農(nóng)村房屋拆遷維權(quán)誤區(qū)

一、權(quán)利主體混淆

農(nóng)村房屋的性質(zhì)和城市商品房不一樣，主要體現(xiàn)在農(nóng)村房屋沒(méi)有完全的所有權(quán)權(quán)利證書(shū)，有些地方頒發(fā)農(nóng)村宅基地使用權(quán)證作為權(quán)利證書(shū)，也有的地方發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，但該產(chǎn)權(quán)證和城市房屋產(chǎn)權(quán)證性質(zhì)不同，其土地性質(zhì)仍然是集體所有而非國(guó)有。這就決定了該房屋的權(quán)利人并非僅僅是產(chǎn)權(quán)證上記載的人，而應(yīng)是整個(gè)家庭成員，除非家庭成員之間有特殊約定。農(nóng)村房屋一旦拆遷，宅基地使用權(quán)證或產(chǎn)權(quán)證上有名字的人往往認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有名字的，就沒(méi)有權(quán)利獲得補(bǔ)償，從而引起拆遷前大家和諧相處，拆遷后家庭內(nèi)部矛盾驟起。這些糾紛往往是對(duì)權(quán)利主體理解錯(cuò)誤導(dǎo)致的。

二、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋后遇拆遷

由于我國(guó)土地資源實(shí)行城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)管理模式，根據(jù)土地管理法及相關(guān)規(guī)定，城市居民不能購(gòu)買農(nóng)村房屋，但由于城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)在變換轉(zhuǎn)型時(shí)期，城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的現(xiàn)象還很普遍，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)。本來(lái)不值錢的農(nóng)村房屋一旦拆遷，價(jià)值翻番。利益的驅(qū)動(dòng)下，賣方領(lǐng)取拆遷款便欲獨(dú)占。買方則主張支付了房款，并實(shí)際居住，自己才是被拆遷人，應(yīng)獲得補(bǔ)償費(fèi)。然而拆遷人則只認(rèn)房屋權(quán)利證書(shū)，于是便和買房人簽訂安置協(xié)議，讓賣房人領(lǐng)取補(bǔ)償款。這種糾紛中，法院在認(rèn)定買賣無(wú)效的情形下，也要對(duì)過(guò)錯(cuò)方追究一定的責(zé)任，并按照公平和誠(chéng)信原則平衡買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平與正義的價(jià)值取向。

三、房屋拆遷補(bǔ)償構(gòu)成糾紛誤區(qū)

農(nóng)村房屋拆遷和城市房屋拆遷補(bǔ)償另一個(gè)不同點(diǎn)就是補(bǔ)償構(gòu)成上不一樣。城市房屋拆遷補(bǔ)償直接適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，補(bǔ)償計(jì)算是對(duì)房屋和土地使用權(quán)一并處理的。農(nóng)村房屋拆遷時(shí)，除了要對(duì)宅基地上的建筑物及附屬物給予補(bǔ)償外，對(duì)村民依法獲得的土地使用權(quán)也應(yīng)給予補(bǔ)償。因此，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償是按照房屋拆遷補(bǔ)償與宅基地使用權(quán)補(bǔ)償分開(kāi)進(jìn)行的。

四、農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償中戶口計(jì)算誤區(qū)

農(nóng)村房屋的取得主要是從取得宅基地使用權(quán)開(kāi)始的，沒(méi)有宅基地就沒(méi)有房屋。但取得宅基地建造房子后，由于升學(xué)、參軍或出嫁等原因引起戶籍變動(dòng)在所難免。遇到拆遷時(shí)，在對(duì)安置人口認(rèn)定上往往排除這部分人員，從而構(gòu)成侵權(quán)。農(nóng)村拆遷安置人口，不能僅僅看戶籍性質(zhì)，還要結(jié)合宅基地的取得、長(zhǎng)期生活等因素綜合考慮。

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內(nèi)容審核：王學(xué)棉律師

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