房屋拆遷法律常識(shí)，城市房屋拆遷的基本特征

城市房屋拆遷是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上，因城市建設(shè)的需要，由取得房屋拆遷許可證的單位依法對(duì)現(xiàn)存建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行拆除，并對(duì)房屋的所有人或者使用人進(jìn)行遷移安置和適當(dāng)補(bǔ)償?shù)男袨?，一般?jiǎn)稱房屋拆遷。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二條的規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例。

城市房屋拆遷的基本特征如下：

1、城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須位于城市。作為拆遷對(duì)象的房屋必須位于城市，只有位于城市的房屋，才有可能依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等法規(guī)和其它法規(guī)、政策獲得補(bǔ)償、安置。位于農(nóng)村的房屋不是城市房屋拆遷的對(duì)象，因此不能依據(jù)規(guī)范城市房屋拆遷的法規(guī)、政策獲得補(bǔ)償安置。農(nóng)村的房屋拆遷適用其它法律、法規(guī)。

2、城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須位于城市規(guī)劃區(qū)。如上所述，城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須位于城市，但是，并非所有位于城市的房屋的拆遷都具有城市房屋拆遷的性質(zhì)。在此，要注意區(qū)分“城市房屋拆遷”和“城市的房屋拆遷”;城市房屋拆遷僅限于拆遷位于城市規(guī)劃區(qū)的房屋，城市規(guī)劃區(qū)外的房屋不屬于城市房屋拆遷的對(duì)象，因此，也不能適用規(guī)范城市房屋拆遷的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等法規(guī)、政策。由此可見(jiàn)，城市房屋拆遷不僅要求被拆遷的房屋位于城市，而且要求其位于城市規(guī)劃區(qū)，位于城市規(guī)劃區(qū)的房屋才有可能成為城市房屋拆遷的對(duì)象。

3、城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須位于國(guó)有土地上。只有位于國(guó)有土地上的房屋才有可能成為城市房屋拆遷的對(duì)象，而且該國(guó)有土地必須位于城市規(guī)劃區(qū)。如果在城市規(guī)劃區(qū)非國(guó)有地上，或者在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上，該房屋都不能成為城市房屋拆遷的對(duì)象。因此，城市房屋拆遷所拆遷的房屋必須是位于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上的房屋，不論其國(guó)有土地使用權(quán)通過(guò)何種合法方式取得。

4、城市房屋拆遷的拆遷人須依法取得房屋拆遷許可證。城市房屋拆遷集中體現(xiàn)了公權(quán)力和私權(quán)利的沖突，既涉及因國(guó)家城市建設(shè)需要的公權(quán)力的行使，也涉及到人權(quán)基礎(chǔ)上的私權(quán)利的維護(hù)。因此，城市房屋拆遷必須依法規(guī)范運(yùn)行，任何實(shí)施拆遷活動(dòng)的單位必須依法取得房屋拆遷許可證后，才能實(shí)施拆遷。否則，未向房屋所在地的市、縣政府房屋拆遷管理部門申請(qǐng)房屋拆遷許可，或者申請(qǐng)但未獲得批準(zhǔn)的，任何單位的拆遷都是非法拆遷。非法拆遷活動(dòng)不受法律保護(hù)，非法拆遷必須受到處罰，非法拆遷人必須依法賠償被拆遷人因非法拆遷所遭受的一切損失，包括直接損失和間接損失。

5、拆遷人可以自行拆除房屋，也可以委托他人拆除房屋。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商等拆遷人在城市房屋拆遷過(guò)程中，既可以自行拆除房屋，也可以委托他人拆除房屋。拆遷人委托他人拆除房屋的，依據(jù)規(guī)定必須委托具有房屋拆遷資格證書的單位拆遷。被委托具體實(shí)施拆除活動(dòng)的單位是拆遷單位，俗稱拆遷公司;其只有具備了房屋拆遷資格，才能接受拆遷人的拆除委托。

6、城市房屋拆遷的依據(jù)是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、其它法規(guī)、規(guī)章和政策?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》是國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)，是現(xiàn)階段規(guī)范城市房屋拆遷行為的基本法規(guī)。其它法規(guī)和政策與該法規(guī)沖突的，適用該基本法規(guī)。除了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，我國(guó)還有一些行政規(guī)章、規(guī)范性文件、地方法規(guī)、規(guī)章和政策，共同規(guī)范城市房屋拆遷，使其依法有序運(yùn)行。值得注意的是，一些地方性法規(guī)和政府規(guī)章對(duì)于各自行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷做出了較《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》更為具體細(xì)致的規(guī)定，操作性強(qiáng)，事實(shí)上成為各地法院審理房屋拆遷案件時(shí)的主要依據(jù)或直接依據(jù)。

7、拆遷人須對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置。任何拆遷勢(shì)必?fù)p害被拆遷人的合法權(quán)益，因此，作為對(duì)被拆遷人所受損失的救濟(jì)和補(bǔ)償，拆遷人須對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置。拆遷人對(duì)被拆遷人可以補(bǔ)償，可以安置，也可以同時(shí)進(jìn)行?；谘a(bǔ)償、安置，被拆遷人所受利益必須大于至少等于所受損失，不能小于所受損失，是拆遷補(bǔ)償安置的一項(xiàng)基本原則。補(bǔ)償、安置是拆遷人和被拆遷人在拆遷活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議最集中的環(huán)節(jié)，被拆遷人的實(shí)質(zhì)利益時(shí)常受到侵害。由于城市房屋拆遷程序繁雜，即使被拆遷人的合法權(quán)益受到侵害，也經(jīng)常因?yàn)槭孪葲](méi)有合法收集充分證據(jù)，忽視時(shí)效，最終不得不吞下苦果。因此，被拆遷人一般有必要聘請(qǐng)具有法律知識(shí)的專業(yè)人員維護(hù)自己的合法權(quán)益，而且介入越早越好。

農(nóng)村房屋拆遷主要是征地拆遷，一般適用《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定。

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