相關(guān)案例

        1987年因上海市某園區(qū)擴(kuò)建征地，吳先生的房屋位于被征地范圍內(nèi)。

        可一直到了2015年徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局（簡稱規(guī)土局）才將擬定的某地塊征地房屋補(bǔ)償方案予以公告，徐匯征補(bǔ)中心負(fù)責(zé)房屋補(bǔ)償工作。

        吳先生認(rèn)為其房屋早已納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，應(yīng)當(dāng)適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償，未簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

        其后，規(guī)土局作出責(zé)令交出土地決定書。吳先生不服，向上海鐵路運(yùn)輸法院(簡稱上鐵法院)請求撤銷該決定書。

        上鐵法院通過庭前會議了解到，吳先生對于因土地性質(zhì)不同所導(dǎo)致的補(bǔ)償利益差異無法接受，認(rèn)為補(bǔ)償偏低。

        其后法院搭建了解紛平臺，溝通協(xié)調(diào)，督促規(guī)土局和徐匯征補(bǔ)中心積極與吳先生進(jìn)行協(xié)商，經(jīng)過幾輪協(xié)商，吳先生最終與徐匯征補(bǔ)中心達(dá)成一致，簽訂了房屋補(bǔ)償協(xié)議，獲得了合理補(bǔ)償，訂購了兩套上海市某區(qū)安置房屋。吳先生遂向上鐵法院撤回了該案起訴。

圣運(yùn)解讀

        早已納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)多年的農(nóng)村房屋，如果拆遷補(bǔ)償還按農(nóng)村集體土地上附著物的標(biāo)準(zhǔn)“一刀切”給予補(bǔ)償，顯然是沒有辦法保障拆遷戶拆遷之后的生活的。

        最高人民法院也對這種情況作出了相關(guān)司法解釋。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條的有關(guān)規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

1.已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的農(nóng)村集體土地上房屋的征收補(bǔ)償

        實(shí)踐中，有些農(nóng)村集體土地雖然已經(jīng)被批準(zhǔn)征收，但由于種種原因，有關(guān)部門對農(nóng)村集體土地上的房屋沒有補(bǔ)償，也一直由原住戶繼續(xù)使用。若干年后，有關(guān)部門補(bǔ)償安置時(shí)，房屋所在的地方已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)，周圍的房屋價(jià)格已經(jīng)城市化，如果仍然按照農(nóng)村集體土地上附著物的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，難以解決農(nóng)民的居住問題。

        對此問題如何解決，我們認(rèn)為，雖然因?yàn)橥恋匦再|(zhì)不同，征收集體土地上房屋的補(bǔ)償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，但由于房屋所在的土地已經(jīng)城市化，如果按照農(nóng)村集體土地補(bǔ)償，會無法保障農(nóng)民的權(quán)益。因此，可以參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。

        由于國有土地上房屋征收補(bǔ)償中實(shí)際上已經(jīng)包含了地價(jià)，如果征收農(nóng)民集體土地時(shí)已經(jīng)對土地進(jìn)行了補(bǔ)償，那么按照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對其補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。故本規(guī)定第十二條第二款規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

（摘自趙大光、楊臨萍、馬永欣：《解讀<關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定>》，載人民法院出版社編：《解讀最高人民法院司法解釋（含指導(dǎo)性案例）：行政·國家賠償卷》，人民法院出版社2019年出版，第223頁）

2.農(nóng)民集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為國有土地所有權(quán)的法律事實(shí)及其時(shí)點(diǎn)　　

        確定集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為國家土地所有權(quán)的法律事實(shí)及其權(quán)利轉(zhuǎn)化時(shí)點(diǎn)，可以比照征收決定做出時(shí)被征收的集體土地所有權(quán)變動為國家所有權(quán)，也可以采用集體土地被納入城市規(guī)劃區(qū)的方案依法生效時(shí)，集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為國家土地所有權(quán)。

        但是考慮到對原集體成員利益的保護(hù)，能夠使其在失去集體土地所有權(quán)的同時(shí)獲得相應(yīng)的權(quán)利保障，不留下原農(nóng)民集體成員的權(quán)利真空，同時(shí)考慮到集體失去土地所有權(quán)和國家取得相應(yīng)土地所有權(quán)與集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)取得互為條件，也可以采取集體土地納入城市規(guī)劃的方案生效、集體取得建設(shè)用地的使用權(quán)作為集體土地所有權(quán)變動為國家所有權(quán)的法律事實(shí)，變動確定的時(shí)間點(diǎn)就是集體依法經(jīng)政府確權(quán)取得建設(shè)用地使用權(quán)的同時(shí)國家取得對原集體土地的所有權(quán)。

（摘自韓松：《城鎮(zhèn)化進(jìn)程中入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)歸屬及其與土地征收制度的協(xié)調(diào)》，載《當(dāng)代法學(xué)》2016年第6期）