廠房未審批拆遷補償標準,廠房拆遷補償具體標準有哪些

一、廠房拆遷補償具體標準有哪些?

1.土地、企業(yè)的房屋價值補償房屋價值補償主要包含兩方面，土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價，土地區(qū)位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內的土地使用權價值，主要由土地所在的區(qū)位和用途來決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因為企業(yè)的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區(qū)域內的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價合并計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴當事人，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。

2.裝修附屬物補償關于裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內容主要由評估機構根據各地制定的標準進行評估。此項補償內容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。

3.停產停業(yè)損失補償停產停業(yè)損失指的企業(yè)因為拆遷不能進行正常經營所產生的所有損失，在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失，還應當考慮目前的企業(yè)業(yè)務量、客戶資源以及預期利益的損失?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十七條和第二十三條做出了對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的應進行補償的規(guī)定，提出了補償應根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。因各地對停產停業(yè)計算的標準不一致，各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產停業(yè)損失是拆遷補償項目里彈性最大的一項，應當值得企業(yè)重點關注。

4.搬遷費用、搬遷損失企業(yè)在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業(yè)所有的機器設備、各項生產資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備、生產資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產評估機構進行評估。

5.各項拆遷獎勵費用在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數額主要由具體的項目實施意見來決定。另外，涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現(xiàn)。

二、補償方案的選擇

1.土地置換如果僅僅選擇了土地置換，置換后由企業(yè)在置換來土地上建設廠房，那么有權利獲得地上附著物的補償，具體包括：房屋重置成新價的補償、地上種植物補償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機器設備的搬遷費。

2.土地加房屋安置如果選擇了土地加房屋安置，至于停產停業(yè)損失，僅僅可以獲得一定時間段的補償。因為您選擇了土地或者房屋置換，那您的停產停業(yè)時間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那獲得也只能是一定時間段的停產停業(yè)損失。

如何計算停產停業(yè)損失

1.按照企業(yè)的整個生產經營面積一次性給予停產停業(yè)損失補償這種計算方法比較簡單，一般都是由區(qū)一級或區(qū)一級以上的政府確定一個標準，然后按照企業(yè)的生產經營面積給予一次性的停產停業(yè)損失補償，只要能確定企業(yè)的生產經營面積，就可以計算出停產停業(yè)損失。這個方法計算雖然簡單，但是實踐中使用起來很容易產生糾紛，糾紛的矛盾點就在于如何認定生產經營面積。比如，企業(yè)的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產經營面積呢?此外，工廠的倉庫屬于不屬于經營面積呢?其實這些都是我們生產經營不可缺少的部分，但是拆遷方經常會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產的地方。再比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥硬化的，那么整個院子屬于不屬于經營面積?算不算是企業(yè)在進行實際生產經營中使用的呢?如此種種，企業(yè)都會和拆遷方產生實體爭議。在北京停產停業(yè)的補償標準是每平方米500-1500元，但實際上隨著經濟水平的發(fā)展，以及各個企業(yè)的自身盈利情況不同，通過適當的維權，停產停業(yè)損失的補償是可以突破這個標準的。具體而言有如下標準：

1.按照企業(yè)納稅的情況計算停產停業(yè)損失。

2.按房屋總價值的一定比例

3.按營業(yè)收入、利潤

4.評估機構進行評估

5.雙方協(xié)商決定

在拆遷過程中，為加快拆遷進度，拆遷人往往會采取速遷獎勵的方式，鼓勵拆遷人與承租人盡快簽訂拆遷安置補償協(xié)議，搬出拆遷。 區(qū)域。 獎勵費的數額由拆遷人根據實際拆遷情況確定，也可以由拆遷人、被拆遷人、實際承租人協(xié)商確定。

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文章來源參考：【頭條】廠房未審批拆遷補償標準，廠房未審批拆遷補償標準文件

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投稿：蘇涵

內容審核：陳博揚律師