房屋拆遷補償套內面積2025,拆遷時,拆遷戶按面積怎么分類,拆遷時，拆遷戶按面積主要可以分為兩種分類方式：建筑面積和套內面積。然而，在實際拆遷操作中，通常是以建筑面積為基礎進行計算和補償的。一、建筑面積建筑面積是指建筑物各層水平面積的總和，
拆遷時，拆遷戶按面積主要可以分為兩種分類方式：建筑面積和套內面積。然而，在實際拆遷操作中，通常是以建筑面積為基礎進行計算和補償的。
一、建筑面積
建筑面積是指建筑物各層水平面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結構面積。在拆遷補償中，建筑面積是關鍵的計算依據。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的建筑面積等情況組織調查登記。因此，拆遷補償主要是按照建筑面積來計算的。
二、套內面積
套內面積，也稱為使用面積，是指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積之和。雖然套內面積對于拆遷戶來說更為直觀，但在拆遷補償計算中，它通常不是主要的計算依據。不過，在某些特定情況下，套內面積也可能會被考慮在內，例如當拆遷政策或補償方案中有明確規定時。
總的來說，拆遷時拆遷戶按面積的分類主要以建筑面積為主，但也可能結合套內面積進行綜合考慮。具體補償方式和標準還需根據當地的拆遷政策和補償方案來確定。
法律分析：確定拆遷范圍的條件如下：
1、國防和外交的需要；
2、由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
3、由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；等等。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律分析：一、抽簽。把拆遷村民分成小組，以小組形式抽簽，在抽簽前把所有的房子按照大小、類型等分號，為了確保公平，村民和開發商可以選出代表作為監督小組，抽簽結果不能更改，但是出現特殊情況可以協商。二、分配的對象及原則。1、凡因改造需要而拆遷并與村委會簽訂了拆遷還房協議的為本次分配對象。2、按照拆一還一，就近靠檔不調檔的原則，得房面積不得超過協議還房面積。3、拆遷還房面積人均不足多少平的按人均多少平補足，補足面積按每平米協商的價格元進行購買(由本人申請，村申報，鎮相關部門核定)。安置房分配辦法。1、根據拆遷協議規定，安置房全部采取抽簽形式進行選房，按村統計的拆遷戶名單順序先抽取順序號，再由順序號抽取房號，順序號一次性抽取，一戶在一種戶型面積自報幾套，房號可同時抽幾次，抽簽以拆遷戶本人為準，需要委托他人的需到現場簽署《抽簽委托書》，并由公證單位、區農民公寓辦、鎮紀檢、監察和10名拆遷戶代表進行全程監督。2、按拆遷協議為戶主，由每戶填寫《xxx拆遷戶選擇安置房戶型面積自報表》，根據每戶自報戶型、面積分檔進行抽簽。3、一戶拆遷戶有兩處或兩處以上拆遷面積，其中一處面積小于規定面積的必須并戶。4、直系親屬(指父母、子女、兄弟)可申請并戶，但必須和村填寫申請表。5、按現有拆遷協議為戶主，不分(拆)戶，面積不可轉讓，不可過戶(父母將房屋全部分給子女除外，但必須多方到村填寫申請表)。6、拆遷戶剩余面積由村委會按市場評估價進行貨幣補償。7、因抽空簽原因而又無合適房源致得房面積超過協議還房面積的，超出部分按市場評估價進行購買。三、其他情況。安置房分配方式多種多樣，參考標準也不一樣，如果不滿意可以協商，但是大致方向及分配面積等必須按照之前的拆遷協議規定。
法律依據：《土地管理法》第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。 征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。 征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。 被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。 征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。 依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。 國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
法律分析：拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。(一)房屋拆遷補償計算標準(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格(二)房屋拆遷安置費計算標準(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費注：1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
1、被拆除房屋及其附屬物的所有權人
被拆遷人對于拆遷范圍內的房屋及其附屬物擁有所有權的，是所有權人，依據所有權性質的不同，可以將所有權人分為公有房屋的所有權人和私有房屋的所有權人及其他所有權人。
（1）公有房屋產權人。依據《城市公有房屋管理規定》的規定，公有房屋是指產權屬于國家或者集體所有的房屋，對該房屋享有所有權的人為公有房屋所有權人。國家的房屋的所有權人有一般包括國家機關、全民所有制企業事業單位。產權屬于國家機關所有房屋，其產權屬于國家財產，由國家授權的單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務；產權屬于全民所有制企業事業單位的房屋，屬于單位自己管理的，產權登記在該單位的名下，由該單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務，屬于由指定的或者授權的單位管理的，由該被指定或者授權的單位行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。集體所有的房屋，產權登記在該集體所有制單位名下，由該單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。城市集體所有的房屋，是該集體的財產。
（2）私有房屋的產權人。依據《城市私有房屋管理條例》的規定，私有房屋是指產權屬于個人所有或者數人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由該房屋的所有人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。這類房屋的產權人包括公民所有的房屋、外國人和無國籍人所有的房屋。外國人和無國籍人所有的房屋是指產權屬于外國人、無國籍人一人所有或者數人共有的房屋及其附屬物。這些房屋由外國人和無國籍人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務或者委托他人代為管理并由代管人履行相應的義務和行使相應的權利。
（3）其他所有權人。其他的所有權人是指產權不屬于公有也不屬于私人所有，而是該產權屬于其他所有權主體所有的房屋，在我國，這些房屋包括：中外合資經營企業所有的房屋、中外合作經營企業所有的房屋、外資企業所有的房屋、外國企業所有的房屋、股份制企業所有的房屋等等，這些所有權人依據法律的規定對其所有的房屋及其附屬物享有權利并承擔義務。
2、被拆除房屋及其附屬物的使用人
在拆遷范圍內對于被拆除的房屋及其附屬物享有使用權的單位或者個人是使用權人。
從被拆遷人取得房屋的使用權的方式來看，一般包括三種，一是以租賃的方式取得使用權，二是通過國家的劃撥方式取得使用權，三是通過其他合法方式取得使用權。
在實踐中，住宅房屋的使用人一般情況下比較多，而且其使用關系一般是以租賃方式設立的，尤其是國有房屋在計劃經濟時代被提供給個人后，基本上其租賃關系是一代延續一代，父死子替、夫死妻代的規矩一直延續至今。此類房屋的拆遷是拆遷過程中的重點，也是拆遷法律規范應當規制的重點因素，但無論是1991年的《城市房屋拆遷管理條例》，還是2001年的《城市房屋拆遷管理條例》，對此規定都比較模糊，甚至基本上沒有規定，這給各地拆遷該類房屋的不統一及拆遷補償標準的不一致開了口子。
因此如何規制此類拆遷的問題，還是未來立法的重點。
3、被拆除房屋及其附屬物的代管人
房屋及其附屬物的所有權人因有關的原因不能直接行使管理其財產的權利時，可以委托或者由有關部門指定有關單位或者個人對產權人所有的房屋及其附屬物進行管理，被委托或者指定的單位或者個人即為代管人。代管人在行使代管權利的過程中，不得為不利于所有權人的行為。根據我國1991年的拆遷管理法規的規定，由于房屋的產權人因故不能直接行使對于房屋管理和經營的權利，在拆遷時，如果被拆遷人作為房屋產權人無法與拆遷人就有關的房屋拆遷事宜進行協商時，只能由代管人去行使有關的權利，因此1991年的《城市房屋拆遷管理條例》根據實際情況規定，代管人是被拆遷人。
但代管人作為被拆遷人實際上是不符合民法的規定的，因為代管人僅僅是管理人，不是所有權人，因此其作為被拆遷人與拆遷人就被拆遷房屋的事宜進行洽商極有可能會損害被拆遷房屋所有人的合法權益，而且代管人僅僅是管理人，其在與拆遷人協商的過程中能否達到善良管理人的標準很難衡量，因此新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》刪去代管人作為被拆遷人是立法的進步。
此外，我國實踐中的房屋代管，實際上是因文革和解放引起的，在撥亂反正20年后，代管的房屋基本上都因落實政策被發還給產權人，而且在城市房屋拆遷實踐中，代管人作為被拆遷人為了牟取個人的利益侵害所有人的行為屢見不鮮，因此在2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理條例》不再將代管人作為被拆遷人。
依據有關法律的規定，代管人包括委托代管人和指定代管人，委托代管人是指代管人的代管權利由房屋及其附屬物的產權人委托而產生的，指定代管人的代管權利是基于由有關的部門指定而產生的，如人民法院在宣告某人失蹤后即可以指定由其近親屬中的一人或者數人代管被宣告失蹤人的財產，包括房屋及其附屬物。此外依據我國有關法律法規的規定，對于產權人不明或者因其他原因不宜指定代管的房屋，由國家規定的房屋代管部門代管，如在落實私房政策時，對產權人不明的房屋都由房屋管理部門成立的房屋代管公司代管或者直接由房屋管理部門代管，這種代管可以稱為法定代管。
無論是委托代管人、指定代管人還是法定代管人，都應當嚴格依據有關的法律規定行使代管權利，并不得在損害所有權人的財產。
一、房屋的產權性質分為哪幾類
房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等，屆滿自動續期，續費按當時的1％－10％來增收（即土地使用權出讓金）。按房屋所有權的歸屬進行的分類。
在現階段，我國住宅類房屋按產權可劃分為：
（一）國家所有住宅；
（二）勞動群眾集體所有住宅；
（三）公民私人所有住宅；
（四）其他經濟組織所有住宅，如聯營企業房產、股份制企業房產、中外合資經營企業、中外合作企業和外資企業、外國政府、社會團體、國際性機構投資建造合伙購買的房產等。非住宅類房屋主要是全民所有制（國家房產）和集體所有制的房產，其他經濟組織所有房產只是少量的。
三種。一、協議拆遷。是指拆遷人與被拆遷人或房屋承租人達成拆遷補償安置協議的拆遷。拆遷補償安置協議達成又分兩種情況，一種是當事人按協議履行義務，拆遷 人順利實施拆遷。二、裁決拆遷。是指在拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的情況下，房屋拆遷管理部門根 據拆遷當事人的申請，就拆遷補償安置問題依法作出行政裁決，拆遷當事人執行行政裁決實施的拆遷。三、強制拆遷。是指行政裁決發生法律效力后，被拆 遷人或房屋承租人拒不執行，由政府或者房屋拆遷管理部門申請法院依行政裁決實施強制拆遷的活動。《兩條例》對城市房屋拆遷的程序進行了明確規定，只有嚴格執行，才能圓滿完成拆遷。一般而言，工作步驟如下：(一)拆遷人申領房屋拆遷許可證。(二)房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內容向社會發布公告。(三)房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。(四)確定拆遷補償標準和安置方案。一般而言，對違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。拆遷補償方式分為一般情形的補償和特殊情形的補償兩類。一般情形的補償分貨幣補和房屋產權調換、結算價差，被拆遷人可以選擇補償方式。特殊情形的補償被拆遷人不能選擇，或只作貨幣補，或只作房屋產權調換、結算價差。(五)拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協議(協議拆遷)。(六)裁決拆遷。(七)強制拆遷。強制拆遷前拆遷人有就拆除房屋的有關事項向公證處申請辦理證據保全的義務。房屋拆遷中被強行斷電斷水怎么維權：1.被拆遷人用的是否是市政的水和電?通俗的講，就是平常的水電費是如何繳納的，最好的方式就是通過自家的水卡、電卡直接向供電公司和自來水公司繳納。這樣就比較容易確立合同的相對方。被拆遷人需要取得最近幾年的繳納水電費的憑據2.在出現斷水斷電后，要及時撥打報修電話，在撥打電話報修時最好能夠錄音采證。3.如果電話報修后，仍然得不到處理，供電(水)公司不能及時予以修復，則需要以書面報修申請的方式向對方提出，書面報修申請需要以郵寄的方式送達，郵寄最好選擇中國郵政，即通常所說的EMS，防止對方拒收，且保留好紙質的回執和妥投的證明材料，便于以后在訴訟中作為證據向人民法院提供。4.一般來講，用戶和供電(水)公司是供電(水)合同關系，受我國《合同法》總則以及第十章供用電、水、氣、熱力合同調整，只要被拆遷人不出現欠繳水電費的情形，合同客觀上能夠履行，一般判決勝訴問題不大。但需要注意的是供電(水)公司只負責維修用戶室外的電(水)故障，而對于用戶室內故障的維修，則由專業修理工人或者物業公司負責。5.想提醒廣大被拆遷人，斷水斷電斷路糾紛在拆遷中比較常見，也是一些地方政府違法實施逼拆的常見伎倆，意志薄弱的被拆遷人可能會因此簽字搬離，因此可能會給自己帶來不利影響。法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》第五條 國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監督管理。縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。縣級以上地方人民政府有關部門應當依照本條例的規定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。
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投稿：陶熙
內容審核：侯承志律師
