一、土地整備利益統(tǒng)籌是神馬？各種換馬甲，都憋著拆你屋！

日前有讀者向在律師提議，能不能撰文解讀一下什么是“土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目”?這一下還真把我給難住了:一個(gè)主要在深圳市推行的拆除房屋、收回土地項(xiàng)目，解釋起來是頗有些難度的，畢竟它不像城中村改造、城市更新那樣有廣泛的覆蓋面。不過我認(rèn)為，項(xiàng)目究竟叫什么名字，對(duì)被拆遷人而言或許真沒那么重要。怎樣應(yīng)對(duì)“拆遷補(bǔ)償”環(huán)節(jié)，才關(guān)乎各位的核心利益。基于這個(gè)起點(diǎn)，我就從這名稱拗口的項(xiàng)目切入，為大家做一番淺析。

【“土地整備利益統(tǒng)籌”，本質(zhì)上就是它】

      什么是“土地整備利益統(tǒng)籌”呢?項(xiàng)目針對(duì)未完善征地補(bǔ)償手續(xù)的規(guī)劃建設(shè)用地，旨在一攬子解決歷史遺留問題，讓涉案土地“活”起來，成為有開發(fā)利用價(jià)值的國(guó)有建設(shè)用地。

      《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法》第2條規(guī)定，“本辦法適用于以原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及其成員實(shí)際掌控用地為主要實(shí)施對(duì)象的土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目”。

      這句話翻譯過來就是，涉案地塊原為農(nóng)村集體土地，后來因征地、村級(jí)組織撤銷等原因而被納入城市規(guī)劃范疇。

      所謂“原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位”，指的就是今天的社區(qū)，過去就叫村委會(huì)或者村集體。

      但由于涉案地塊的征地補(bǔ)償手續(xù)尚未完善，涉案土地仍掌控在過去的村委會(huì)或者村民，也就是今天的社區(qū)或者社區(qū)居民手中。

      利益統(tǒng)籌項(xiàng)目就是要通過統(tǒng)籌政府、社區(qū)和相關(guān)土地、房屋權(quán)益人的利益，將涉案土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有建設(shè)用地，從而實(shí)現(xiàn)其利用效能的最大化。

      我們?cè)賮砜础豆芾磙k法》條文對(duì)此是怎樣解釋的:

      利益統(tǒng)籌項(xiàng)目按照政府主導(dǎo)、社區(qū)主體、社會(huì)參與的原則，綜合考慮項(xiàng)目范圍內(nèi)未完善征(轉(zhuǎn))地補(bǔ)償手續(xù)用地和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法用地，通過規(guī)劃、土地、資金、產(chǎn)權(quán)等統(tǒng)籌手段，完成整備范圍內(nèi)土地確權(quán)，一攬子解決歷史遺留問題，實(shí)現(xiàn)政府、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及相關(guān)權(quán)益人多方共贏，促進(jìn)社區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

      怎么樣，這樣是不是能看明白一點(diǎn)點(diǎn)了?我們?cè)偻驴础豆芾磙k法》的解釋:

      在利益統(tǒng)籌項(xiàng)目范圍內(nèi)，政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位“算大賬”，通過資金安排、土地確權(quán)、用地規(guī)劃等手段，集約節(jié)約安排土地，保障城市建設(shè)與社區(qū)發(fā)展空間需求。

      原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位與相關(guān)權(quán)益人“算細(xì)賬”，通過貨幣、股權(quán)和實(shí)物安置等手段，確保權(quán)益人相關(guān)權(quán)益，實(shí)現(xiàn)整備范圍內(nèi)全面征轉(zhuǎn)清拆。

      到這里，我認(rèn)為我們可以得出一個(gè)初步的結(jié)論了:土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上就是一種類似于騰退、城中村改造的協(xié)議搬遷。

      在這個(gè)過程中，社區(qū)出面與土地、房屋的權(quán)益人談補(bǔ)償、簽協(xié)議，拆除房屋仍是其必須達(dá)成的目標(biāo)。

【碰上利益統(tǒng)籌究竟怎么辦?社區(qū)有權(quán)強(qiáng)制拆除房屋嗎?】

      《管理辦法》第14條規(guī)定，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位應(yīng)具體負(fù)責(zé)建(構(gòu))筑物及青苗、附著物的補(bǔ)償、拆除、清理和移交工作，組織相關(guān)權(quán)益人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

      搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議中應(yīng)約定補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、回遷房屋面積等相關(guān)事項(xiàng)，涉及房地產(chǎn)權(quán)證注銷的還應(yīng)明確相關(guān)義務(wù)和責(zé)任。搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)報(bào)區(qū)政府相關(guān)職能部門備案。

      按照法定程序選擇確定的留用土地開發(fā)主體可以參與房屋拆除和土地清理工作。

      我認(rèn)為，最后提及的“留用土地開發(fā)主體”事實(shí)上指的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。一旦涉案地塊被清拆完畢，一部分土地利益就會(huì)歸社區(qū)和開發(fā)商。

      所以說，再怎么起名怎么繞，最后都是殊途同歸。

      那么對(duì)于涉案地塊上的被拆遷人而言，注意做到以下3點(diǎn)就十分重要了:

      1.謹(jǐn)防社區(qū)、開發(fā)商以查處違建名義對(duì)歷史遺留原因形成的無證房屋開刀。根據(jù)律師多年的辦案經(jīng)驗(yàn)，凡屬于協(xié)議搬遷、騰退性質(zhì)的項(xiàng)目，拆違都是實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)的利器。任何拆遷方都不會(huì)輕易放棄這一“成本低，見效快”的途徑。

      故此，如果被拆遷房屋的合法性手續(xù)存在缺陷漏洞，那就要時(shí)刻警惕有關(guān)部門下達(dá)的責(zé)令限期拆除決定。一旦收到要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，在法定期限內(nèi)提起行政復(fù)議或者行政訴訟，務(wù)求將違建認(rèn)定依法予以撤銷。

      須知，違建不一定完全不予補(bǔ)償，但補(bǔ)償大打折扣卻幾乎是必然的。除非我們依法將涉案房屋定性為歷史遺留無證建筑，那么按有證建筑的相當(dāng)比例獲取補(bǔ)償還是有機(jī)會(huì)的。

      2.在協(xié)商談判中緊緊圍繞待拆除房屋價(jià)值主張權(quán)益。盡管從理論上講，協(xié)議搬遷談不攏補(bǔ)償可以不拆，但實(shí)務(wù)中是個(gè)什么樣子，大家都心知肚明。

      據(jù)此，我們還是要按“拆”來往下分析，那么關(guān)鍵因素自然就是待拆除房屋的價(jià)值問題了。引入專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估無疑十分重要，同時(shí)我們也要有充分的證據(jù)來證明自己的利益損失，譬如保留好裝飾裝修材料的購買發(fā)票等憑證。

      可以預(yù)見的是，若開發(fā)商急于拿地建設(shè)，那么在其有利可圖的范疇內(nèi)，適度提升補(bǔ)償結(jié)果的空間會(huì)比政府征收大一些，這對(duì)被拆遷人而言倒是好事情。

      3.社區(qū)、開發(fā)商均無權(quán)強(qiáng)制拆除房屋。“利益統(tǒng)籌項(xiàng)目”的關(guān)鍵在談，而不在搞強(qiáng)制。如果談不下來，那就只能一直談，或者戰(zhàn)略擱置一段時(shí)間，先去突破別的地塊。

      從現(xiàn)有的法規(guī)上看，并不支持社區(qū)、開發(fā)商向地方政府申請(qǐng)裁決，再走申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行這種路徑。除非地方政府重新對(duì)滯留下來的房屋作出征收決定。

      基于此，請(qǐng)各位牢記，利益統(tǒng)籌這類項(xiàng)目中的任何逼簽、強(qiáng)制拆除行為都是非法的。被拆遷人要敢于對(duì)不法行為說不，萬一遇到緊急情況要及時(shí)報(bào)警、取證，并委托律師依法維權(quán)。

      最后要提示大家的是，無論項(xiàng)目叫什么名，打著什么旗號(hào)，只要涉及拆除房屋、清表土地的，基本的應(yīng)對(duì)原則絕不會(huì)有錯(cuò):房屋、土地合法的，拿法院的強(qiáng)制執(zhí)行裁定來;違法的，行政機(jī)關(guān)走行政處罰程序。除此以外的任何強(qiáng)制行為，我們都有權(quán)拒絕。

二、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目是什么意思？

法律分析：

1、利益統(tǒng)籌是按照政府主導(dǎo)、社區(qū)主體、市場(chǎng)參與的原則，通過規(guī)劃、土地、資金、產(chǎn)權(quán)等政策手段，完成整備范圍內(nèi)土地確權(quán)，系統(tǒng)解決歷史遺留問題，實(shí)現(xiàn)多方共贏，促進(jìn)社區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

2、政府與社區(qū)之間通過貨幣補(bǔ)償、土地確權(quán)、用地規(guī)劃等渠道，保障城市公共利益及社區(qū)發(fā)展權(quán)益。

3、社區(qū)與相關(guān)權(quán)益人之間，通過貨幣、實(shí)物安置等方式和方法，保障權(quán)益人相關(guān)權(quán)益。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第二條 中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。 全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。 任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。 國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。

三、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目是什么意思

一、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目是什么意思

1、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目是指：

（1）土地整備是指對(duì)零散用地進(jìn)行整合，并進(jìn)行土地清理及土地前期開發(fā)；

（2）土地整備是土地儲(chǔ)備的升級(jí)，后者主要是土地收儲(chǔ)的政府行為，土地整備還包含了土地的初級(jí)開發(fā)工作；土地整備針對(duì)已規(guī)劃區(qū)供地所做的前期工作。

2、法律依據(jù)：《土地管理法實(shí)施條例》第六條

縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息化建設(shè)，建立統(tǒng)一的國(guó)土空間基礎(chǔ)信息平臺(tái)，實(shí)行土地管理全流程信息化管理，對(duì)土地利用狀況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，與發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)部門建立土地管理信息共享機(jī)制，依法公開土地管理信息。

二、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目具體操作流程有哪些

1、開發(fā)商前期摸底調(diào)查。主要前期摸底調(diào)查需對(duì)于項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查；

2、立項(xiàng)申報(bào)階段，關(guān)于前期墊付資金問題，由于開發(fā)商提前介入，但是現(xiàn)階段開發(fā)商不屬于開發(fā)主體的“身份”，為了保證前期墊付的資金可以收回，須與村股份公司簽訂“前期服務(wù)框架協(xié)議”，前期墊付的資金需要村股份公司蓋章認(rèn)定，后期開發(fā)商如不能成為項(xiàng)目的開發(fā)主體，需要村股份公司支付開發(fā)商提供前期服務(wù)的相關(guān)費(fèi)用；

3、方案編制與申報(bào)階段，前期委托第三方測(cè)繪需要同步進(jìn)行實(shí)施方案的編制工作，實(shí)施方案涉及到原村集體的留用地的選擇、土地分配、分期實(shí)施等；開發(fā)商可提前與股份公司商定留用地的選擇、分配、開發(fā)等，簽訂書面的約定，避免村股份公司領(lǐng)導(dǎo)換屆導(dǎo)致項(xiàng)目的擱置；

4、方案實(shí)施階段，獲得留用地批復(fù)、引入開發(fā)主體后，需要與項(xiàng)目?jī)?nèi)的建（構(gòu)）筑物、土地所有人進(jìn)行簽約確權(quán)，以便房屋拆除、移交；此時(shí)，開發(fā)商需要同步參與確權(quán)，重點(diǎn)關(guān)注股份公司與村民簽訂的確權(quán)合同的中關(guān)于原產(chǎn)權(quán)的面積，避免簽約面積與實(shí)際的建面存在較大差距，后續(xù)回遷面積增加過多，直接影響開發(fā)商的可售面積。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

來源：中國(guó)法院網(wǎng)-土地整備利益統(tǒng)籌是神馬？各種換馬甲，都憋著拆你屋！，