一、企業(yè)拆遷項(xiàng)目論證,拆遷補(bǔ)償中的涉稅問題

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院第590號(hào)令)規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被拆遷人可能是企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體，也可能是個(gè)人。

被拆遷人是企事業(yè)單位或社會(huì)團(tuán)體的涉稅問題

1、營(yíng)業(yè)稅

對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)并按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物(包括不動(dòng)產(chǎn))的補(bǔ)償費(fèi)不征收營(yíng)業(yè)稅。(國(guó)稅函[2007]969號(hào))納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)只要出具縣級(jí)(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào))規(guī)定不征收營(yíng)業(yè)稅。(國(guó)稅函〔2008〕277號(hào))

除以上兩種情況，無論收到的是現(xiàn)金補(bǔ)償還是實(shí)物(房屋)補(bǔ)償，都應(yīng)視同土地及附屬物轉(zhuǎn)讓款，交納營(yíng)業(yè)稅。

2、企業(yè)所得稅

《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào))規(guī)定：企業(yè)政策性搬遷，是指由于社會(huì)公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關(guān)文件證明資料的，屬于政策性搬遷：

(1)國(guó)防和外交的需要;

(2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施的需要;

(3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

(5)由政府依照《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。企業(yè)的搬遷收入，包括搬遷過程中從本企業(yè)以外(包括政府或其他單位)取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及本企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入等。企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對(duì)搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度，將搬遷所得計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅。

拆遷補(bǔ)償除屬于企業(yè)政策性搬遷或處置收入外，取得的無論是現(xiàn)金還是實(shí)物補(bǔ)償，都應(yīng)在取得的當(dāng)年計(jì)入應(yīng)納稅所得額。

3、土地增值稅

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定：《條例》第二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。《條例》第八條有下列情形之一的免征土地增值稅：(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，《條例》第八條(二)項(xiàng)所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的比照本規(guī)定免征上地增值稅。

關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題(財(cái)稅【2006】21號(hào))的規(guī)定：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱因城市實(shí)施規(guī)劃而搬遷是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音使城市居民生活受到一定危害而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況，因國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

除以上規(guī)定，收到的拆遷補(bǔ)償，無論是貨幣還是實(shí)物，均應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓土地及附屬物交納土地增值稅。

4、印花稅

印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目的征稅范圍是經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

拆遷補(bǔ)償涉及動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，拆遷補(bǔ)償合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目征稅。

被拆遷人是個(gè)人的涉稅問題

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得被征用房屋補(bǔ)償費(fèi)收入免征個(gè)人所得稅的批復(fù)》(國(guó)稅函【1998】428號(hào))指出，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個(gè)人因住房被征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物(房屋)，均免予征收個(gè)人所得稅。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅【2005】45號(hào))規(guī)定，被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

有以上文件可見：按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，無論是貨幣補(bǔ)償還是實(shí)物補(bǔ)償(房屋)，均免征個(gè)人所得稅。

個(gè)人收取的拆遷補(bǔ)償主要是對(duì)個(gè)人損失的一種補(bǔ)償，不是銷售行為，是政府主導(dǎo)的行為，會(huì)有政府的相關(guān)文件。上述企業(yè)收到拆遷補(bǔ)償免營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的政策同樣適用于個(gè)人，個(gè)人收取的拆遷補(bǔ)償不用交營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。

通過以上分析：只要是由政府主導(dǎo)的、因公共事業(yè)需要而拆遷補(bǔ)償，無論是貨幣或是實(shí)物，都免征各稅(除印花稅而外)。除此之外的拆遷補(bǔ)償要交納各稅。

一、政府拆遷房屋需要什么手續(xù)

政府征收拆遷房屋的，需要市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定，由征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，補(bǔ)償方案通過后，實(shí)施房屋拆遷。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

(一)國(guó)防和外交的需要；

(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

第十條房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

二、遷補(bǔ)償款的涉稅處理

可以得到政府拆遷補(bǔ)償款的居民和企事業(yè)單位，涉及到的稅種有“營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅”等稅種，在此分別加以闡述。

1、營(yíng)業(yè)稅對(duì)于企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款是否要交納營(yíng)業(yè)稅，目前國(guó)家稅務(wù)總局的文件沒有明確規(guī)定，只有《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》文件在內(nèi)容與此比較近似，該文件規(guī)定對(duì)于對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)樵撐募嬖谶m用范圍的限定，個(gè)人和企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款不能完全適用該文件。

2、企業(yè)所得稅根據(jù)目前的政策，對(duì)內(nèi)資企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償款在所得稅方面沒有特別的規(guī)定。被拆遷單位應(yīng)按照財(cái)企文件的規(guī)定，房屋、設(shè)備的拆遷、拆卸、運(yùn)輸、清理等先通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算，拆遷完畢沖銷“專項(xiàng)應(yīng)付款”，“專項(xiàng)應(yīng)付款”余額轉(zhuǎn)入“資本公積”或“營(yíng)業(yè)外支出”。“資本公積”并入應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)外支出”的損失按照規(guī)定，經(jīng)過確定城市改造的政府所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后作為財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除。但對(duì)于機(jī)器設(shè)備重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用，直接核銷“專項(xiàng)應(yīng)付款”的規(guī)定，同稅法的規(guī)定存在時(shí)間性差異。按照規(guī)定機(jī)器設(shè)備的安裝、調(diào)試所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)予資本化，通過計(jì)提折舊的形式稅前扣除。

3、個(gè)人所得稅被拆遷人是個(gè)人的取得拆遷補(bǔ)償款個(gè)人所得稅處理，，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個(gè)人因住房被征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物（房屋），均免予征收個(gè)人所得稅。

4、土地增值稅規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因此，不論是法人還是自然人，不管是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，只要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為就要根據(jù)稅法的規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。同時(shí)第8條又規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。綜上所述，企業(yè)不同與個(gè)人，每一筆資金往來都要入賬，進(jìn)行會(huì)計(jì)科目核算。征地拆遷財(cái)務(wù)處理比較復(fù)雜，通常是將拆遷款當(dāng)做“專項(xiàng)應(yīng)付款”進(jìn)行核算。因?yàn)槠髽I(yè)多了一筆進(jìn)項(xiàng)，還涉及到稅務(wù)方面的問題，所以處理起來比較費(fèi)精力。

三、拆遷補(bǔ)償涉稅是怎樣

目前企業(yè)取得的企業(yè)拆遷補(bǔ)償收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)(以下稱重置固定資產(chǎn))的，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的金額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價(jià)。企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值及處置費(fèi)用后的余額，計(jì)入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。具體操作上，取得搬遷補(bǔ)償收入后三年內(nèi)沒有重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，應(yīng)在期滿當(dāng)年計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

一、房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

二、拆遷非居住房屋的補(bǔ)償

1、拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)+相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。

2、被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，當(dāng)事人協(xié)商不成時(shí)，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

3、其他補(bǔ)償：還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人下列費(fèi)用：

(1)按國(guó)家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。

(2)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。

(3)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。

4、其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

四、企業(yè)拆遷補(bǔ)償款要交稅嗎

法律分析：需要交稅。與企業(yè)拆遷補(bǔ)償款中有聯(lián)系的稅種主要包括三種：企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅。其中企業(yè)所得稅需要繳納，營(yíng)改增之后，增值稅也不收。此外不同的征收可能會(huì)免除部分稅種。例如：因國(guó)家建設(shè)需要的拆遷補(bǔ)償款，免征土地增值稅。但是如果是商業(yè)征收，則不免征土地增值稅。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條：有下列情形之一的，免征土地增值稅:（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的；（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。

五、動(dòng)遷補(bǔ)償款要交稅嗎

法律分析：拆遷款要交稅，被拆遷單位和個(gè)人因拆遷取得的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)或補(bǔ)償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅：1.被拆遷單位和個(gè)人取得政府財(cái)政部門支付的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。2.被拆遷個(gè)人因自用普通住房拆遷，所取得的補(bǔ)償費(fèi)或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條　有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。

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文章來源參考：【頭條】企業(yè)拆遷項(xiàng)目論證，關(guān)于拆遷企業(yè)拆遷

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投稿：顧同

內(nèi)容審核：羅娟律師