一、拆遷補(bǔ)償樓頂怎么辦

拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N，可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

貨幣補(bǔ)償作為主要方式。其原因：

1、是貨幣補(bǔ)償操作簡(jiǎn)單，且一次性了斷，不會(huì)產(chǎn)生延長(zhǎng)過(guò)渡期限、被拆遷人或使用人不能及時(shí)回遷等后續(xù)問(wèn)題。

2、是貨幣補(bǔ)償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點(diǎn)等方面的限制。

3、是避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾。

4、是更好地體現(xiàn)新《條例》的立法思想，即有條件實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模M可能實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

拆遷賠償是由拆遷人對(duì)被拆遷人按照它的房屋的評(píng)估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模乙膊豢赡苤话盐蓓斀o拆了，具體根據(jù)實(shí)際情況計(jì)算的。

一、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)該如何評(píng)估

1、因拆遷造成停業(yè)損失：補(bǔ)償拆遷款的5％

因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，按被征收房屋價(jià)值的5％進(jìn)行補(bǔ)償，如果被征收人認(rèn)為損失超過(guò)5％的，可由選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估結(jié)果予以補(bǔ)償。而以前關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)的損失補(bǔ)償，是按被拆遷人上年度的平均工資水平，對(duì)被拆遷范圍內(nèi)直接從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的在冊(cè)人員，補(bǔ)償6個(gè)月費(fèi)用。

2、承租人補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高10％

征收直管公房、自管公房的補(bǔ)助款，支付給承租人，承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模o予承租人90％補(bǔ)償，給予被征收人10％補(bǔ)償。原拆遷政策是補(bǔ)償承租人80％，補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)人10％。

二、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估存在的問(wèn)題

1、估價(jià)方法存在的問(wèn)題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估，采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來(lái)綜合確定拆遷價(jià)，該計(jì)算方法與精神以及不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場(chǎng)眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。

例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價(jià)格來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)是沒(méi)有說(shuō)服力的。其次，中也找不出基準(zhǔn)價(jià)格一詞的由來(lái)，更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在的問(wèn)題

房屋基準(zhǔn)價(jià)的測(cè)算，首先是由政府來(lái)認(rèn)定估價(jià)機(jī)構(gòu)，后由該機(jī)構(gòu)來(lái)測(cè)算，再由政府會(huì)同有關(guān)部門(mén)來(lái)確認(rèn)其測(cè)算結(jié)果，實(shí)際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價(jià)還不是市場(chǎng)行為，不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)房屋價(jià)格變化，甚至還存在著政府及其部門(mén)有意壓低基準(zhǔn)價(jià)的行為。

二、頂樓的話(huà)拆遷是不是補(bǔ)償少點(diǎn) 法律問(wèn)題

法律分析:

不是的，頂樓的拆遷比例不會(huì)比別的特例，因?yàn)槟欠课莸膬r(jià)值那是有兩個(gè)層面體現(xiàn)。第一個(gè)是他房屋本身的材質(zhì)裝修，另外一個(gè)就是，土地本身的價(jià)值，整理土地的價(jià)值，這一塊你第一層和最高層的所分?jǐn)偟耐恋厥窍嗤模赃@一點(diǎn)沒(méi)有茶葉。另外的話(huà)，裝修的面積第一層和最頂層也是沒(méi)有區(qū)別的，這一天也是相同的，裝修的話(huà)，跟你實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償，所以說(shuō)頂層對(duì)你的成見(jiàn)不上，沒(méi)有任何的影響，有影響的只是你房屋本身的價(jià)值。

法律依據(jù):

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

三、頂樓的話(huà)拆遷是不是補(bǔ)償少點(diǎn)

法律分析：不是的，頂樓的拆遷比例不會(huì)比別的特例，因?yàn)槟欠课莸膬r(jià)值那是有兩個(gè)層面體現(xiàn)。第一個(gè)是他房屋本身的材質(zhì)裝修，另外一個(gè)就是，土地本身的價(jià)值，整理土地的價(jià)值，這一塊你第一層和最高層的所分?jǐn)偟耐恋厥窍嗤模赃@一點(diǎn)沒(méi)有茶葉。另外的話(huà)，裝修的面積第一層和最頂層也是沒(méi)有區(qū)別的，這一天也是相同的，裝修的話(huà)，跟你實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償，所以說(shuō)頂層對(duì)你的成見(jiàn)不上，沒(méi)有任何的影響，有影響的只是你房屋本身的價(jià)值。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

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內(nèi)容審核：趙明媛律師

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