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一、房屋拆遷補(bǔ)償糾紛案例2025,最高法案例：房屋被強(qiáng)拆后，被拆除人是選擇賠償還是補(bǔ)償

最高法案例：房屋被強(qiáng)拆后，被拆除人是選擇賠償還是補(bǔ)償？

許某在浙江經(jīng)營一家商店，2014年8月，區(qū)政府發(fā)布征收公告，許某房屋納入征收范圍。2014年9月26日，在許某未與任何單位簽訂補(bǔ)償協(xié)議的情況下，其房屋被強(qiáng)制拆除，2014年10月26日，區(qū)政府公布《房屋征收決定》，房屋征收實施單位為改造工程指揮部。改造工程指揮部委托某建筑公司實施拆遷。2001年，許某房屋所在地塊就其他項目已經(jīng)納入征收范圍，某開發(fā)公司取得拆遷許可證但在拆遷期限內(nèi)未實際完成拆遷。后許某就強(qiáng)拆及賠償糾紛，向一審法院提起訴訟，一審法院確認(rèn)區(qū)政府強(qiáng)拆違法，并責(zé)令其按照征收補(bǔ)償方案對許某賠償。許某不服上訴，二審法院維持一審法院第一判項，撤銷一審法院的第二判項，并駁回許某其他訴訟請求，其認(rèn)為案涉房屋雖被區(qū)政府違法拆除，但該房屋因征收所應(yīng)獲得的相關(guān)權(quán)益，仍可以通過征收補(bǔ)償程序獲得補(bǔ)償，現(xiàn)許某主張通過國家賠償程序解決案涉房屋被違法拆除的損失，缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)。許某不服申請再審。

雙方觀點：

許某認(rèn)為：（1）二審法院判決未能正確區(qū)分行政賠償與行政補(bǔ)償之間的基本區(qū)別，認(rèn)為賠償問題可以通過征收補(bǔ)償程序解決，主要證據(jù)不足，屬于認(rèn)定事實錯誤；（2）被申請人婺城區(qū)政府對違法強(qiáng)拆行為給再審申請人造成的物品損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

區(qū)政府認(rèn)為：（1）案涉房屋系歷史上形成的老房，作為拆遷遺留問題，被申請人同意作為合法建筑予以補(bǔ)償；（2）被申請人沒有組織人員對案涉房屋進(jìn)行強(qiáng)制拆除，由于案涉房屋年代久遠(yuǎn)且與其他待拆除房屋毗鄰，改造工程指揮部委托某建筑公司對已達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議的案外人的房屋進(jìn)行拆除時，由于施工不當(dāng)導(dǎo)致案涉房屋坍塌，此屬于某建筑公司民事侵權(quán)引發(fā)的民事糾紛，被申請人對此不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

裁判結(jié)果：

（1）維持二審法院判決第一項，即確認(rèn)區(qū)人民政府強(qiáng)制拆除許某房屋的行政行為違法（2）撤銷二審判決的第二項、第三項；（3）責(zé)令區(qū)政府在本判決生效之日起九十日內(nèi)按照本判決對許某依法予以行政賠償

裁判理由：

關(guān)于強(qiáng)拆主體認(rèn)定，《征收與補(bǔ)償條例》第四條第一款、第二款規(guī)定，市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。第五條規(guī)定，房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。本案區(qū)政府認(rèn)為是某建筑公司毀損的許某房屋，本案是民事侵權(quán)糾紛，與區(qū)政府無關(guān)。案涉房屋被強(qiáng)制拆除系在區(qū)政府作為征收主體進(jìn)行征收過程中發(fā)生的。案涉房屋被拆除前的2014年8月31日，區(qū)政府即發(fā)布舊城改造房屋征收公告，將案涉房屋納入征收范圍。因此，對于房屋征收過程中發(fā)生的合法房屋被強(qiáng)制拆除行為，首先應(yīng)推定系區(qū)政府及其確定的房屋征收部門實施的行政強(qiáng)制行為，并由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

關(guān)于強(qiáng)拆是否違法，根據(jù)《征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)先行作出房屋征收決定并公告，然后與許某就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限等事項訂立補(bǔ)償協(xié)議；如雙方在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，市、縣級人民政府則應(yīng)當(dāng)依法單方作出補(bǔ)償決定，被征收人在法定期限內(nèi)不復(fù)議不訴訟，不搬遷的，市縣政府可以申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。案涉房屋的征收拆遷，最早始于2001年7月金華開發(fā)公司取得拆遷許可證，在10多年時間內(nèi)，區(qū)政府及相應(yīng)職能部門既未及時依法履職，又未能保障被征收人合法權(quán)益，也未能正確理解《征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)強(qiáng)制搬遷制度的立法目的，還未能實現(xiàn)舊城區(qū)改造項目順利實施；而是久拖不決，并以所謂民事“誤拆”的方式違法拆除被征收人房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

關(guān)于本案通過行政賠償還是行政補(bǔ)償程序進(jìn)行救濟(jì)的問題。通常情況下，強(qiáng)制拆除被征收人房屋應(yīng)當(dāng)依據(jù)已經(jīng)生效的補(bǔ)償決定，而補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)已經(jīng)解決了房屋本身的補(bǔ)償問題。因此，即使強(qiáng)制拆除行為被認(rèn)定為違法，通常也僅涉及對房屋內(nèi)物品損失的賠償問題，而不應(yīng)涉及房屋本身的補(bǔ)償或者賠償問題。但本案在強(qiáng)制拆除前，既無征收決定，也無補(bǔ)償決定，許某也未同意先行拆除房屋，且至今雙方仍未達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，許某至今未得到任何形式補(bǔ)償，強(qiáng)制拆除已構(gòu)成重大且明顯違法，應(yīng)當(dāng)依法賠償。對許某房屋損失的賠償，不應(yīng)再依據(jù)《征收與補(bǔ)償條例》第十九條所規(guī)定的《房屋征收決定》公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格為基準(zhǔn)確定，而應(yīng)按照有利于保障某房屋產(chǎn)權(quán)得到充分賠償?shù)脑瓌t，以區(qū)政府在本判決生效后作出賠償決定時點的案涉房屋類似房地產(chǎn)的市場價格為基準(zhǔn)確定。

律師說法

該案例是推定區(qū)政府實施了強(qiáng)拆，這一點對現(xiàn)在不具有參考性，目前對于征收中強(qiáng)拆房屋的被告，司法解釋已經(jīng)有了明確規(guī)定，無論是國有土地還是集體土地，征收過程中遭遇強(qiáng)拆，被告是作出強(qiáng)制拆除決定的主體，沒有強(qiáng)制拆除主體的情況下，國有土地與集體土地有所區(qū)別，集體土地上是以實際實施拆除的主體為被告，國有土地上是以征收部門為被告。

二、房屋被強(qiáng)拆后應(yīng)該獲得哪幾項賠償

房屋被強(qiáng)拆后可以獲得的賠償具體如下：1、產(chǎn)權(quán)交換式補(bǔ)償：（1）房屋價值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這里的房屋補(bǔ)償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進(jìn)行的補(bǔ)償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據(jù)每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場價格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進(jìn)行參考；（2）搬遷費和臨時安置費（俗稱過渡費）搬遷費和臨時安置費用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計算方式，詳見各地出具標(biāo)準(zhǔn)，在這里編者所列算的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進(jìn)行的計算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時安置費；（3）停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進(jìn)行補(bǔ)償，因為屬個案，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一，一般是有征收當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定；（4）補(bǔ)助和獎勵。補(bǔ)助包括困難補(bǔ)助和公攤補(bǔ)助。困難補(bǔ)助是針對貧困人員進(jìn)行的補(bǔ)助，依據(jù)當(dāng)?shù)卣鼍叩臉?biāo)準(zhǔn)確定；公攤補(bǔ)助針對所有被拆遷人的房屋公攤進(jìn)行的額外補(bǔ)助，也會出具公攤補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補(bǔ)償。具體標(biāo)準(zhǔn)，因地各一，但該費用不是強(qiáng)制性，是否給付仍看當(dāng)?shù)卣撸唬?）房屋裝修補(bǔ)償及家電設(shè)備移機(jī)補(bǔ)償。房屋裝修補(bǔ)償也是先有當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成由評估機(jī)構(gòu)評估確定，家電設(shè)備移機(jī)也是參照上述方式實施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具體數(shù)額以發(fā)布時征收拆遷時出具的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。2、貨幣補(bǔ)償方式：（1）房屋價值補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同產(chǎn)權(quán)交換一樣，不過增加了一項：即計算補(bǔ)償金時將公攤補(bǔ)助面積計算在內(nèi)一同作價；（2）臨時安置費和搬遷費。參照以上標(biāo)準(zhǔn)，一般僅支付12個月臨時安置費，搬遷費與產(chǎn)權(quán)交換式搬遷費標(biāo)準(zhǔn)相同；（3）其他補(bǔ)償項目，對貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補(bǔ)助、拆遷獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失，及房屋專修、家電移機(jī)補(bǔ)償?shù)取７梢罁?jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

三、房子遭強(qiáng)拆應(yīng)得到怎樣的賠償

法律分析：房屋被強(qiáng)拆后，當(dāng)事人可以申請國家賠償，包括被征收人所可能享有的全部房屋征收安置補(bǔ)償權(quán)益，如房屋價值的補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房、過渡費、搬家費、獎勵費以及對動產(chǎn)造成的直接損失等，另外還包括因強(qiáng)拆造成屋內(nèi)物品損失的賠償?shù)取?/p>

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十一條　采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

法律分析：

房子被強(qiáng)拆了，當(dāng)事人可以向人民法院起訴強(qiáng)拆單位，要求相關(guān)單位賠償相應(yīng)的損失。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國國家賠償法》

第三十六條 第（八）款 侵犯公民、法人和其他組織的財產(chǎn)權(quán)造成損害的，按照下列規(guī)定處理： （八）對財產(chǎn)權(quán)造成其他損害的，按照直接損失給予賠償。

五、房子被拆了賠償標(biāo)準(zhǔn)

(一)房屋拆遷補(bǔ)償計算標(biāo)準(zhǔn)(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)。(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格。(二)房屋拆遷安置費計算標(biāo)準(zhǔn)(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補(bǔ)助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補(bǔ)助費+超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

法律依據(jù)：我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估“

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)置換是共存，缺一不可。缺一屬于違法，這也是維權(quán)的關(guān)鍵時間節(jié)點。我們這里要注意置換房屋是有一定的風(fēng)險，我們要考慮清楚。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條、第十九條規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補(bǔ)償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。

六、房屋被合法強(qiáng)拆怎么要求賠償

實踐中，未經(jīng)司法程序房屋被強(qiáng)拆和偷拆的情形屢見不鮮，這也是諸多令人震驚的一起起拆遷的血案發(fā)生的根源。對于在沒有完成法律規(guī)定的程序時候?qū)Ρ徊疬w人粗暴違法的強(qiáng)拆，是嚴(yán)重侵害被拆遷人合法權(quán)益的嚴(yán)重違法行為，通過前期的政府信息公開、查處申請以及啟動復(fù)議或訴訟程序依法維權(quán)，一旦房屋被強(qiáng)拆和偷拆，完全有權(quán)運用《國家賠償法》賦予的權(quán)力，追究有關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。

根據(jù)《中華人民共和國國家賠償法》之規(guī)定，賠償請求人要求國家賠償可以在申請行政復(fù)議和提起行政訴訟時一并提出，也可以在行政行為被確認(rèn)違法后先向賠償義務(wù)機(jī)關(guān)提出，賠償義務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起兩個月內(nèi)給予賠償；逾期不予賠償或者賠償請求人對賠償數(shù)額有異議的，賠償請求人可以自期間屆滿之日起三個月內(nèi)向人民法院提起訴訟。

關(guān)于請求國家賠償?shù)臅r效。賠償請求人請求國家賠償?shù)臅r效為兩年，自國家機(jī)關(guān)及其工作人員行使職權(quán)時的行為被依法確認(rèn)為違法之日起計算，但被羈押期間不計算在內(nèi)。而且，此請求實效適用關(guān)于時效中止的規(guī)定，即賠償請求人在賠償請求時效的最后六個月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權(quán)的，時效中止。從中止時效的原因消除之日起，賠償請求時效期間繼續(xù)計算。

被拆遷人在遇到行政機(jī)關(guān)強(qiáng)拆時既可以在針對行政機(jī)關(guān)強(qiáng)拆行為提起的行政訴訟中一并提出行政賠償?shù)恼埱螅扇嗣穹ㄔ阂婪ㄗ鞒雠袥Q，也可以首先確認(rèn)行政機(jī)關(guān)的行政強(qiáng)拆行為違法，待法院判決確認(rèn)其違法性后，向賠償義務(wù)機(jī)關(guān)提出賠償要求，由賠償義務(wù)機(jī)關(guān)自收到申請之日起兩個月內(nèi)給予賠償；逾期不予賠償或者對賠償數(shù)額有異議，可以自期間屆滿之日起三個月內(nèi)向人民法院提起訴訟。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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投稿：鄭世

內(nèi)容審核：陳博揚律師