一、如何拆遷談判能使被拆遷人利益最大化

(一)知己：要知道自己能補(bǔ)多少錢(qián)

這是談判的最基礎(chǔ)工作，恰又是難度最大的一件事，要求過(guò)高，脫離實(shí)際，必將適得其反;要求過(guò)低，擔(dān)心吃虧還被別人笑。

所以，選則一個(gè)最好方案和底線很關(guān)鍵，這就看被拆遷人是否熟悉拆遷法律和房屋評(píng)估知識(shí)，如房產(chǎn)為居住，市場(chǎng)價(jià)值50萬(wàn)，加上搬遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)等55萬(wàn)，這就是談判尺碼，上下浮動(dòng)，貨幣補(bǔ)償或價(jià)值相等的房產(chǎn)調(diào)換均可。

對(duì)于一些復(fù)雜的，如面積爭(zhēng)議、住改商價(jià)值認(rèn)定、違章建筑等問(wèn)題盡量作出對(duì)自己有利的認(rèn)識(shí)追求更大利益，適當(dāng)時(shí)候再讓步靠籠。

(二)知彼：要知道對(duì)方是怎么想的

因?yàn)檎勁兄幸幸话胱笥业臅r(shí)間要聽(tīng)對(duì)方說(shuō)話。常言說(shuō)“鑼鼓聽(tīng)聲，聽(tīng)話聽(tīng)音”。

會(huì)不會(huì)傾聽(tīng)?能不能聽(tīng)出對(duì)方的“音”?聽(tīng)了能不能做出正確地分析和判斷?能不能找出對(duì)方的“軟筋”或“破綻”?從而拿出應(yīng)對(duì)的策略，這些都是能不能實(shí)現(xiàn)談判目的的關(guān)鍵。

所以，高-明談判者不僅善于傾聽(tīng)，還善于在不顯山露水的情形下，啟發(fā)對(duì)方多說(shuō)、詳細(xì)地說(shuō)。最好把他們要說(shuō)的話、想說(shuō)的話盡量地都說(shuō)出來(lái)。在對(duì)方說(shuō)的時(shí)候，不要打斷對(duì)方，不要怕“冷場(chǎng)”。在對(duì)方有一種“言多有失”的警覺(jué)時(shí)，要盡力地“諄諄善誘”。

還要盡量判斷出對(duì)方真實(shí)意圖和水份。然后根據(jù)自己方面的原則立場(chǎng)，拿出一套應(yīng)對(duì)的謀略。

同時(shí)，還要隨著對(duì)方策略的轉(zhuǎn)換而轉(zhuǎn)換，或者是設(shè)法把對(duì)方思路引向自己的策略中來(lái)。這樣才能談笑風(fēng)聲之中，掌握談判的主動(dòng)權(quán)。

(三)分寸：不把對(duì)方逼入絕路

拆遷人尤其是商業(yè)開(kāi)發(fā)的拆遷，他們希望被拆遷人早日拆遷，不愿作過(guò)多糾纏，通常在非原則性問(wèn)題上，還是愿意讓步，所以靈活掌握談判中讓步和堅(jiān)持的火候。就像琴弦一樣，松了彈不成曲子，緊了就會(huì)拉斷。

有些被拆遷人提出不滿足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆遷人動(dòng)用政府力量達(dá)到拆遷目的，搞的雙方都付出代價(jià)，何苦呢?

(四)攻擊：抓住拆遷人的弱點(diǎn)

拆遷人有時(shí)自己都不知錯(cuò)在何處，如主體不符、許可證不合法、評(píng)估程序違法等，其懼怕一旦敗訴，整個(gè)拆遷損失極大，于是，在你點(diǎn)出它破綻與弱點(diǎn)時(shí)，往往會(huì)使談判利益增大。

(五)開(kāi)局：避免對(duì)抗

1、提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，但一定注意不要讓對(duì)方認(rèn)為你是在滿天要價(jià)。

2、避免對(duì)抗性的拆遷補(bǔ)償談判，千萬(wàn)不要在談判剛開(kāi)始就和拆遷人爭(zhēng)辯，產(chǎn)生敵對(duì)情緒，這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。

3、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià)，除非你拿到了一份合法的、完整的評(píng)估報(bào)告。如果不假思索的就答應(yīng)對(duì)方的第一次報(bào)價(jià)，這種做法通常會(huì)讓對(duì)方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來(lái)可以做的更好，一定是哪里出了問(wèn)題。

4、學(xué)會(huì)在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時(shí)感到意外。如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評(píng)估報(bào)告，就要對(duì)里面的一些項(xiàng)目學(xué)會(huì)感到意外，在你表示有些意外后，對(duì)方通常會(huì)做出一些讓步。如果你不表示意外，對(duì)方通常會(huì)變得更加強(qiáng)硬。

5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項(xiàng)目上比如自建面積的測(cè)量與補(bǔ)償?shù)龋f(wàn)不要在意補(bǔ)償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。

(六)中場(chǎng)：別被沒(méi)有決定權(quán)的人說(shuō)服

1、在拆遷談判中絕對(duì)不要對(duì)補(bǔ)償款進(jìn)行“折中補(bǔ)償”。拆遷中對(duì)補(bǔ)償?shù)挠憙r(jià)還價(jià)并不意味著要折中雙方的談判價(jià)碼，價(jià)碼折中并不是一種真正公平的補(bǔ)償方式。

2、一定要學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)沒(méi)有決定權(quán)的“拆遷人”。在進(jìn)行拆遷談判開(kāi)始前，一定要搞清楚對(duì)方是否合法的授權(quán)，有沒(méi)有權(quán)利代表拆遷人進(jìn)行談判，最高談判權(quán)限是什么。進(jìn)入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié)，對(duì)方往往會(huì)以“沒(méi)有授權(quán)”、“說(shuō)了不算”等借口來(lái)進(jìn)行推脫。

3、學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)拆遷談判補(bǔ)償?shù)慕┚帧Ｈ绻龅浇┚质紫韧ㄟ^(guò)解決一些小的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會(huì)，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問(wèn)題上達(dá)成一致，拆遷人就會(huì)變得更加容易被說(shuō)服。

4、只要是在補(bǔ)償?shù)哪骋豁?xiàng)問(wèn)題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報(bào)。

(七)終局：要頂?shù)米毫?/p>

1、嚴(yán)格防范對(duì)方的“白臉-黑臉”策略，在這里面一定要注意，區(qū)別拆遷人與拆遷前公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人是誰(shuí)一定清楚拆遷規(guī)劃。

2、拆遷補(bǔ)償談判中最后一個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關(guān)鍵在于以下三點(diǎn)：

(1)一定不要在拆遷補(bǔ)償談判一開(kāi)始就做出讓步，自己主動(dòng)減少補(bǔ)償項(xiàng)目和數(shù)額;

(2)一定謹(jǐn)防對(duì)方的心理戰(zhàn)，尤其是獎(jiǎng)勵(lì)期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎(jiǎng)勵(lì)期補(bǔ)償如果錯(cuò)過(guò)就沒(méi)有機(jī)會(huì)了;

(3)一定不要因?yàn)椴疬w人要你報(bào)出“一口價(jià)”，或者聲稱自己“不喜歡討價(jià)還價(jià)”而一次性讓出所有拆遷補(bǔ)償利益。

3、要有適時(shí)收回一開(kāi)始所談全部補(bǔ)償條件的勇氣。

二、我國(guó)法律對(duì)于征地拆遷主體是怎么規(guī)定的

依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)土地進(jìn)行征收的主體是國(guó)家，而國(guó)家征收土地后，由市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第二條中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。

任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第四條　市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)(以下稱房屋征收部門(mén))組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

第五條　房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。

房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

以上就是北京圣運(yùn)律師網(wǎng)小編對(duì)“與拆遷方進(jìn)行拆遷談判的技巧有哪些”所進(jìn)行的解答，當(dāng)拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協(xié)議時(shí)，如果被拆遷人的合法要求被拒絕，被拆遷人應(yīng)依法提出合理主張、耐心與其洽商。如果大家還想了解其他法律知識(shí)，北京圣運(yùn)律師網(wǎng)還提供了專(zhuān)業(yè)的律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您再次進(jìn)行法律咨詢。

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內(nèi)容審核：黎雪雁律師

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)-如何拆遷談判能使被拆遷人利益最大化，