怎樣按照土地的產值計算征收費2025,開發商怎樣根據地價來確定征地費標準,開發商征地付款計算方式是按照土地的原用途進行計算，同時以宅基地使用權證書或建設用地使用權證書、國土部門房屋測繪數據為基礎計算，具體根據我國現行法律和實際情況而定。【法
開發商征地付款計算方式是按照土地的原用途進行計算，同時以宅基地使用權證書或建設用地使用權證書、國土部門房屋測繪數據為基礎計算，具體根據我國現行法律和實際情況而定。
【法律依據】
《土地管理法》第四十八條
征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。
一、在償取得國有土地使用的土地費用
1、土地有償使用費
土地有使用，是指國家在土地使用出上中應取得的土地純收益。土地有償使用的交費人是一切以出上方式取得土地使用的單位和個人。土地使用人在土地使用權出讓年限內，應當按照出讓地塊的面積，每年向土地管理部門繳納土地有償使用費。征收土地有償使費，不是為了增加財政收入，而是為了實行嚴格的土地管理制度而采取的重要措施。
2、征地補償費
（1）土地補償費；
（2）安置補助費；
（3）地上附著物和青苗的補償費。
3、土地地開發費
（1）基礎設施、公共配套費，它是指國家為進行基礎設施、人共配套設施所耗費的成本。包括為建設住宅小區內的道路、供水、供電、供氣、排污、通訊、照明、警衛以及綠化等項工程發生的支出；
（2）建造房屋以及配套設施時繳納的前期工程費，包括：規劃、設計、可行性研究、水文、地質、勘查、測繪以及“三通一平”支出；
（3）建筑安裝工程費，飯幫以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程；
（4）開發間接費，是指直接組織管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷費等。
4、新菜地開發建設基金
用地單位繳納新菜地開發建設基金的法律依據主要是《土地管理法》和《國家建設征用菜地繳納新菜地開發建設基金暫行管理辦理》(以下簡稱《新菜地開發建設基金暫行管理辦法》)以及有關地方法規。
二、以種撥方式取得使用時，用地單位是否繳納有關費用分為兩種情況
1.無償取得土地使用權，不需方向國家支付土地有償使用費，也無需支付安置補償費。
2.不需繳納土地有償使用費，但是需繳納補償費等費。
三、管理性費用
管理性費用是指房產、土地管理部門在履行其管理職能，規范地早活動時所收取費用，包括土地登記費、調查勘測費、書證費、手續費等。
1.登記費
包括：
（1）土地總登記費，按照實際土地面積收取。
（2）土地變更登記費
2.調查勘測費
調查勘測費，是因土地管理機關組織[實施土地實地調查和測量工作，而向土地權利人收取的費用。
3.書讓費
對于《國有土地使用證》、《集體土地建設用地使用證》、《集體土地所有證》等土地證書按件收取的費用。
4.手續費
包括：
（1）房到產買賣，按照交易成交價格向買賣雙方收取7%的手續費；
（2）辦理房地產繼承、賠與、交換等手續的，按房屋或土地的評估價向受讓人取評估價1%的手續。
四、服務性費用
服務性費用，是指由房產、土地管理部門或其下屬單位對其向社會或個人提供的特定服務所收取的費用。包括：
1.拆遷工作費
是由承辦房屋及其附屬物拆遷工作單位收取的費用。由于沒有統一規范，因此拆遷工作費有收費標準各地不一，一般按照拆遷人向被征地單位及其成員支付的拆遷補償總額的一定比例收取。
2.估價費
是房地產評估機構的費用。它一般按照價金額的一定比例收取。
五、已購公房和經濟適用房上市出售，土地使用權讓金的使用分配和管理
因為在我國職工個人購買的經濟適應住房和按成本價購買的公有住房的房屋價格中都不含有土地使用權出讓金，這是國家對職工的經濟優惠措施。但是，當房屋產權歸職工個人所有后，職工個人出售其購買的經濟適用住房或按成本價購買的公有住房時，該經濟適用房或者公有住房的購買人就需按照規定繳納土地出讓金或相當于土地讓金的價款。
法律主觀：土地征用也簡稱 征地 ，是指國家及地方政府基于公共利益的需要和城鎮化、工業化的需要，依照法律規定的程序強制將集體所有的土地收歸國有，由國家給予法定補償的行為。簡單說，原來的地是屬于村集體的，經過征地手續后，土地就屬于國家的了，國家給予相應補償。 《土地管理法》第二條
法律客觀：《土地管理法》第五十五條以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府。具體使用管理辦法由國務院財政部門會同有關部門制定，并報國務院批準。
一、開發商收取土地使用費的方式
外商投資企業經依法批準使用土地的，須按照《中華人民共和國土地管理法》規定的土地管理機關的職責分工，與土地管理機關或房地產管理機構簽訂使用土地合同；市、區、縣財政局根據使用土地合同確定的用地面積、土地等級征收外商投資企業土地使用費。土地使用費自核定之日起五年內不變；五年期滿后，根據實際情況，重新核定。外商投資企業從批準成立之日起，按公歷日歷年度繳納土地使用費。土地使用費按季征收，年終清算。第一日歷年度用地時間超過半年的，按半年計征，不足半年的，免征土地使用費。
(一)使用權出讓金
外商投資企業可以按出讓方式取得土地使用權。按照土地的不同用途，分別采取協議、招標、拍賣方式進行。招標出讓的，由評標委員會根據招標要求和投標者所報條件確定中標者，中標者所報土地價款即為出讓金額；拍賣出讓的，最高報價者所報土地價款即為出讓金額；協議出讓的，應交出讓金不低于國家規定的最低價和云南省規定的有關標準。企業一次交納出讓金有困難的，可以在出讓合同中約定分期交納，或者縮短出讓年限以降低出讓金額。
(二)場地使用費
外商投資企業可以按劃撥方式取得土地使用權，并按規定向中方政府交納場地使用費。場地使用費由場地開發費(包括征地、拆遷安置費用和為企業直接配套的基礎設施等費用)和土地使用費組成。企業可以按照土地使用合同的約定一次性交納場地開發費，逐年交納土地使用費，或者將場地開發費和土地使用費綜合計算逐年交納。一般外商投資企業經批準以劃撥方式取得土地使用權，一次性交納場地開發費或自行開發場地的，成立后第一年至第五年免交土地使用費，第六年至第十年減半；投資開發云南省鼓勵投資的產業或興辦教育、文化、衛生、科研等非盈利項目，企業一次性交納場地開發費或自行開發場地的，免交土地使用費。中方企事業單位以劃撥土地使用權作為條件與外商舉辦合資、合作企業的，須向土地管理部門申請辦理有關手續，即由中方土地使用者補辦土地使用權出讓手續，補交出讓金，或者由中方企事業單位交納場地使用費。
(三)土地收益金
外商投資企業還可以按國有土地租賃方式取得土地使用權，并按年向當地市(縣)人民政府土地管理部門交納土地年租金(土地收益金)。
二、計費辦法
1、如何把土地成本剝離出來，就是把土地出讓金以土地使用費的形式，按年度繳納。由國家專門部門制定土地價格評估機制和征繳辦法，并負責征繳。這樣，就可以把目前的土地轉讓制度，這種短期行為，轉變為長期行為，更適應可持續發展的要求。消費者在購房的時候，購買的僅僅是土地上的建筑，土地的使用權不是一次性買斷70年，而是像暖氣費和有線電視費一樣，每年繳納。并且，土地使用費應該隨土地利用狀況視市場行情而浮動。
2、由于土地為全民所有，應該有一個社會保障面積作為計費基數，該基數以上多占用的面積為計費面積。住房不夠該基數面積的，可以獲得某種形式的住房補貼。該面積應該為住房折算占用土地面積，在一定條件下，也可以簡化為住房面積。對單位面積的計費標準，由相關部門制定計算辦法，比如可以與住房空置率，當年新建住房銷售狀況等指標掛鉤，通過一定的公式計算而得。如果空置率過高，說明土地使用費偏低，可以提高土地使用費，即提高住房使用成本。如果新建住房銷售低迷，說明住房使用成本偏高，可以降低土地使用費。原則上，家庭住房和商業網店房折合為占地面積以后，收費標準相同。
3、該辦法的核心是計時計費，費用由占地面積乘以占地時間乘以單位面積計費標準計算得出。土地開發期間的費用由開發商承擔，住房轉讓之后，收費對象隨之轉移。比如房屋空置，費用由房主承擔，如果新建住房未售出，則費用由開發商承擔。
外商投資企業經依法批準使用土地的，須按照《中華人民共和國土地管理法》規定的土地管理機關的職責分工，與土地管理機關或房地產管理機構簽訂使用土地合同;市、區、縣財政局根據使用土地合同確定的用地面積、土地等級征收外商投資企業土地使用費。土地使用費自核定之日起五年內不變;五年期滿后，根據實際情況，重新核定。外商投資企業從批準成立之日起，按公歷日歷年度繳納土地使用費。土地使用費按季征收，年終清算。第一日歷年度用地時間超過半年的，按半年計征，不足半年的，免征土地使用費。
(一)使用權出讓金
外商投資企業可以按出讓方式取得土地使用權。按照土地的不同用途，分別采取協議、招標、拍賣方式進行。招標出讓的，由評標委員會根據招標要求和投標者所報條件確定中標者，中標者所報土地價款即為出讓金額;拍賣出讓的，最高報價者所報土地價款即為出讓金額;協議出讓的，應交出讓金不低于國家規定的最低價和云南省規定的有關標準。企業一次交納出讓金有困難的，可以在出讓合同中約定分期交納，或者縮短出讓年限以降低出讓金額。
(二)場地使用費
外商投資企業可以按劃撥方式取得土地使用權，并按規定向中方政府交納場地使用費。場地使用費由場地開發費(包括征地、拆遷安置費用和為企業直接配套的基礎設施等費用)和土地使用費組成。企業可以按照土地使用合同的約定一次性交納場地開發費，逐年交納土地使用費，或者將場地開發費和土地使用費綜合計算逐年交納。一般外商投資企業經批準以劃撥方式取得土地使用權，一次性交納場地開發費或自行開發場地的，成立后第一年至第五年免交土地使用費，第六年至第十年減半;投資開發云南省鼓勵投資的產業或興辦教育、文化、衛生、科研等非盈利項目，企業一次性交納場地開發費或自行開發場地的，免交土地使用費。中方企事業單位以劃撥土地使用權作為條件與外商舉辦合資、合作企業的，須向土地管理部門申請辦理有關手續，即由中方土地使用者補辦土地使用權出讓手續，補交出讓金，或者由中方企事業單位交納場地使用費。
(三)土地收益金
外商投資企業還可以按國有土地租賃方式取得土地使用權，并按年向當地市(縣)人民政府土地管理部門交納土地年租金(土地收益金)。
【本文關聯的相關法律依據】
《城市房地產管理法》第十六條
土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。
第十七條
土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。
開發商收取土地使用費的方式有根據使用土地合同確定的用地面積、土地等級征收，按季征收、年終清算。第一日歷年度用地時間超過半年的按半年計征，不足半年的免征土地使用費。
一、土地使用稅減免是否含建設期
含建設期，納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區、直轄市稅務機關審核后，報國家稅務局批準。因此土地使用稅減免是否含建設期要視情況而定。
1、按照《土地使用稅暫行條例》和(88)國稅地字第015號等文件的規定，經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄用地，從使用的月份起免稅5年至10年。
開山填海整治的土地和改造的廢棄用地以土地管理機關出具的證明文件為依據確定;具體免稅期限由各省、自治區、直轄市稅務局在規定的期限內自行確定。
2、企業辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業其他用地明確區分的，可以比照由國家財政部門撥付事業經費的事業單位自用的土地，免征土地使用稅。
3、按照規定，對于企業征用耕地，凡是已經繳納了耕地占用稅的，從批準征用之日起滿一年后開始征收城鎮土地使用稅，在此以前不征收城鎮土地使用稅，但是征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅的應從批準之次月起征收城鎮土地使用稅。
二、村委會與政府簽訂補償協議，可以直接實施征地嗎
建設單位經批準的建設項目需要占用農村集體農用地的，必須向政府土地管理部門提出建設用地申請，由人民政府依照法定程序辦理農用地轉用審批手續和土地征收手續。農村集體土地經征收程序轉為國有土地后，建設單位再通過有償使用或劃撥方式取得國有土地使用權。因此，村委會不能擅自與用地單位簽訂征地協議。
《土地管理法》和《建設用地審查報批管理辦法》的規定，農用地轉為建設用地時所辦理的征地程序分以下幾個步驟：(1)預選符合規劃的農用地。征用農村土地，必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，否則，不得使用該土地。用地單位在初步選定某農用地為建設用地后，首先應向國土資源、建設、規劃等部門咨詢是否符合該
農用地的各項規劃。（2)編制建設項目可行性報告。確認農用地可用于建設后，應根據建設部門的要求，編制建設項目可行性報告，并向建設部門提交用地申請，由建設部門審查，符合的，由用地單位按規定繳納選址規費，建設部門頒發建設項目《選址意見書》。（3)提交用地預審申請。農用地轉用或土地征收經依法批準后，用地單位應持《選址意見書》兩年內向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。（4)辦理立項等手續。用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費用。（5)提交用地正式申請。用地單位再持以上各項審批文件，向原作出預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。（6)辦理審批手續，批準用地。由國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。（7)土地征收。由國土資源局具體負責對農用地的所有權人和使用權人進行征收，簽訂補償安置協議，辦理征地手續。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。以上各項補償，應在征地補償安置方案批準之日起3個月內，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府應拒絕發放建設用地批準書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。（8)領取用地批準文件。國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》。（9)繳納出讓費，獲得土地使用權。土地征收后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關規定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。（10)辦理建設項目審批手續，開始建設使用土地。簽訂合同并按約繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工建設。
三、土地被挖找哪個部門
土地被挖找當地國土局。無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效；對非法批準征收、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
【本文關聯的相關法律依據】
《城市房地產管理法》第十六條
土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。
第十七條
土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。
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投稿：任黛思
內容審核：苗佳律師
