一、農(nóng)村舊村改造政策

國(guó)家對(duì)農(nóng)村舊房改造政策：

1、建房申請(qǐng)人要屬于農(nóng)村集體組織成員。

2、符合一戶一宅的原則。

3、必須要擁有自己的宅基地和房屋證書(shū)。

舊村改造是對(duì)城鄉(xiāng)建成不久的農(nóng)村村內(nèi)部分年代較久的危舊房屋、設(shè)施按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造和修繕，也就是舊改。

一：舊村改造順帶整合臨近國(guó)有土地，需雙90%同意

《實(shí)施意見(jiàn)》中對(duì)這種既拆集體土地上房屋，又牽涉國(guó)有土地上房屋的情形做了如下規(guī)定：

1.被整合的國(guó)有土地占比受到限制。舊村全面改造涉及整合鄰近國(guó)有用地的，原則上被整合的國(guó)有用地（不含“三地”——邊角地、夾心地、插花地）不超過(guò)項(xiàng)目改造范圍總面積的10%。

2.需要取得國(guó)有土地上房屋權(quán)利人“雙90%”同意。舊村全面改造涉及整合周邊國(guó)有用地的，應(yīng)充分保障國(guó)有土地房屋權(quán)屬人的知情權(quán)和參與權(quán)。

農(nóng)村村民住宅，應(yīng)該按照先進(jìn)行補(bǔ)償再搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民的意愿，采用重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償,并且對(duì)因?yàn)檎魇斩斐傻陌徇w、臨時(shí)安置等費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或者實(shí)施城市、集鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃進(jìn)行舊城、舊鎮(zhèn)、舊村改造，經(jīng)依法批準(zhǔn)收回土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償，地上建筑物，可根據(jù)其實(shí)際情況予以合理補(bǔ)償人民政府組織統(tǒng)一拆遷， 即由人民政府或其專門(mén)委托的單位統(tǒng)一進(jìn)行拆除、補(bǔ)償、安置等工作。自行拆遷。

它是指拆遷人自己對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷安置和補(bǔ)償，主要拆遷業(yè)務(wù)人員必須在拆遷主管機(jī)關(guān)進(jìn)行培訓(xùn)，取得拆遷資格證書(shū)后才能上崗。委托拆遷，它是指拆遷人將房屋拆遷的補(bǔ)償和安置工作委托他人進(jìn)行。被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格證書(shū)的單位。

二：無(wú)合法證明文件，不等于沒(méi)有補(bǔ)償

農(nóng)村集體土地上房屋遇到拆遷改造勢(shì)必涉及有無(wú)合法證明文件這一老大難問(wèn)題。新規(guī)擬對(duì)究竟何為“合法證明文件”作出列舉式的規(guī)定：

本意見(jiàn)所稱“合法證明文件”包括房屋產(chǎn)權(quán)證、國(guó)有（集體）建設(shè)用地使用權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、宅基地證、村鎮(zhèn)建房許可證、政府建房批準(zhǔn)文件、規(guī)劃報(bào)建批準(zhǔn)文件等。

其中屬于區(qū)政府或相關(guān)職能部門(mén)核發(fā)的，由區(qū)城市更新主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織認(rèn)定；屬于鎮(zhèn)（街）核發(fā)的，由項(xiàng)目當(dāng)前所屬鎮(zhèn)（街）組織認(rèn)定。相關(guān)文件無(wú)法核實(shí)或與現(xiàn)狀無(wú)法對(duì)應(yīng)的，不能作為合法性認(rèn)定依據(jù)。新規(guī)中對(duì)此有如下規(guī)定：

1.可計(jì)基底面積的核算標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)合法證明文件、經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)或確認(rèn)的，可按現(xiàn)狀建筑基底面積核算。

2.可計(jì)棟數(shù)核算標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)合法證明文件、2009年12月31日前建成、經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)或確認(rèn)的，可核算為一棟；2010年1月1日至2019年12月31日期間建成、經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和鎮(zhèn)（街）確認(rèn)屬于“一戶一宅”建設(shè)并在村內(nèi)公示無(wú)異議的，可核算為一棟。

三：明確設(shè)定可計(jì)基底面積3.5倍的住宅復(fù)建量

新規(guī)擬規(guī)定，舊村改造范圍內(nèi)集體土地上村民住宅復(fù)建量，原則上以可計(jì)基底總面積的3.5倍核算；

平均層數(shù)超3.5層的，可選擇以可計(jì)棟數(shù)乘以280平方米核算；同一項(xiàng)目只可以采用其中一種方式核算安置住宅復(fù)建總量。

在不突破規(guī)劃控制建筑總量的情況下，復(fù)建總量可按不超過(guò)核算復(fù)建量10%的比例上浮后核定。住宅復(fù)建總量不含住宅公建配套建筑面積。

法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第十四條　土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。

單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。

當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。

在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。

二、農(nóng)村舊改新政策

法律分析：2021年農(nóng)村舊房改造條件：條件一、危房改造戶必須是農(nóng)村戶口且家里只有一處宅基地房屋，若是一戶多宅或者戶口已遷出的則無(wú)法享受。條件二、以下4類農(nóng)村人可以申請(qǐng)危房改造補(bǔ)貼：貧困殘疾人家庭;分散供養(yǎng)的特困人員;農(nóng)村低保戶;已經(jīng)建檔立卡的貧困戶。條件三、改建房屋已被判定為C級(jí)或D級(jí)危房，所謂C級(jí)危房就是房屋主體結(jié)構(gòu)完好，地基沒(méi)有下陷，承重結(jié)構(gòu)完好，非承重墻體出現(xiàn)裂縫，屋頂出現(xiàn)塌陷等，不需要進(jìn)行拆除重建，通過(guò)維修以后能夠達(dá)到安全住房要求;D級(jí)危房就是房屋主體結(jié)構(gòu)發(fā)生變形，地基下陷，承重主體出現(xiàn)變形，承重墻出現(xiàn)較大裂縫，無(wú)法通過(guò)維修達(dá)到安全住房標(biāo)準(zhǔn)，必須要拆除重建的，這兩類房屋一般由當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)的專業(yè)認(rèn)定人員認(rèn)定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)鄉(xiāng)村振興促進(jìn)法》

第二十四條 國(guó)家健全鄉(xiāng)村人才工作體制機(jī)制，采取措施鼓勵(lì)和支持社會(huì)各方面提供教育培訓(xùn)、技術(shù)支持、創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)等服務(wù)，培養(yǎng)本土人才，引導(dǎo)城市人才下鄉(xiāng)，推動(dòng)專業(yè)人才服務(wù)鄉(xiāng)村，促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村人才隊(duì)伍建設(shè)。

第五十條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)同推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，整體籌劃城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村發(fā)展，科學(xué)有序統(tǒng)籌安排生態(tài)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)等功能空間，優(yōu)化城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等布局，逐步健全全民覆蓋、普惠共享、城鄉(xiāng)一體的基本公共服務(wù)體系，加快縣域城鄉(xiāng)融合發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)業(yè)高質(zhì)高效、鄉(xiāng)村宜居宜業(yè)、農(nóng)民富裕富足。

第五十八條 國(guó)家建立健全農(nóng)業(yè)支持保護(hù)體系和實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略財(cái)政投入保障制度。縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障用于鄉(xiāng)村振興的財(cái)政投入，確保投入力度不斷增強(qiáng)、總量持續(xù)增加、與鄉(xiāng)村振興目標(biāo)任務(wù)相適應(yīng)。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以依法發(fā)行政府債券，用于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)和鄉(xiāng)村建設(shè)。

各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)完善涉農(nóng)資金統(tǒng)籌整合長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化財(cái)政資金監(jiān)督管理，全面實(shí)施預(yù)算績(jī)效管理，提高財(cái)政資金使用效益。

三、農(nóng)村原拆原建政策法規(guī)

房屋原拆原建要求是在原地翻建、不超出原來(lái)用地面積。

農(nóng)村房屋拆舊建新政策

1、一戶一宅。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，且宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村建房拆舊建新也要符合一戶一宅的要求，即在原有宅基地上拆除舊房屋，再新建。

2、符合鄉(xiāng)村的總體規(guī)劃。農(nóng)村建房拆舊建新也要符合鄉(xiāng)村的總體規(guī)劃，經(jīng)過(guò)正規(guī)的審批流程，擁有宅基地使用權(quán)證書(shū)和規(guī)劃許可證，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

3、沒(méi)有翻新記錄。農(nóng)村房子會(huì)牽扯到許多問(wèn)題，家族越大問(wèn)題越多，但也不能避免房子質(zhì)量不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，因此宅基地上的每套房屋都允許翻建一次，如果房子還沒(méi)翻建過(guò)，那是可以申請(qǐng)進(jìn)行翻建的。

4、有合法翻建手續(xù)。國(guó)家為了更好的管理宅基地建設(shè)，實(shí)行了統(tǒng)一的政策規(guī)范，所有重建或者翻建的房子，都必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的嚴(yán)格審批，否則絕不允許私自翻建房屋，所以只有拿到審批手續(xù)，房子才可以被翻建，否則會(huì)有被強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)。

5、補(bǔ)貼。如果舊房屬于C級(jí)或D級(jí)危房，而建房戶屬于農(nóng)村的困難群眾，在進(jìn)行拆舊建新時(shí)，還可申請(qǐng)相應(yīng)的補(bǔ)貼。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》·第六十二條·農(nóng)村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

h3>四、農(nóng)村舊改新政策

法律分析：2021年農(nóng)村舊房改造條件：條件一、危房改造戶必須是農(nóng)村戶口且家里只有一處宅基地房屋，若是一戶多宅或者戶口已遷出的則無(wú)法享受。條件二、以下4類農(nóng)村人可以申請(qǐng)危房改造補(bǔ)貼：貧困殘疾人家庭;分散供養(yǎng)的特困人員;農(nóng)村低保戶;已經(jīng)建檔立卡的貧困戶。條件三、改建房屋已被判定為C級(jí)或D級(jí)危房，所謂C級(jí)危房就是房屋主體結(jié)構(gòu)完好，地基沒(méi)有下陷，承重結(jié)構(gòu)完好，非承重墻體出現(xiàn)裂縫，屋頂出現(xiàn)塌陷等，不需要進(jìn)行拆除重建，通過(guò)維修以后能夠達(dá)到安全住房要求;D級(jí)危房就是房屋主體結(jié)構(gòu)發(fā)生變形，地基下陷，承重主體出現(xiàn)變形，承重墻出現(xiàn)較大裂縫，無(wú)法通過(guò)維修達(dá)到安全住房標(biāo)準(zhǔn)，必須要拆除重建的，這兩類房屋一般由當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)的專業(yè)認(rèn)定人員認(rèn)定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)鄉(xiāng)村振興促進(jìn)法》

第二十四條 國(guó)家健全鄉(xiāng)村人才工作體制機(jī)制，采取措施鼓勵(lì)和支持社會(huì)各方面提供教育培訓(xùn)、技術(shù)支持、創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)等服務(wù)，培養(yǎng)本土人才，引導(dǎo)城市人才下鄉(xiāng)，推動(dòng)專業(yè)人才服務(wù)鄉(xiāng)村，促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村人才隊(duì)伍建設(shè)。

第五十條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)同推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，整體籌劃城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村發(fā)展，科學(xué)有序統(tǒng)籌安排生態(tài)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)等功能空間，優(yōu)化城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等布局，逐步健全全民覆蓋、普惠共享、城鄉(xiāng)一體的基本公共服務(wù)體系，加快縣域城鄉(xiāng)融合發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)業(yè)高質(zhì)高效、鄉(xiāng)村宜居宜業(yè)、農(nóng)民富裕富足。

第五十八條 國(guó)家建立健全農(nóng)業(yè)支持保護(hù)體系和實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略財(cái)政投入保障制度。縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障用于鄉(xiāng)村振興的財(cái)政投入，確保投入力度不斷增強(qiáng)、總量持續(xù)增加、與鄉(xiāng)村振興目標(biāo)任務(wù)相適應(yīng)。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以依法發(fā)行政府債券，用于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)和鄉(xiāng)村建設(shè)。

各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)完善涉農(nóng)資金統(tǒng)籌整合長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化財(cái)政資金監(jiān)督管理，全面實(shí)施預(yù)算績(jī)效管理，提高財(cái)政資金使用效益。

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內(nèi)容審核：楊建峰律師

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