一、土地收入被納入稅收部門管理，對地方財(cái)政、房地產(chǎn)行業(yè)等有何影響？

6月4日，財(cái)政部、自然資源部、國家稅務(wù)總局、中國人民銀行聯(lián)合通知，將國有土地使用權(quán)出讓收入在內(nèi)的四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)由稅務(wù)部門征收。此次改革從7月1日起在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南進(jìn)行試點(diǎn)，并于明年1月1日起在全國推行。

      土地收入被納入稅收部門管理意味著什么?對哪些方面產(chǎn)生影響?又將產(chǎn)生什么樣的影響?來看看機(jī)構(gòu)最新解讀。

      短期或沖擊政府性基金收入

      此次劃轉(zhuǎn)征收的四項(xiàng)政府非稅收入中，作為地方政府性基金收入主要組成部分的國有土地使用權(quán)出讓收入備受關(guān)注。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入23116億元，同比增長36.8%，其中，國有土地使用權(quán)出讓收入21383億元，同比增長35%。

      天風(fēng)證券表示，土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅收部門征收，并不意味著土地出讓金劃歸中央，更不意味著土地出讓金退出歷史舞臺(tái)，范圍和分成都不會(huì)變。此次劃轉(zhuǎn)只是《國稅地稅征管改革方案》的落實(shí)，土地出讓金變的是形式，不變的是實(shí)質(zhì)。

      廣發(fā)證券表示，本次改革涉及土地出讓金，而土地出讓金是財(cái)政四本賬中政府基金性收入的主要組成部分，其重要性不言而喻。土地財(cái)政是地方財(cái)政收入的重要來源之一，占地方廣義財(cái)政收入比重約在30%-40%，占政府性基金預(yù)算比重高達(dá)85%左右，它對各地的財(cái)政收入、基建、地產(chǎn)都具有重要深遠(yuǎn)的影響，同時(shí)也是地方專項(xiàng)債的重要償債收入來源(根據(jù)財(cái)政部2019年數(shù)據(jù)顯示，能夠作為專項(xiàng)債券償還來源的地方政府性基金收入中，土地出讓收入占91%左右)。

      國海證券指出，新規(guī)僅針對征收環(huán)節(jié)，短期或沖擊政府性基金收入。就土地出讓收入而言，過往地方政府土地出讓過程中，存在一些欠征、少征、漏征土地出讓金以及虛增、空轉(zhuǎn)土地出讓收入等行為。從長期來看，新規(guī)的實(shí)施將進(jìn)一步規(guī)范地方土地出讓行為，提高土地出讓收入繳款的效率和透明度。而從短期來看，部分地區(qū)土地出讓收入虛增等不規(guī)范行為將受到一定的限制，這些地區(qū)的政府性基金收入或?qū)⑹艿揭欢ǖ臎_擊。

      部分城投可能受沖擊

      國金證券指出，城投公司一般通過三種方式參與土地出讓環(huán)節(jié):一是作為土地整理的代建主體，參與土地一級(jí)開發(fā);二是獲得土地資產(chǎn)注入;三是通過公開市場“招拍掛”直接拿地。劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門后，部分城投可能受沖擊。

      國海證券指出，新規(guī)或沖擊部分城投平臺(tái)資產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)金流。就城投平臺(tái)招拍掛而言，過往存在政府出讓土地后向城投平臺(tái)返還土地出讓金或城投平臺(tái)延期繳納土地出讓金等現(xiàn)象。而新規(guī)出臺(tái)后，(1)影響城投平臺(tái)資產(chǎn)規(guī)模:政府返還土地出讓金受限，影響其對部分城投平臺(tái)的資金注入;(2)影響城投平臺(tái)現(xiàn)金流:城投平臺(tái)招拍掛后需及時(shí)、足額繳納土地出讓金，進(jìn)一步影響城投平臺(tái)的現(xiàn)金流。

      中信證券表示，本次改革的核心在于更換征繳主體，理論上并不會(huì)對傳統(tǒng)的土地出讓模式產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。但是，考慮到稅務(wù)部門的征繳力度更大，因此過去部分地區(qū)存在的延期繳納土地出讓金等行為或?qū)p少，進(jìn)而可能導(dǎo)致城投平臺(tái)等資金壓力增加。近年來地方國企和城投平臺(tái)的債務(wù)償還壓力逐步加大，本次改革對現(xiàn)金流的影響或使得部分企業(yè)出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，但是守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍是底線，預(yù)計(jì)未來政策將平穩(wěn)過渡。

      中金公司指出，以往存在部分地方政府通過返還一定比例或金額的土地出讓金給房企或城投公司，用于彌補(bǔ)其土地熟化成本的現(xiàn)象。土地出讓收入征收權(quán)劃歸稅務(wù)部門，將有助提高稅收征管的紀(jì)律性和效率，地方政府對土地出讓收入進(jìn)行返還等操作的合規(guī)性會(huì)提高，資金鏈和現(xiàn)金流的環(huán)節(jié)延長，隨意調(diào)用的難度加大。因此，實(shí)際運(yùn)作中存在的不規(guī)范現(xiàn)象將有所減少，進(jìn)而可能會(huì)抑制部分地方政府的地價(jià)虛高現(xiàn)象，而部分高度依賴土地出讓收入返還的城投公司，收到土地出讓收入的流程可能會(huì)延長，對其流動(dòng)性的管理能力也提出考驗(yàn)。

      房產(chǎn)稅改革、地產(chǎn)調(diào)控影響

      中信建投認(rèn)為，此次調(diào)整有利于稅務(wù)部門、人民銀行與自然資源部門實(shí)現(xiàn)土地受讓主體的財(cái)務(wù)狀況的信息共享，幫助地方政府更清楚的了解房企真實(shí)財(cái)務(wù)情況，進(jìn)而制定更加合理、更加精準(zhǔn)的土拍制度。長期以來由于土地財(cái)政的影響，地方政府和中央對地產(chǎn)調(diào)控的政策存在不一致性，此次調(diào)整有利于地方政府對土地財(cái)政的透明化，從而提高地產(chǎn)調(diào)控及土地財(cái)政收支的有效性。對于開發(fā)商來說，拿地后支付土地出讓金將更為規(guī)范，一方面這將導(dǎo)致開發(fā)商資金壓力加大，另一方面也倒逼開發(fā)商尋求城市更新、舊改、產(chǎn)業(yè)勾地等方式降低拿地成本。

      渤海證券表示，此次調(diào)整相當(dāng)于將地方土地出讓納入中央監(jiān)管，有助于解決地方政府土地收支“不透明”的問題。新政策下地方對于土地出讓也將趨于謹(jǐn)慎，有望減輕地方政府對“土地財(cái)政”的依賴，倒逼地方政府提速房產(chǎn)稅改革。

      廣發(fā)證券表示，中長期看，財(cái)稅體系改革是一個(gè)系統(tǒng)性工程，目前的改革大概率是一系列改革中的一環(huán)。邏輯上說，先框架后內(nèi)容，先理順收支管理，才能有效推動(dòng)各項(xiàng)財(cái)稅體制的改革舉措，并為未來的核心環(huán)節(jié)改革做好鋪墊。從財(cái)稅體系改革大的方向上看，未來的財(cái)稅改革一則將進(jìn)一步推動(dòng)一般公共預(yù)算與政府性基金預(yù)算的體系化統(tǒng)籌管理;二則推動(dòng)地方政府與土地相關(guān)的收入從增量環(huán)節(jié)逐步向存量環(huán)節(jié)過渡，推動(dòng)房產(chǎn)稅與消費(fèi)稅等稅種作為地方支柱稅源，減小地方對于土地財(cái)政的簡單依賴。影子銀行、融資平臺(tái)、兩高一剩、房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的四大結(jié)構(gòu)性問題，政策已在逐步將各個(gè)問題的改革推向深水區(qū)。

      A股:有利于高信用和強(qiáng)運(yùn)營的房企

      中信證券指出，把國有土地使用權(quán)收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收，并不會(huì)導(dǎo)致國有土地使用權(quán)出讓收入地位下降。政策本意為優(yōu)化財(cái)政收支體系的一小步，的確也可能助推土地供給進(jìn)一步增加，有利于高信用和強(qiáng)運(yùn)營的房企可持續(xù)發(fā)展。

      申萬宏源認(rèn)為，規(guī)范化土地收入征收，短期影響更偏結(jié)構(gòu)性，不涉及征收方式、內(nèi)容的具體調(diào)整，對總體的土地收入以及基建投資的短期影響較為有限。后續(xù)基建格局更應(yīng)該關(guān)注的是，當(dāng)前上游工業(yè)品價(jià)格高漲已開始對消費(fèi)需求形成明顯的直接抑制。

      東方證券認(rèn)為，政策目的是規(guī)范財(cái)政，不宜過度解讀，但土地市場可能降溫，部分高負(fù)債的區(qū)域性房企潛在風(fēng)險(xiǎn)有所增加。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中長期房地產(chǎn)調(diào)控政策上整體中性，當(dāng)前板塊的估值水平相對于龍頭潛在的增速水平依然極具性價(jià)比，低負(fù)債強(qiáng)運(yùn)營的龍頭房企，則具備穿越周期的成長能力。看好業(yè)績穩(wěn)健的一線龍頭，推薦保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、萬科A;與業(yè)績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)。同時(shí)看好迅速成長且消費(fèi)屬性較強(qiáng)的物管行業(yè)，推薦永升生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、新大正、融創(chuàng)服務(wù)。

      中信證券指出，對部分強(qiáng)信用和強(qiáng)運(yùn)營的企業(yè)而言，2021年下半年土地市場供給的增加，或有利于其盈利能力觸底反彈。行業(yè)估值確實(shí)已經(jīng)很低，市場對企業(yè)盈利能力下降的預(yù)期逐漸緩和，推薦龍湖集團(tuán)、碧桂園、萬科A、保利地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、華潤置地、金地集團(tuán)等。

二、房地產(chǎn)行業(yè)土地使用稅的相關(guān)規(guī)定是什么

一、房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地使用稅

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào))第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，從土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同簽訂后就應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而在每期開發(fā)項(xiàng)目建成進(jìn)行預(yù)售或銷售后，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，直到銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。

二、注意事項(xiàng)

因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、注意計(jì)稅依據(jù)和納稅時(shí)間。《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務(wù)院令第483號(hào))第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]第015號(hào))第六條規(guī)定，納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào))雖只規(guī)定納稅義務(wù)時(shí)間，但土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積是經(jīng)國土部門確定有關(guān)單位組織測定的。所以在申報(bào)時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按財(cái)稅[2006]186號(hào)文件規(guī)定的納稅義務(wù)時(shí)間進(jìn)行申報(bào)繳納。

2、注意免稅土地面積和扣除時(shí)間。按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]24號(hào))、《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地[1988]015號(hào))和《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定》(國稅地[1989]140號(hào))有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的醫(yī)院、學(xué)校、托兒所、幼兒園、物業(yè)用房以及在開發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)符合免稅條件的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)外的社會(huì)公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅或經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用這些稅收優(yōu)惠政策，在申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)，對按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的相關(guān)項(xiàng)目所占用的土地應(yīng)在建成交付使用時(shí)免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。對小區(qū)外的社會(huì)公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應(yīng)按實(shí)際占用面積從合同簽訂時(shí)間或合同規(guī)定交付土地時(shí)間起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、注意納稅義務(wù)終止時(shí)間及計(jì)算方法。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。”《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號(hào))第二條第一款規(guī)定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”這里明確了購置新建房品房納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，對應(yīng)的也就是說作為出售方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)的終止，因?yàn)閷ν粔K地是不能重復(fù)征稅的。財(cái)稅[2006]186號(hào)文件規(guī)定以合同簽訂時(shí)間或合同約定交付土地時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，那么對土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的理解也應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂購房合同時(shí)，如果合同規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間的，應(yīng)以交付時(shí)間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，如果合同未規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間的，應(yīng)以合同簽訂時(shí)間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復(fù)納稅。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在建成進(jìn)行預(yù)售或銷售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷售，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)就要注意計(jì)算方法，在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行按月比例扣除法較為合理。

即本月應(yīng)納稅額=本月剩余應(yīng)稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應(yīng)稅占地面積=占地總面積-免稅占地面積-已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e(分?jǐn)偯娣e以合同規(guī)定交付時(shí)間或合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì))；月單位稅額=年應(yīng)納稅額÷12；已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e=占地總面積×(已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積)。

三、土地收入歸稅務(wù)對房地產(chǎn)的影響

法律分析：非常大的一個(gè)變化是：土地出讓金轉(zhuǎn)為稅收。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性。過去土地出讓金，將累計(jì)若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金改由稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收，那么此次就是對土地出讓金定性了，有了清晰的名分。過去土地出讓收入征繳存在彈性空間。對于房企而言，緩交、少交土地出讓金的通路被堵死。稅收具有強(qiáng)制性，需要按時(shí)繳納，某種程度上說，對于開發(fā)商的拿地自有資金要求進(jìn)一步提升，前融能力也要進(jìn)一步加強(qiáng)。

法律依據(jù)：財(cái)政部 《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》

第八條 除本通知規(guī)定外，四項(xiàng)政府非稅收入的征收范圍、對象、標(biāo)準(zhǔn)、減免、分成、使用、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

第九條 自然資源部門與使用權(quán)人簽訂出讓、劃撥等合同后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向稅務(wù)部門和財(cái)政部門傳遞相關(guān)信息，確保征管信息實(shí)時(shí)共享。稅務(wù)部門應(yīng)會(huì)同財(cái)政、自然資源、人民銀行等部門做好業(yè)務(wù)銜接和信息互聯(lián)互通工作，并將計(jì)征、繳款等明細(xì)信息通過互聯(lián)互通系統(tǒng)傳遞給財(cái)政、自然資源、人民銀行等相關(guān)部門，確保征管信息實(shí)時(shí)共享，賬目清晰無誤。同時(shí)，向財(cái)政部門報(bào)送征收情況，并附文字說明材料。各級(jí)財(cái)政、自然資源、稅務(wù)、人民銀行等部門要把思想認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到中央決策部署上來，切實(shí)提高政治站位，強(qiáng)化部門協(xié)作配合，形成非稅收入征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)協(xié)同共治合力。各地在征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作中若遇到重大問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向稅務(wù)總局報(bào)告，稅務(wù)總局應(yīng)當(dāng)會(huì)同財(cái)政部、自然資源部、人民銀行等有關(guān)部門根據(jù)試點(diǎn)情況，研究完善具體征繳流程，指導(dǎo)各地做好劃轉(zhuǎn)工作；涉及地方跨部門協(xié)調(diào)難點(diǎn)問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向同級(jí)政府報(bào)告，請地方政府及時(shí)協(xié)調(diào)解決和處理，確保劃轉(zhuǎn)工作順利進(jìn)行。

h3>四、房地產(chǎn)行業(yè)土地使用稅的相關(guān)規(guī)定是什么

一、房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地使用稅

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào))第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，從土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同簽訂后就應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而在每期開發(fā)項(xiàng)目建成進(jìn)行預(yù)售或銷售后，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，直到銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。

二、注意事項(xiàng)

因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、注意計(jì)稅依據(jù)和納稅時(shí)間。《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務(wù)院令第483號(hào))第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]第015號(hào))第六條規(guī)定，納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào))雖只規(guī)定納稅義務(wù)時(shí)間，但土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積是經(jīng)國土部門確定有關(guān)單位組織測定的。所以在申報(bào)時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按財(cái)稅[2006]186號(hào)文件規(guī)定的納稅義務(wù)時(shí)間進(jìn)行申報(bào)繳納。

2、注意免稅土地面積和扣除時(shí)間。按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]24號(hào))、《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地[1988]015號(hào))和《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定》(國稅地[1989]140號(hào))有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的醫(yī)院、學(xué)校、托兒所、幼兒園、物業(yè)用房以及在開發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)符合免稅條件的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)外的社會(huì)公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅或經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用這些稅收優(yōu)惠政策，在申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)，對按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的相關(guān)項(xiàng)目所占用的土地應(yīng)在建成交付使用時(shí)免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。對小區(qū)外的社會(huì)公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應(yīng)按實(shí)際占用面積從合同簽訂時(shí)間或合同規(guī)定交付土地時(shí)間起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、注意納稅義務(wù)終止時(shí)間及計(jì)算方法。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。”《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號(hào))第二條第一款規(guī)定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”這里明確了購置新建房品房納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，對應(yīng)的也就是說作為出售方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)的終止，因?yàn)閷ν粔K地是不能重復(fù)征稅的。財(cái)稅[2006]186號(hào)文件規(guī)定以合同簽訂時(shí)間或合同約定交付土地時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，那么對土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的理解也應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂購房合同時(shí)，如果合同規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間的，應(yīng)以交付時(shí)間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，如果合同未規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間的，應(yīng)以合同簽訂時(shí)間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復(fù)納稅。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在建成進(jìn)行預(yù)售或銷售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷售，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)就要注意計(jì)算方法，在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行按月比例扣除法較為合理。

即本月應(yīng)納稅額=本月剩余應(yīng)稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應(yīng)稅占地面積=占地總面積-免稅占地面積-已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e(分?jǐn)偯娣e以合同規(guī)定交付時(shí)間或合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì))；月單位稅額=年應(yīng)納稅額÷12；已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e=占地總面積×(已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積)。

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●近一周房地產(chǎn)行業(yè)問答、稅務(wù)稽查案例等（截止20210530），房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查疑點(diǎn):今日談?wù)鞯夭疬w話題

內(nèi)容審核：馮興元教授

來源：頭條-土地收入被納入稅收部門管理，對地方財(cái)政、房地產(chǎn)行業(yè)等有何影響？，