#房屋評(píng)估的流程是什么#

通常情況下，對(duì)被拆遷房屋的作價(jià)評(píng)估主要按以下順序進(jìn)行：　　第一，接受評(píng)估任務(wù)。即房屋拆遷作價(jià)評(píng)估的具體工作人員，接受上級(jí)主管部門(mén)或委托單位的委托開(kāi)展具體評(píng)估工作。　　第二，評(píng)估前的準(zhǔn)備。即準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。　　第三，現(xiàn)場(chǎng)勘查。是指評(píng)估人員對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定的行為。　　第四，資料的綜合和分析。綜合分析的目的是合理地確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補(bǔ)償作可靠的依據(jù)。　　第五，編寫(xiě)評(píng)估報(bào)告。是指評(píng)估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價(jià)評(píng)估意見(jiàn)，具體確定被拆遷房屋價(jià)格的重要過(guò)程。一般可以采取表格形式和文字形式。　　第六，評(píng)估復(fù)核和審批。

#房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)應(yīng)如何評(píng)估#

對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

#拆遷賠償問(wèn)題。我想問(wèn)下拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)是什么，普通居民的住房賠償標(biāo)準(zhǔn)。#

你們當(dāng)?shù)氐男^(qū)住房2000元每平方米左右，拆遷補(bǔ)償?shù)呢泿叛a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該在2000元上下。拆遷補(bǔ)償（征收）房屋按照不同用途進(jìn)行評(píng)估，一般有收益法，市場(chǎng)價(jià)格比較法，清算價(jià)格法，不同的評(píng)估方法，估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響比較大，如果你所在在的小區(qū)的房產(chǎn)最近有交易記錄在2000元左右，按照比較法估價(jià)在2000上下。比較法評(píng)估是拆遷（征收)采用最多的評(píng)估方法。房產(chǎn)置換對(duì)于你來(lái)說(shuō)可能對(duì)你更有利些，由于拆遷（征收）不采用現(xiàn)金補(bǔ)償，減輕了拆遷人（或者ZF)貸款壓力，避免了一些利息和融資成本支出，一般對(duì)被拆遷人（被征收人）給予1.2-1,3倍面積的補(bǔ)償，在山東，一般掌握在1.3倍左右。無(wú)論你要求貨幣補(bǔ)償還是房產(chǎn)置換，按照《《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》政府都有專項(xiàng)補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。另外要注意的是房屋附屬物，裝修價(jià)值的補(bǔ)償，以及建筑物共有部位的補(bǔ)償（按照物權(quán)法屬于全體業(yè)主，各業(yè)主按照房產(chǎn)占建筑物的百分點(diǎn)分得補(bǔ)償這些沒(méi)被人們注意的細(xì)節(jié)。

#農(nóng)村房屋拆遷怎么評(píng)估#

一、房屋拆遷評(píng)估流程1、具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估任務(wù)。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員在接到上級(jí)主管部門(mén)或委托單位的委托后開(kāi)展具體評(píng)估工作。2、房屋評(píng)估前的準(zhǔn)備。就是準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。3、評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。就是指評(píng)估人員對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定。4、相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補(bǔ)償提供可靠的依據(jù)。5、編寫(xiě)相關(guān)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價(jià)評(píng)估意見(jiàn)，具體確定被拆遷房屋價(jià)格的重要過(guò)程。6、評(píng)估復(fù)核和審批。在評(píng)估工作人員完成評(píng)估工作后，由復(fù)核員到實(shí)在進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后報(bào)審批人員進(jìn)行審批。二、房屋拆遷評(píng)估方法（一）市場(chǎng)法按照現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地只享有使用權(quán)，其所有權(quán)屬于所屬集體經(jīng)濟(jì)組織，所以無(wú)法形成類似城市房屋的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，房屋買(mǎi)賣僅僅局限在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，也就不存在統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格。因此，在房屋價(jià)值評(píng)估中無(wú)法使用市場(chǎng)法。但是市場(chǎng)法在日前實(shí)踐中大量出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房交易中應(yīng)用較多。（二）收益法農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估從理論上應(yīng)該可以采用收益法，收集果體土地類似企業(yè)的收人和投人成本等用以計(jì)算客觀收益，但是實(shí)踐中農(nóng)村沒(méi)有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以收集的資料很少，導(dǎo)致收益法也不適用農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估。（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法又被稱為“剩余法”，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。主要適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把據(jù)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。然而，農(nóng)村房屋并沒(méi)有明確再開(kāi)發(fā)計(jì)劃，自然就無(wú)法適用。（四）成本法指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在目前農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估中多采用這種方法。

#房屋拆遷補(bǔ)償，安置費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)怎么算#

您好，拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有: (1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定。房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn):(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格。具體問(wèn)題您可咨詢北京創(chuàng)為律師事務(wù)所來(lái)幫助您解答。

#拆遷安置步驟#

1.拆遷補(bǔ)償方式　　91版條例規(guī)定拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的形式;01版條例規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。　　2.補(bǔ)償金額確定方法　　91版條例規(guī)定作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算;01版條例規(guī)定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。　　3.產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算方法　　91版條例對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋結(jié)算方法作了規(guī)定，即：償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià);償還建筑面積超過(guò)原建筑面積的部分，按照商品房?jī)r(jià)格結(jié)算;償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的住宅房屋結(jié)算方法則由地方人民政府規(guī)定。以蘇州市為例，拆除私有住房、單位自有住宅房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照下列方式結(jié)算：(一)償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，新建住宅按照房屋建筑安裝工程費(fèi)結(jié)算，被拆除建筑面積按照重置價(jià)格結(jié)合成新作價(jià)結(jié)算;(二)償還建筑面積超過(guò)被拆除建筑面積但在規(guī)定安置基準(zhǔn)內(nèi)的，超過(guò)部分按照成本價(jià)結(jié)算;(三)償還建筑面積超過(guò)規(guī)定安置基準(zhǔn)的，超過(guò)部分按照商品房?jī)r(jià)格結(jié)算;(四)償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，不足部分按照房屋重置價(jià)格結(jié)合成新另增百分之百結(jié)算。　　01版條例規(guī)定，實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不區(qū)別住宅與非住宅，均根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。　　4.拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物補(bǔ)償方法　　91版條例和01版條例都規(guī)定拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予適當(dāng)作價(jià)補(bǔ)償或貨幣補(bǔ)償。　　5.91版條例與01版條例有關(guān)拆遷補(bǔ)償規(guī)定的比較分析　　91版條例帶有很強(qiáng)的政策色彩，一是在措辭上，比如在涉及補(bǔ)償金額時(shí)，稱作價(jià)補(bǔ)償或適當(dāng)補(bǔ)償，為補(bǔ)償金額確定的隨意性提供了政策基礎(chǔ);二是在金額確定方式上，采用重置價(jià)格結(jié)合成新方法或按照重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)，而重置價(jià)格和結(jié)構(gòu)差價(jià)等均由當(dāng)?shù)卣?guī)定或公布的。這樣，一方面具有很強(qiáng)的可操作性，非房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員均能承擔(dān)拆遷估價(jià)工作;另一方面造成補(bǔ)償金額與補(bǔ)償對(duì)象實(shí)際價(jià)值的嚴(yán)重脫節(jié)，被拆遷人對(duì)拆遷工作的強(qiáng)烈抵觸情緒充分地反映了這一點(diǎn);第三方面是由于沒(méi)有統(tǒng)一的重置價(jià)格確定標(biāo)準(zhǔn)，造成各地政府以不同的價(jià)格內(nèi)涵測(cè)算、公布并實(shí)施其重置價(jià)格，造成地區(qū)間的不平衡;第四方面是拆遷補(bǔ)償和安置捆綁式落實(shí)，房屋被拆遷人的諸多權(quán)益因補(bǔ)償對(duì)象和安置對(duì)象的分離而流失，造成使用權(quán)價(jià)格因拆遷安置的高得益而不合理地趨大化。　　01版條例具有很強(qiáng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特征，在措辭上，在涉及補(bǔ)償金額時(shí)，稱貨幣補(bǔ)償;在金額確定方式上，采用以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格方式確定，毫無(wú)疑問(wèn)地，房屋及房屋裝飾裝修價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)、合理，為此，要求估價(jià)人員必須遵循其價(jià)格形成運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，作出易于被委托方及其其他相關(guān)利益主體所接受的估價(jià)結(jié)果，保障受房屋拆遷影響的當(dāng)事人的合法權(quán)益;在拆遷補(bǔ)償和拆遷安置問(wèn)題上，01版條例除了強(qiáng)調(diào)房屋租賃關(guān)系對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人拆遷補(bǔ)償方式選擇的制約和房屋承租人租住權(quán)利的保證外，確保了被拆遷人的諸多權(quán)益不因補(bǔ)償對(duì)象和安置對(duì)象的分離而流失，房屋所有權(quán)權(quán)益得到充分的尊重。　　三、拆遷補(bǔ)償房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格分析　　1.評(píng)估價(jià)格形成方法　　房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評(píng)估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價(jià)格測(cè)算式和估價(jià)技術(shù)路線，并且眾所周知評(píng)估價(jià)格是對(duì)應(yīng)特定估價(jià)目的、對(duì)應(yīng)特定法律依據(jù)而存在的，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的法律依據(jù)顯然應(yīng)包括01版條例。　　2.評(píng)估價(jià)格形成的假設(shè)前提　　估價(jià)假設(shè)前提基本上有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實(shí)現(xiàn)其最高最佳使用或持續(xù)使用可能的幾種實(shí)現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等;因此，房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價(jià)值，其與真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格存在顯著的區(qū)別。　　3.評(píng)估價(jià)格形成的產(chǎn)權(quán)類型　　隨著住房制度的改革，城鎮(zhèn)居民住房逐步由福利性實(shí)物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，住房商品化已達(dá)相當(dāng)?shù)某潭龋⑶以谧》可唐坊^(guò)程中形成了我國(guó)特有的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等具有不同產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵的產(chǎn)權(quán)類型并存，同時(shí)，房改房入市使房改房融入了市場(chǎng)。從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成看，房改房和經(jīng)濟(jì)適用房是受到一定約束或有一定缺損的產(chǎn)權(quán)形式，其上市交易過(guò)程中涉及土地出讓金和收益分配問(wèn)題，其中土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購(gòu)買(mǎi)的已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房座落位置的標(biāo)定地價(jià)的10%確定，上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價(jià)的1%。因此，房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)反映不同產(chǎn)權(quán)類型的價(jià)格水平。　　4.評(píng)估價(jià)格形成與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本過(guò)程　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程是房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)物的形成過(guò)程，也是其價(jià)值轉(zhuǎn)移和創(chuàng)造的過(guò)程，從取得土地使用權(quán)、房屋拆遷安置、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋及附屬工程開(kāi)發(fā)建設(shè)到竣工交付使用，房地產(chǎn)資金在不同的階段以不同的形式固化到房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)物上。在以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，商品房包括按剩余年限計(jì)算的土地出讓金金額，房改房和經(jīng)濟(jì)適用房則包括了土地出讓金金額與標(biāo)定地價(jià)的10%或房改成本價(jià)的1%的差額，而此時(shí)，開(kāi)發(fā)單位，即土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金，即在土地符合建設(shè)條件時(shí)，土地使用者既向房屋被拆遷人支付了相當(dāng)于部分或全部土地使用權(quán)出讓金金額(包含于房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格中)又向土地部門(mén)支付土地使用權(quán)出讓金金額(按出讓合同約定)，其合理性顯然值得商榷。　　四、拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的原則分析　　作為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的構(gòu)成部分，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)。合理，為此，就必須遵循其價(jià)格形成。運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，明確房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵守的原則，才能作出易于被利益主體所接受的估價(jià)結(jié)果。　　l.公平原則　　房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估必須以公正為基本前提;充分考慮有關(guān)當(dāng)事人的角色和心態(tài)，合理區(qū)別產(chǎn)權(quán)類型、合理分配產(chǎn)權(quán)收益、合理分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移費(fèi)用。　　2.優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則　　房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境、用途、實(shí)際新舊程度、維護(hù)保養(yǎng)狀況、樓層朝向、房屋設(shè)備等的不同而區(qū)分計(jì)價(jià)，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。　　3.快捷性原則　　從開(kāi)發(fā)程序看，房屋拆遷(包括價(jià)格評(píng)估、拆遷實(shí)施等)所花費(fèi)時(shí)間的長(zhǎng)短將直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期;同時(shí)，房屋拆遷評(píng)估往往又是批量性的，因此，在滿足估價(jià)精度要求前提下，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估方法的快捷性顯得尤為重要。　　4.政策性原則　　01版條例規(guī)定貨幣補(bǔ)償金額以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，但不可否認(rèn)，房屋拆遷是一項(xiàng)政策性。強(qiáng)制性很強(qiáng)的工作，而真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是以市場(chǎng)公開(kāi)、交易雙方信息通暢、平等自愿。誠(chéng)實(shí)無(wú)欺并有適當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行交易為前提的，兩者存在本質(zhì)上的區(qū)別。因此房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利受到拆遷政策約束下的合理價(jià)值。　　五、01版條例下拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估方法構(gòu)建的設(shè)想　　l.評(píng)估方法的適用性　　房屋使用價(jià)值通過(guò)房地產(chǎn)的整體效用;包括房屋建筑和房屋設(shè)備、房屋裝飾裝修等房屋的附屬物的效用來(lái)實(shí)現(xiàn)，因此，原則上完全可以視房地產(chǎn)的整體為估價(jià)對(duì)象或范圍。但在估價(jià)實(shí)務(wù)中，緣于諸如房屋裝修設(shè)備的個(gè)別性、待拆遷房屋的極少交易性等，只著眼于房地產(chǎn)整體價(jià)值評(píng)估存在諸多的困難，除成本法外，比較法和收益法的直接使用受到了限制。同時(shí)，由于01版條例規(guī)定，房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償，因此有理由也有必要對(duì)房屋和房屋的附屬物作分別估價(jià)，此時(shí)房屋評(píng)估就可方便地采用比較法和收益法了。　　2.房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的技術(shù)路線　　房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估采用對(duì)比法進(jìn)行。在假設(shè)不含房屋的附屬物的情況下，采用比較法、收益法和成本法綜合確定一定結(jié)構(gòu)類型、一定平面形式的標(biāo)準(zhǔn)房屋的評(píng)估價(jià)格水平;以此標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格水平為基準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象與之逐項(xiàng)比較房屋價(jià)格影響因素，確定價(jià)格修正系數(shù);標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估價(jià)格水平與價(jià)格修正系數(shù)相乘即可求得市場(chǎng)價(jià)格;經(jīng)拆遷政策約束因素修正即為房屋拆遷補(bǔ)償金額。　　3.標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估價(jià)格水平的確定　　標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估價(jià)格水平的確定是前期基礎(chǔ)性工作，全部評(píng)估過(guò)程的便捷性和準(zhǔn)確性均取決于此。其確定步驟為：　　a.確定標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估價(jià)格水平對(duì)應(yīng)的房屋結(jié)構(gòu)類型和平面形式　　在確定拆遷評(píng)估的范圍后，調(diào)查踏勘選取典型(占較大比例者)結(jié)構(gòu)類型和平面形式的房屋作為標(biāo)準(zhǔn)房屋，必要時(shí)可確定一個(gè)以上標(biāo)準(zhǔn)房屋。　　b.確定標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估價(jià)格水平　　選取標(biāo)準(zhǔn)房屋的可比實(shí)例，在交易價(jià)格，或以租金按收益法形成的收益價(jià)格中剝離出房屋價(jià)格，按比較法確定標(biāo)準(zhǔn)房屋的評(píng)估價(jià)格水平，或直接以成本法確定之。　　4.標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估價(jià)格水平的調(diào)整　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，包括環(huán)境狀況、所處樓層、新舊程度、產(chǎn)權(quán)類型、朝向、道路交通臨路狀況、室內(nèi)環(huán)境.工程質(zhì)量等，或按百分率法，如所處樓層、產(chǎn)權(quán)類型、朝向等;或以明確的定量化方法，如環(huán)境狀況。道路交通臨路狀況、工程質(zhì)量等，編制調(diào)整系數(shù)或調(diào)整系數(shù)確定方法。　　5.房屋拆遷補(bǔ)償可視作一種特殊交易方式，賣者出售時(shí)有一個(gè)愿意接受的最低界限價(jià)格，該最低界限價(jià)格以其成本為依據(jù)。正如馬克思所說(shuō);“商品出售價(jià)格的最低經(jīng)濟(jì)界限，是由商品的成本價(jià)格規(guī)定的。如果商品低于它的成本價(jià)格出售，生產(chǎn)資本中已經(jīng)消耗的組成部分，就不能全部由出售價(jià)格得到補(bǔ)償。如果這個(gè)過(guò)程繼續(xù)下去，預(yù)付資本價(jià)值就會(huì)消失”。由于成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)的，因此根據(jù)成本法可以確定該最低界限價(jià)格，即：　　最低界限價(jià)格=預(yù)付資本價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)格一交易稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)　　一般地，交易稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià)格 6.05%(5.55%+0.5%)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)按房地產(chǎn)類型為預(yù)付資本價(jià)值的相應(yīng)百分率，如商業(yè)25%、綜合15%、普通住宅8%，經(jīng)計(jì)算整理有商業(yè)、綜合、普通住宅的拆遷政策約束因素修正系數(shù)分別為75.16%、81.75%和86.99%

#房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有什么，按照標(biāo)準(zhǔn)一般能拿到多少賠償#

具體的標(biāo)準(zhǔn)還是要看你們當(dāng)?shù)卣C發(fā)的相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，然后計(jì)算，會(huì)有相關(guān)的計(jì)算公式的，可以參考下面的，不過(guò)具體的還是要依照你們當(dāng)?shù)卣C發(fā)的為準(zhǔn)按照現(xiàn)行政策，農(nóng)村征地拆遷主要有兩種補(bǔ)償方式，一種是建房補(bǔ)助，另一種是現(xiàn)金補(bǔ)償，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中更多的是采取兩者相結(jié)合的方式。不過(guò)對(duì)于與拆遷賠償相關(guān)的一些事項(xiàng)，農(nóng)民們也要了解清楚，避免因不懂政策而少拿補(bǔ)償款。一、了解拆遷補(bǔ)償款計(jì)算方法拆遷補(bǔ)償款的計(jì)算方法直接關(guān)系到農(nóng)民能拿多少征地款，雖然各個(gè)地方計(jì)算的方法略有差異，但基本上大體是一致的。一般情況下，根據(jù)現(xiàn)在施行的政策，農(nóng)村征地拆遷征是按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。被征地的直接補(bǔ)償款=年產(chǎn)值x征地面積（畝）x補(bǔ)償系數(shù)，而補(bǔ)償系數(shù)由被征地當(dāng)?shù)氐那?年的產(chǎn)值確定，正常情況下是土地產(chǎn)值的6倍以上，最高不得超過(guò)30倍。廣大農(nóng)民一定要多多了解當(dāng)?shù)仃P(guān)于征遷補(bǔ)償?shù)恼撸鶕?jù)補(bǔ)償計(jì)算方法自己多多核算，避免少算了補(bǔ)償款。雖然各地的計(jì)算方式存在差異，但是基本一致是這樣計(jì)算，年產(chǎn)值X征地面積X補(bǔ)償系數(shù)=直接補(bǔ)償款，而補(bǔ)償系數(shù)是按當(dāng)?shù)厍叭辍７课莶疬w補(bǔ)償怎么算農(nóng)村宅基地房屋補(bǔ)償采用分開(kāi)補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ词钦匮a(bǔ)償和房屋補(bǔ)償。宅基地屬于村集體財(cái)產(chǎn)，宅基地的補(bǔ)償費(fèi)歸村集體所有。房屋是村民的私有財(cái)產(chǎn)，其補(bǔ)償才歸村民所有。房屋補(bǔ)償拆方式：1、貨幣補(bǔ)償：根據(jù)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按你家有多少平方米就補(bǔ)償你多少錢(qián)；2、置換補(bǔ)償：政府將規(guī)劃的安置房補(bǔ)償給農(nóng)戶，再結(jié)算征收的房屋和安置房中間的差價(jià)。農(nóng)村宅基地房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：1、房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額；2、房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格；房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。農(nóng)村宅基地房屋補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成：房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。二、依法參與拆遷聽(tīng)證會(huì)征地拆遷是一項(xiàng)重大的工程，涉及到的農(nóng)戶也非常多，而且拆遷還有很多事情需要協(xié)調(diào)，并不是拆遷房想拆就拆的。按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，凡是涉及到拆遷征地的農(nóng)民都有權(quán)參與到拆遷聽(tīng)證會(huì)，在會(huì)上拆遷雙方就拆遷的補(bǔ)償安置條件、安置方案等進(jìn)行溝通協(xié)商。農(nóng)民對(duì)拆遷方提出的征遷條件有異議的可以提出來(lái)并協(xié)商解決，最終達(dá)成一致意見(jiàn)后簽訂相關(guān)協(xié)議。三、征地拆遷還包括地上附著物補(bǔ)償之前有的農(nóng)民認(rèn)為征地拆遷補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候只計(jì)算房子的價(jià)值，對(duì)于其它的地面附著物會(huì)忽視。其實(shí)在征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)中除了房屋的補(bǔ)償之外，還有地面附著物的相關(guān)補(bǔ)償，包括地上的樹(shù)木、農(nóng)作物等，具體計(jì)算方式參照當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)，千萬(wàn)不要把這部分補(bǔ)償也忽略了。農(nóng)村在發(fā)展的過(guò)程中，拆遷之事也是在所難免。雖然很多農(nóng)民表示并不愿意離開(kāi)農(nóng)村，即使拿到征地補(bǔ)償款到城市生活也是很困難。畢竟拆遷之后，農(nóng)民手中沒(méi)有了宅基地和土地，拿到的征地款到城市買(mǎi)房后也所剩無(wú)幾了，未來(lái)的路該怎么走也是很多農(nóng)民深思的一個(gè)問(wèn)題。北京市凱諾征地拆遷律師提醒：對(duì)于以上這些征地賠償計(jì)算方式以及征地的相關(guān)事宜，一定要心中有數(shù)。將來(lái)如果遇到征地拆遷，不會(huì)給人忽悠，也可以多拿一些補(bǔ)償款。（以上內(nèi)容僅供參考）

#房屋的補(bǔ)償安置方式#

一、貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償是通過(guò)不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評(píng)估依據(jù)：1、市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。2、商品房交易均價(jià)。商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門(mén)每季度定期匯總測(cè)定并公布。3、重置價(jià)。重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。上述三種價(jià)格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。二、產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評(píng)估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過(guò)對(duì)被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：1、異地安置。異地安置是指由于開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過(guò)產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。2、回遷安置。回遷安置是指開(kāi)發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。附：目前我國(guó)各大城市在拆遷補(bǔ)償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。三、結(jié)合型補(bǔ)償顧名思義，這種補(bǔ)償方式就是指既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。由于我國(guó)城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房?jī)r(jià)和地價(jià)的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問(wèn)題，所以就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

#房屋拆遷評(píng)估的方法有哪些，對(duì)拆遷評(píng)估房#

2011年6月3日住建部公布了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。根據(jù)該辦法規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

#現(xiàn)在農(nóng)村拆房怎么補(bǔ)償#

1、房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）。2、房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格。

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投稿：尹妍

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