國民法典》第三百六十七條：設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。
根據《中華人民共和國民法典》第三百六十八條：居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
不交租金法院的處理方式：根據當事人的訴訟請求予以判決。即當事人請求繼續履行的，應當判決承租按照約定繳納租金。若當事人主張解除合同，請求承租人承擔違約責任的，人民法院應予支持。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第五百六十二條
當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。
第五百六十三條
有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
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內容審核：圣運律師
來源：頭條-租的房子有問題不能居住怎么辦？法院這樣判決，
