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關于印發蘇州市城市房屋拆遷治理條例實施辦法的通知
各區、民政府，蘇分工業園區、蘇州高新區管委會;市各委辦局/公司)，各直屬單位：
現將《蘇州幣城.市房屋拆遷治理條例》實施辦法印發給你們，請認真貫徹執行。
《蘇州市城市房屋拆遷管理條例》實施辦法
《蘇州市城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《市條例》)己由市人大常委會第36次會議制定并經省人大常委會第31次會議批準，自2002年11月五日起施行。為準確理解和運用《市條例》，規范拆遷行為和統一操作方法，特制定本實施辦法。
一、關于委托管理的分工和審批程序
(一)蘇州市人民政府城市房屋拆遷管理辦公室(以下簡稱市拆遷辦)受市建設局委托對全市城市房屋拆遷工作實施監督管理;吳中區、相城區建設局受市建設局委托對本區城市房屋拆遷工作實施監督管理。受委托的單位，不得再委托其他單位行使拆遷管理職能。
(二)受委托單位在報批拆遷許可證、公告、裁決書、行政處罰決定書時，應當連同報批的文件資料一起送市拆遷辦審查。市拆遷辦審查后報市建設局批準。
二、拆遷許可證、停辦通知等審批程序
(一)拆迂管理部門對申請拆遷事宜進行審查時，按分段審查形式進行。
1.當申請人提供《市條例》第六條第二款第二項文件后，由拆遷管理部門會同申請人對規劃紅線范圍進行勘查核對，確定拆遷范圍。現場勘查應當制作勘查意見書。
2.勘查確定拆遷范圍后，拆遷管理部門應當書面通知評估等工作，以便申請人預備資金。房源和制定切實可行的拆遷計劃和方案。
3.申請人提供全部文件資料后，拆遷管理部門應當在《市條例》規定的審查期限內完成審查工作，審查工作應圍情況和拆遷計劃方案的可行性來進行。
(二)《市條例》第七條規定的“拆遷范圍確定后”是指頒發拆遷許可證之日起。拆遷管理部門應當在折過項目驗收合格后，15個工作7內書面通知工商、規劃、房管、國土等有關部門及時辦理解凍手續。
三、其他管理問題
拆遷項目結束后，拆遷人和拆遷實施單位應及時通知拆遷管理部門，由拆遷管理部門進行審查驗收。驗收合格后，拆遷管理部門應當制作驗收合格單。對驗收不合格的，拆遷管理部門應責成拆遷人和拆遷實施單位及時整改，有違法行為的，經查實，依法予以處罰。
四、補償形式及相關拆遷協議的簽訂
(一)直管公房由房產管理局與承租戶解除租賃關系。拆遷人憑承租人的退租手續，分別與房產管理局和承租人簽訂貨幣補償安頓協議。單位房和私房需事前征求被拆遷人意見。
(二)拆遷人提供的房源作為產權調換房源，除此以外不作產權調換。選擇產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當簽訂產權調換協議書。
(三)折遷人在交付產權調換房屋時，必須向被拆遷人提供房屋所有權登記證實、國有土地使用權分割證、國有土地使用權轉讓合同、住宅質量保證書、住宅使用說明書的原
件和拆遷許可證的復印件。
用二手房進行產權調換的，必須向被拆遷人提供原房屋所有權證和國有土地使用權證。
(四)有租賃關系的被拆遷人選擇貨幣補償的，必須向拆迂人提供已解除租賃關系的證實，或者另行安頓承租人的合同后，方可與拆迂人簽訂貨幣補償協議書。
(五)單位承租直管公房分配給職工居住且未變更戶名的，拆迂人根據原承租單位出具的分配證明和劃定各戶分配面積后，確定新的承租人，并與其簽訂貨幣補償協議書。
單位承租直管非居住用房分配給職工居住的(含單位自有非居住用房)，按居住用房確認。職工得到居住后另行開店經營的，按照《市條例》第二十四條規定予以界定。
(六)直管公房承租人死亡后未變更承租人戶名的，可由同住的配偶憑戶籍證明與拆遷人簽訂貨幣補償協議書。配偶不同住或者也死亡的，可由同住子女憑戶籍證明并出具具結書后，與拆遷人簽訂貨幣補償協議書。承租人死亡后，沒有同住家庭成員的或者轉讓未變更戶名的，必須先到房管部門辦理戶名變更。被拆遷人憑變更手續與拆遷人簽訂貨幣補償協議書。
五、被拆遷房屋的用途界定與面積認定
(一)公益事業用房。《市條例》第二十七條規定的公益事業用房是指不以盈利為目的的文教衛生以及社會公共福利性非生產經營性事業用房。不包括民營。
公益事業用房在實行貨幣補償時，按其所在區位的住宅房拆遷計算辦法結算。如實行異地重建的，當新建房屋與被拆除房屋出現不同結構時，拆遷人與被拆遷人應當依據重生價格結算結構差價。被拆遷人需超出原規模進行建
設的，超出部分的費用由被拆遷人按市場價承擔。
(二)《市條例》第二十四條規定的住宅改作非住宅使用的，是指已實際開業經營使用的。對僅有變更手續，從未實際開業經營的或者已停業半年以上的，不予認定為非住宅(以營業稅單為依據)。
(三)《市條例》第二十四條第二款非商業用房改作商業用房自營或者出租營業的參照標準：自營開業的，開業部位在房屋所有權證記載的合法建筑面積內，并已辦理土地使用權用途變更手續，有營業執照和稅務登記證等有效批準文件。出租開業的，還需提供房屋租賃許可證、土地使用權準租許可證后方能認定。
(四)改變房屋用途的面積認定：
l自營開業的，以土地用途變更面積確認營業面積。
如樓層也確為經營場所的，以實際丈量為準。
2.出租開業和直管公房原租戶開業的，以房屋租賃許可證批準的面積認定。
3.變更面積或者批準面積明顯大于實際經營面積的，以實際經營面積認定。
(五)商業用房和非商業用房的分類詳見下表：
使用性質--單位性質--說明
商業
商業：指食品、飲料、煙草、日用百貨、紡織品、服裝、鞋帽、日用雜貨、五金、交電、化工、藥品、醫療器械、圖書報刊、家具、石油制品、汽車、摩托車及其零件、煤炭、計算機及軟件、辦公設備、首飾、生產資料等批零業店面
金融保險業：指各類銀行、信用社、信托公司、證券交易所、證券公司、保險公司、融資租賃公司經營部位
娛樂業：指歌舞廳、電子游戲廳、游樂園(場)、夜總會等娛樂場所
餐飲業：指飯店、酒店、飯館、快餐店、小吃店(鋪)、冷飲店、茶館等
服務業：指理發及美容化妝業、淋浴業、洗染業、攝影及擴印業、托兒所、日用品修理業、家務服務業、殯葬業、刻字、印名片、曬圖、復印、譽寫、旅館業(各類賓館、旅館、招待所、大車店)、租賃服務業、旅游服務等經營店面
非商業
工業、倉儲業：工業指各類工廠、車間、手工業作坊等，詳細包括：食品加工制造業、飲料制造業、煙草加工業、紡織業、服裝及其他纖維制品制造業、皮革、毛皮、羽絨及其制品制造業、木材加工及竹、藤、棕、草制品業、家具制造業、造紙及紙制品業、印刷業、紀錄媒介的復制、文教體育用品制造業、石油加工及煉焦業、化工原料及化學制品制造業、醫藥制造業、
化學纖維制造業、橡膠制品業、塑料制品業、非金屬礦物制品業、金屬冶煉及壓延加工業、金屬制品業、各類機械設備制造業、武器彈藥制造業、儀器業表制造業等倉儲業指國家或地方的倉備、中轉、外貿、供給等各種倉庫、油庫、材料廠等
辦公：指寫字樓、非營業性的公司用房
其他：以上未包括的非住宅使用性質
六、竣工不滿5年的住宅的認定標準：
(一)整幢房屋為多層住宅的和企事業單位建造的住宅以竣工驗收合格之日起計算。
(二)城市居民建造的住宅以核發建筑執照的日期為正式竣工日期。
(三)已征為國有土地的原集體土地上所建的住宅，被拆遷人能提供原始竣工驗收單的，以竣工驗收單的日期為準;被拆遷人不能提供原始竣工驗收單的，以原所在地人民
政府核發的建房批復日期加6個月建設期為正式竣工日期。
(四)增加10%的貨幣補償金額是指評估總額的10%(單指房屋合法面積)。
七、無地隊居民的房屋所有人和面積認定
已依法征用為國有土地的原集體土地上所建的房屋，以原所在地人民政府建房批復或者建設工程規劃許可證認定所有人和建筑面積;土地使用面積以宅基地證或者當地人民政府批準的用地面積認定。
八、居住困難戶補償安置原則
《市條例》第二十人.條規定的不小于原住房面積是下限規定，實際安置中應實事求是，充分考慮以下原則：
(一)有限解決居住困難。所謂有限是指在原面積的基礎上適當解決居住困難。因此，拆遷人要排除戶籍中不居住在內的人員(包括租賃他人住房居住的)。
(二)安置房源可用非成套房，但安置房的價值不得低于被拆遷人應得的貨幣補償款。
九、被拆遷人(承租人)購房契稅和辦證問題
(一)被拆遷人產權調換或者貨幣撲償后自行購房的，其調換房或自購房價值與被拆遷房屋原面積評估價值相等部分(以評估總額為準)的契稅免征。超過等值部分的，全額征收。
(二)被拆遷人可憑拆遷協議書、納稅申報通知單、拆遷許可證復印件、購房合同、發票等材料到市契稅征管所申報納稅。
十、其他有關問題
(一)《市條例》中規定辦理相關手續的期限均為工作
日。
(二)《市條例》第三十二條中規定的搬遷期限內提前搬遷的，是指拆遷人在拆遷現場宣布的提前搬遷期。
(三)各縣級市可以參照本辦法執行，也可以根據當地實際情況另行制定貫徹辦法。
(四)本辦法自2002年11月1日起實施。
(五)《市條例》及本辦法實施前已批準的拆遷項目，仍按原規定執行。2001年11月30日蘇州市人民政府印發關于貫徹《城市房屋拆遷管理條例》的若干意見的通知(蘇府[2001]77號文件)同時廢止。
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施工單位與監理單位應該承擔法律責任包括刑事責任。
第一條為加強農村房屋拆遷管理，保護拆遷當事人的合法權益，保障城鎮建設順利進行，參照國務院《城市房屋拆遷條例》和《蘇州市城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，結合吳中區實際情況，制定本辦法。
第二條凡在本區各鎮內(含開發區、度假區，下同)，因建設需要，拆遷農村房屋及其附屬物，并需對其實施補償、安置的，適用本辦法。(國家級大型工程，如開河、高速公路等除外)
本辦法所稱農村房屋是指農村集體土地上所建造的房屋。
第三條農村房屋拆遷必須嚴格按照規劃進行，不得隨意改變建設項目性質和用途。
第四條區建設局是農村房屋拆遷工作的主管部門。區房屋拆遷管理辦公室受區建設局委托，對本轄區內的農村房屋拆遷工作實施監督管理。
第五條農村房屋拆遷工作，按屬地原則，由各鎮人民政府具體負責。
第六條拆遷人、應當依照本辦法，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當服從建設需要，在規定的搬遷期限內與拆遷人簽訂房屋拆遷協議書并完成搬遷。
本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位或個人。本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
第七條拆遷人必須取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
第八條申請領取房屋拆遷許可證，應當向房屋拆遷主管部門提交下列文件、資料，并按規定交納拆遷管理費。
l、建設項目批準文件。
2、建設用地規劃許可證。拆遷范圍紅線圖。
3、建設用地使用權批準文件。
4、拆遷計劃和補償安置方案、被拆遷房屋的詳細資料。
房屋拆遷主管部門自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查，符合條件的頒發房屋拆遷許可證。
第九條房屋拆遷主管部門自核發房屋拆遷許可證之日起7日內應當將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限、安置事宜等有關事項予以登報公告。
拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第十條實施拆遷的單位必須持有房屋拆遷資格證書。
實施拆遷的工作人員必須持有房屋拆遷主管部門核發的拆遷上崗證。
第十一條拆遷范圍確定后，由房屋拆遷主管部門書面通知工商、土地、規劃、房管部門停止辦理拆遷范圍內的工商營業執照、房屋翻建、擴建、改建和房屋轉讓、租賃、抵押等手續。停止辦理期限為一年。
第十二條在房屋拆遷公告規定的拆遷期限內，拆遷人和被拆遷人應當依照本辦法，就補償方式和補償金額、安置面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。
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在拆遷事務中，如果拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人經過協商，就拆遷補償不能達成一致意見，拆遷人和被拆遷人均可向房屋拆遷管理部門申請行政裁決．
一、動遷糾紛的法律規定在我國是怎樣的
為維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《蘇州市城市房屋拆遷糾紛行政裁決辦法》的規定。當拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋租賃人經協商達不成拆遷補償安置協議時，當事人可向負責頒發城市房屋拆遷許可證的機關申請行政裁決。
當事人向裁決機關申請裁決時，必須在拆遷許可證規定的拆遷期限或者延期期限內遞交申請書，并且按照被申請人數提交副本。
二、城市拆遷協議糾紛怎么處理
（一）行政裁決
對拆遷人與被拆遷或者拆遷人，被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷安置協議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以按照《拆遷條例》向有關部門申請裁決。《拆遷條例》規定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。實施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決的內容包括補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
（二）依法起訴
若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級主管部門申請行政復議。當事人也可以在接到裁決書之日起3個月內向人民法院起訴。
為了不影響拆遷工作的順利進行，在訴訟期間，拆遷人已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供了拆遷安置用房、周轉用房的情況下，訴訟期間可以不停止拆遷的執行。
（三）強制拆遷
在城市房屋拆遷過程中，如被拆遷人或房屋承租人拒絕執行房屋拆遷管理部門作出的裁決，《拆遷條例》規定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，可以依法實施強制拆遷。
實施強制拆遷必須以裁決為前提。對在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，可以依法強制拆遷。實施行政強制拆遷，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門執行，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院執行。
三、如何解決補償安置問題
拆遷補償安置問題可以通過兩種途徑和方式予以解決：
1、拆遷人與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議，對補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項做出約定。被拆遷的房屋已經出租的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。
2、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，拆遷人、被拆遷人或承租人必須先向房屋拆遷管理部門申請裁決，對于裁決內容不服，方可向人民法院起訴。
一、蘇州拆遷出現糾紛怎么辦？
1、蘇州拆遷出現糾紛首先可以協商
拆遷產生糾紛應當協商，拆遷人與被拆遷人可以通過直接對話的方式達成和解協議。協商無法解決的可以司法起訴，運用法律手段與國家強制力維權自己的合法權益。
2、引起征地拆遷補償糾紛的原因
（1）征繳程序流程存有違反規定狀況，征繳土地沒經有權利部門審核即逐漸征繳程序流程，或者存有不貼到征繳公示等不全透明個人行為；
（2）賠償按置的規范不依規制訂，沒經審核或聽證會，導致賠償規范顯著不科學；
（3）因歷史時間遺留問題導致房屋產權證明缺少，征繳單位為此減少賠償或是強制拆遷房子經常發生；
（4）賠償協議簽署不確立或者簽署后不依約執行，導致動遷后面糾紛案件產生。
二、簽農村房屋拆遷合同的注意事項有哪些？
簽農村房屋拆遷合同的注意事項包括確定獎勵期、需要選擇合適的安置房。
1、房屋拆遷合同注意事項
（1）拆遷方提出的獎勵期問題。
許多拆遷方為了讓被拆遷者更快的簽約往往會規定一個獎勵期限，在這個期限里簽約的業主可以多得到一些補償。但事實上拆遷方提出多個獎勵期補償遞減的情況并不常見，后簽約的業主們往往能得到更多的補償。雖然如此，現在的拆遷方大多只規定一個獎勵期了。
（2）回遷安置房的選擇。
拆遷方往往會告訴被拆遷者如果先與他們簽約就能優先選擇回遷安置房，這也就意味著被拆遷者可以選到相對更好的房子。但事實上并非如此，對于拆遷方來說，為了追求更高的經濟利益，他們往往會在被規劃為回遷安置房的土地上建部分的商品房以供銷售。而開發商會先將較差的戶型賣出，相對來說比較好的戶型往往會等到最后。所以，問題的關鍵在于能選到什么樣的房子而不在于能不能選到房子，不存在拆遷之后，房主無法安置的問題。
2、簽約中談判地位和合同細節注意
簽約中被拆遷者應該注意的就是自身的談判地位和合同的細節等等問題。
（1）千方百計提高自己的談判地位
和拆遷方相比，被拆遷者往往處在相對弱勢的談判地位上，比如遇到強拆時房主們絕對不能暴力反抗等等。拆遷簽約的合同等等往往也都是由拆遷方制定的，許多的條款可能還不會給被拆遷者看。這種情況可能意味著合同上的條款可能對被拆遷者不利，也有可能是合同上的拆遷補償款更高，拆遷員想從中謀利。
為了提高自己的談判地位，提出訴訟往往是必須的。相比之下拆遷方更害怕敗訴，他們只要有一個敗訴就意味著所有的行政行為都是違法的，其拆遷的成本就會急劇提高，這也是拆遷方更愿意調解的原因。
（2）合同細節的注意
被拆遷者在合同簽約時往往缺乏經驗，很容易受到對方的影響。被拆遷者在簽約時一定要注意合同的各個細節，因為往往是這些細節決定著利益是否能真正實現。尤其是在合同上從拆遷補償款的簽訂時，一定要注意大寫的地方絕對不能空著，防止對方篡改補償款數字。
不管拆遷糾紛是發生在蘇州，還是發生在其他的地區，在糾紛發生之后，首先都可以協商。糾紛當事人在意識到協商無法解決糾紛之后，可以直接向法院起訴。在起訴之前，需要先確定具體哪個法院具有處理拆遷糾紛的管轄權，接著需要收集相關材料。
有宅基地的房屋進行拆遷補償包括拆遷補償費和安置費。對不屬于宅基地的空地和自建房屋只是給予物權方面的補償金。
為貫徹落實國務院辦公廳、省委省政府辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作，維護社會穩定的通知精神，根據《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》及省、市城市房屋拆遷管理條例的有關規定，現就我市拆遷補償安置有關問題作如下規定。
被拆遷房屋貨幣補償金額應為其房地產市場評估價格。房屋拆遷評估管理規定、房屋拆遷評估技術規范，由市房產管理部門另行制定。
市人民政府確定實施的城市建設工程和招標拍賣地塊的住宅房屋被拆遷人或公房承租人，可以選擇以原區位基準價和房屋重置價為主要依據的市場評估價格進行貨幣補償并由拆遷人提供定銷商品房指標的補償方式（其他性質的拆遷項目不適用此種方式）；也可以選擇以同類區段房地產市場交易價格為主要依據的市場評估價格進行貨幣補償，由被拆遷人自行購置房屋，不享受定銷商品房指標的補償方式。被拆遷人或公房承租人可選擇其中一種，不得兼選。
市政府根據當地房地產市場價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。
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來源：中國法院網-蘇州拆遷辦公室，蘇州拆遷辦公室電話
