一、綠本的房子拆遷怎么賠償

（一）原則上由拆遷單位負責安置，并按“拆一補一”政策，補償給住房一套與被拆除住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相同的住房。（二）對于已買賣綠本房簽約注意事項綠本房無法辦理產(chǎn)權(quán)證書的過戶，即無法實現(xiàn)物權(quán)的變更，所以買賣綠本房通常存在證載權(quán)利人與實際控制人不符的情形，從相關(guān)規(guī)定和實操的可行性角度考慮，建議可以按照如下思路處理：1、實際控制人選擇貨幣補償?shù)奶幚硭悸肥紫葢?yīng)由證載權(quán)利人與項目公司簽訂貨幣補償?shù)牟疬w安置補償協(xié)議（全部協(xié)議文本由項目公司持有），項目公司獲得證載權(quán)利人經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)授權(quán)委托書及放棄房地產(chǎn)權(quán)益聲明；其次將拆遷補償?shù)目铐椦a償給實際控制人，付款節(jié)點應(yīng)當盡量與項目推進程度相適應(yīng)，如設(shè)置合同生效、房屋交付、實施主體確認完成、產(chǎn)權(quán)注銷等付款節(jié)點，最終以雙方協(xié)商結(jié)果為準；最后，項目公司與實際控制人、證載權(quán)利人以三方協(xié)議的形式就拆遷補償?shù)倪^程及權(quán)益承受情況進行書面確認。2、實際控制人要求物業(yè)回遷補償?shù)模ǔＳ幸韵氯N實現(xiàn)方式：（1）完成回遷后過戶至實際控制人名下。首先與證載權(quán)利人簽訂拆遷安置補償協(xié)議，補償方式為產(chǎn)權(quán)置換，在房屋修建完畢后將回遷房屋產(chǎn)權(quán)辦理至證載權(quán)利人名下，再由證載權(quán)利人過戶至實際控制人名下，整個交易結(jié)構(gòu)由項目公司、證載權(quán)利人及實際控制人以三方協(xié)議的形式確定。涉及的裝修補償費、搬遷費及過渡期安置費等由證載權(quán)利人委托實際控制人收取。其中若涉及稅費問題、購房指標問題應(yīng)在簽約時明確，避免后續(xù)爭議影響項目推進。（2）完成回遷安置房后由實際控制人向項目公司買受。在證載權(quán)利人提供簽訂貨幣補償?shù)牟疬w安置補償協(xié)議，項目公司獲得證載權(quán)利人經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)授權(quán)委托書及放棄房地產(chǎn)權(quán)益聲明等材料后，項目公司向?qū)嶋H控制人支付貨幣若干，待更新項目具備回遷入伙條件時，實際控制人持項目公司向其支付的貨幣向項目公司回購房屋。適用該補償方式進行補償?shù)模瑧?yīng)根據(jù)具體情況綜合考慮購房指標、稅費及過渡期安置補償費等問題。（3）分割項目公司可控的無產(chǎn)權(quán)證書房屋的若干建筑面積至買受人名下，以該部分分割所得建筑面積作為補償依據(jù)，具體補償內(nèi)容以實際控制人買受證載房屋可獲得的補償面積、金額為準。進行上述操作的，除應(yīng)事先獲得證載權(quán)利人簽署的貨幣補償拆遷補償協(xié)議、放棄房地產(chǎn)權(quán)權(quán)益聲明書及經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)證委托書外，還應(yīng)考慮所在區(qū)域的確權(quán)政策，確保上述操作的可行性。上述操作能夠保證實際控制人獲得的房屋為回遷房屋，有效避免了涉及的購房指標、稅費等問題。（三）存在法院生效判決的綠本房拆遷補償注意事項1、法院對于涉及綠本房的糾紛做出的確權(quán)判決，根據(jù)物權(quán)法第28條，司法裁判文書生效時房屋權(quán)屬即發(fā)生變更，因此可在確權(quán)時將司法裁判文書確認的權(quán)利人作為權(quán)利人進行拆遷安置補償。在涉及產(chǎn)權(quán)注銷時，通常無需根據(jù)裁判文書辦理新的不動產(chǎn)權(quán)證，直接注銷原房地產(chǎn)證（綠本）即可，具體最終注銷處理方式以所在區(qū)不動產(chǎn)登記部門意見為準（一般此類問題不動產(chǎn)登記部門會內(nèi)部開會討論處置方案）。2、由于綠本問題的特殊性或糾紛當事人的訴請不規(guī)范，可能導致部分裁判文書對于物權(quán)的確認并不清晰，如裁判訴爭房屋使用權(quán)、收益權(quán)等歸當事人所有，具體能否憑裁判文書確定有關(guān)當事人為綠本房權(quán)利人的，以區(qū)城市更新職能部門意見及不動產(chǎn)登記部門意見為準。

【法律依據(jù)】

《憲法》第十條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

二、綠本的房子拆遷如何賠償？

綠本房產(chǎn)證是全成本商品房和準成本商品房房產(chǎn)證，該類房產(chǎn)的地價是經(jīng)政府批準，予以減免優(yōu)惠，其買售系特定的對象。,拆遷補償標準:(一）被征收房屋價值的補償;(二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。,法律依據(jù),《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、綠本的房子拆遷應(yīng)該怎么賠償？

（一）原則上由拆遷單位負責安置，并按“拆一補一”政策，補償給住房一套與被拆除住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相同的住房。

（二）對于已買賣綠本房簽約注意事項綠本房無法辦理產(chǎn)權(quán)證書的過戶，即無法實現(xiàn)物權(quán)的變更，所以買賣綠本房通常存在證載權(quán)利人與實際控制人不符的情形，從相關(guān)規(guī)定和實操的可行性角度考慮，建議可以按照如下思路處理：

1、實際控制人選擇貨幣補償?shù)奶幚硭悸肥紫葢?yīng)由證載權(quán)利人與項目公司簽訂貨幣補償?shù)牟疬w安置補償協(xié)議（全部協(xié)議文本由項目公司持有），項目公司獲得證載權(quán)利人經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)授權(quán)委托書及放棄房地產(chǎn)權(quán)益聲明；其次將拆遷補償?shù)目铐椦a償給實際控制人，付款節(jié)點應(yīng)當盡量與項目推進程度相適應(yīng)，如設(shè)置合同生效、房屋交付、實施主體確認完成、產(chǎn)權(quán)注銷等付款節(jié)點，最終以雙方協(xié)商結(jié)果為準；最后，項目公司與實際控制人、證載權(quán)利人以三方協(xié)議的形式就拆遷補償?shù)倪^程及權(quán)益承受情況進行書面確認。

2、實際控制人要求物業(yè)回遷補償?shù)模ǔＳ幸韵氯N實現(xiàn)方式：

（1）完成回遷后過戶至實際控制人名下。首先與證載權(quán)利人簽訂拆遷安置補償協(xié)議，補償方式為產(chǎn)權(quán)置換，在房屋修建完畢后將回遷房屋產(chǎn)權(quán)辦理至證載權(quán)利人名下，再由證載權(quán)利人過戶至實際控制人名下，整個交易結(jié)構(gòu)由項目公司、證載權(quán)利人及實際控制人以三方協(xié)議的形式確定。涉及的裝修補償費、搬遷費及過渡期安置費等由證載權(quán)利人委托實際控制人收取。其中若涉及稅費問題、購房指標問題應(yīng)在簽約時明確，避免后續(xù)爭議影響項目推進。

（2）完成回遷安置房后由實際控制人向項目公司買受。在證載權(quán)利人提供簽訂貨幣補償?shù)牟疬w安置補償協(xié)議，項目公司獲得證載權(quán)利人經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)授權(quán)委托書及放棄房地產(chǎn)權(quán)益聲明等材料后，項目公司向?qū)嶋H控制人支付貨幣若干，待更新項目具備回遷入伙條件時，實際控制人持項目公司向其支付的貨幣向項目公司回購房屋。適用該補償方式進行補償?shù)模瑧?yīng)根據(jù)具體情況綜合考慮購房指標、稅費及過渡期安置補償費等問題。

（3）分割項目公司可控的無產(chǎn)權(quán)證書房屋的若干建筑面積至買受人名下，以該部分分割所得建筑面積作為補償依據(jù)，具體補償內(nèi)容以實際控制人買受證載房屋可獲得的補償面積、金額為準。進行上述操作的，除應(yīng)事先獲得證載權(quán)利人簽署的貨幣補償拆遷補償協(xié)議、放棄房地產(chǎn)權(quán)權(quán)益聲明書及經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)證委托書外，還應(yīng)考慮所在區(qū)域的確權(quán)政策，確保上述操作的可行性。上述操作能夠保證實際控制人獲得的房屋為回遷房屋，有效避免了涉及的購房指標、稅費等問題。

法律依據(jù)：

《憲法》

第十條 城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障。具體機制由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估機制評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估機制由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。

第二十條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體機制由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。

h3>四、綠本的房子拆遷如何賠償？

綠本房產(chǎn)證是全成本商品房和準成本商品房房產(chǎn)證，該類房產(chǎn)的地價是經(jīng)政府批準，予以減免優(yōu)惠，其買售系特定的對象。,拆遷補償標準:(一）被征收房屋價值的補償;(二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。,法律依據(jù),《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

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內(nèi)容審核：羅娟律師

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