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合伙建房有哪些方式,什么叫做合作建房:今日城市更新在線法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-09-06 12:15:05
作者：
圣運(yùn)律師
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合伙建房有哪些方式，合作建房，是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán)，另一方(以下簡稱乙方)提供資金，合作建房。一般有兩種方式。1、“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有兩種：(1)土地使用權(quán)和

合伙建房有哪些方式,什么叫做合作建房:今日城市更新在線法律咨詢

一、合伙建房有哪些方式

合作建房，是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán)，另一方(以下簡稱乙方)提供資金，合作建房。一般有兩種方式。

1、“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有兩種：

(1)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為;乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。以甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅;對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照營業(yè)稅暫行條例十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。

如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

(2)以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)？租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅;乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按營業(yè)稅暫行條例十五條的規(guī)定分別核定。

2、甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。具體分三種情況：

(1)房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營業(yè)稅;只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅;對(duì)雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

(2)房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅;對(duì)合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

(3)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅行為。因此，首先對(duì)甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定;其次，對(duì)合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。

二、什么是合作建房？

1、什么是合作建房?

合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。

2、對(duì)合作建房有哪些規(guī)定?

對(duì)一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對(duì)已交清地價(jià)款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方;對(duì)已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對(duì)規(guī)劃、用地等問題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場地價(jià)后，再進(jìn)入土地交易市場以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。

根據(jù)《鄭州市土地交易市場管理規(guī)定》和深府94號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時(shí)返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的，按建筑面積收取市場地價(jià)的10%，可以合作建房。

一、集資房和商品房有哪些差異

首先，一般商品房是房地產(chǎn)開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)的一種產(chǎn)品，再通過市場買賣關(guān)系來實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和使用價(jià)值，屬完全的市場經(jīng)營行為。所以，一般商品房的消費(fèi)群體廣泛、沒有特別限制。

集資房則是通過單位、社會(huì)團(tuán)體組織、住宅合作社來組織建設(shè)的，主要是為了解決單位和社會(huì)團(tuán)體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經(jīng)營關(guān)系。

其次，集資房建設(shè)與一般商品房在各種手續(xù)的申辦上也存在區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)公司，要開發(fā)經(jīng)營一般商品房必須“五證俱全”，即要同時(shí)具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場轉(zhuǎn)讓的方式。

集資房的土地主要是通過政府劃撥，并減免了相關(guān)稅費(fèi)。因此，集資房的建設(shè)在申辦手續(xù)的過程中，各種手續(xù)的辦理不同于一般商品房開發(fā)經(jīng)營的辦理過程。

總結(jié)來說：一般商品房和集資房最大的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。一般商品房取得的是土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時(shí)，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。

二、集資房和商品房有哪些區(qū)別

1、開發(fā)者不同

集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金來建造的房屋。

商品房它是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司(個(gè)人、外國公司)向政府機(jī)關(guān)單位租用土地，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

2、土地使用權(quán)的區(qū)別

一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán)，取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場轉(zhuǎn)讓的方式。商品房只有土地使用權(quán)期限40年、50年、70年開發(fā)的房屋。

集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房價(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時(shí)，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。集資房，是改變住宅建設(shè)由國家和單位包的傳統(tǒng)制度，實(shí)府、單位、職工個(gè)人三方面共同承擔(dān)建房成本，通過多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而不通過市場購買而直接分配的。

3、手續(xù)申辦上的區(qū)別

商品房房地產(chǎn)開發(fā)公司，要開發(fā)經(jīng)營一般商品房必須“五證俱全”，即要同時(shí)具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證》、《房屋銷售許可證》。

三、什么叫做合作建房

合作建房作為法律術(shù)語，最早見于最高人民法院于一九九五年十二月二十七日公布的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)經(jīng)營案件若干問題的解答》即（法發(fā)〔1996〕2號(hào)）文件（以下簡稱文件）。文件第五條對(duì)以國有土地使用權(quán)投資合作建房問題作了六項(xiàng)規(guī)定，內(nèi)容如下：1．享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。2．當(dāng)事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)而認(rèn)定合同無效。3．以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方，在《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合建合同有效。相關(guān)知識(shí)延伸閱讀：合作建房深圳模式《深圳市城市更新辦法》其中規(guī)定原居民可作為權(quán)利主體自行進(jìn)行舊住宅區(qū)的更新改造。此可以看做合作建房在深圳的一種實(shí)現(xiàn)形式。城市更新服務(wù)網(wǎng)是全國首家城市更新中業(yè)主、開發(fā)商、政府、服務(wù)商四方信息聚合平臺(tái)。該平臺(tái)首倡業(yè)主自己發(fā)起成立城市更新自助會(huì)，通過自助會(huì)的形式，讓原業(yè)主自行組織起來，進(jìn)行業(yè)主意愿整合，然后自行進(jìn)行舊住宅區(qū)的改造，或通過招標(biāo)方式遴選開發(fā)商進(jìn)行改造。城市更新服務(wù)網(wǎng)并通過聚合城市更新房地產(chǎn)開發(fā)中的各種資源，為原業(yè)主權(quán)利主體自行更新改造提供信息和技術(shù)支持。深圳是全國土地資源最緊張的地區(qū)，合作建房者通過招拍掛的公開方式獲取合作建房的土地基本上不可能，但舊住宅區(qū)的原業(yè)主作為原地塊土地資源的現(xiàn)實(shí)擁有者，通過自行改造的模式，以類似于合作建房的方式進(jìn)行城市更新改造將構(gòu)成深圳舊住宅區(qū)更新改造的一種重要方式。

h3>四、什么是合作建房？

1、什么是合作建房?

合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。

2、對(duì)合作建房有哪些規(guī)定?

一、集資房和商品房有哪些差異