住宅改造營業性用房拆遷補償標準2025,住改商能享受商業用房的補償嗎,住改商能享受商業用房的補償嗎？
法律分析：一、大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定
二、規定住改商可以享受商業用房補償政策
三、參照商業用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同
四、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質進行補償
五、采用混合標準
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
基于對各地住改商補償規定的研究，總結對于該性質房屋的補償主要有以下幾種模式：
（一）大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定。
（二）規定住改商可以享受商業用房補償政策。
（三）參照商業用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同。
一、深圳舊改賠償標準
深圳舊城改造賠償標準問題：在《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》中關于舊改明確了法定最低補償標準，但《征求意見稿》一般沒有法律效力，因此尚未投入使用。目前，仍然按照《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》、《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行）》實施舊改賠償。
1.對商品房性質的房屋的補償住宅類房屋的被征收人選擇貨幣補償的，對商品性質房屋的補償，由具有相應資質的房地產價格評估機構依法評估確定。選擇產權調換的，住宅類房屋被征收人可選擇產權調換方式進行補償，按被征收房屋房地產權證書記載的建筑面積1:
1.2予以產權調換，或按被征收房屋房地產權證書記載的套內建筑面積1:1予以產權調換。房地產權證書或者房地產登記簿沒有記載套內面積或者記載不明的，按證載建筑面積1:1.2予以產權調換。
2.對非商品性質房屋的補償由具有相應資質的房地產價格評估機構依法評估確定的價格或市房屋征收部門發布的房屋征收補償基準價格確定，以價高者為準，并根據《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行）》(市政府令第292號）附件進行補償。
以上是《補償方案》中對商品性質房屋和非商品性質房屋的補償規定。另外選擇房屋產權調換的，被征收人應選擇所提供的安置房源中面積與應安置面積最相近的套型。產權調換房屋建筑面積(包括套內建筑面積）超過應補償建筑面積的，超出面積部分以產權調換后房屋市場評估價格結算差價；產權調換房屋建筑面積(包括套內建筑面積）小于應補償建筑面積的，差異面積部分以產權調換后房屋市場評估價格結算差價；被征收房屋市場評估價高于產權調換房屋市場評估價的，以市場評估價的差額結算差價。
在房屋面積和用途認定方面《補償方案》明確表示，被征收房屋的建筑面積(包括套內建筑面積）與房屋用途的認定，以房地產權證書、房地產登記簿記載的面積和用途為準；但房地產權證書記載與房地產登記簿記載不一致的，以房地產登記簿記載為準。
二、住改非三個條件是什么？
住改非房屋:是指國有或集體所有的土地上的房屋，其所有權證上載明的用途為住宅，但實際上用利其沿街的地理位置優勢改做經營，且依法取得了營業執照、稅務登記證等經營手續，并有納稅的記錄。
住改非的條件：
第一、被征收房屋的性質是住宅。
第二、被征收房屋在實際上用作經營。當然如何認定“經營”事實的存在，也有具體要求：
(1)依據營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產經營主體、地點、經營內容等；
因此可以直接認定房屋的實際用途。當登記注冊地和實際經營地不一致時，應當以實際經營地為準。
(2)完稅憑證。通常而言，生產經營與納稅相伴隨，有完稅憑證可以說明有生產經營活動，免稅單位應當提供免稅證明。
(3)租賃手續。對外出租的房屋，應當能夠提供租賃協議、開出的發票類票據、納稅憑證等。
(4)經營時間。在實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償；
一些被征收人會臨時將住宅改作生產經營，則此類房屋不被認定為“住改非”類型的房屋。
第三，應當按照房屋的實際使用現狀進行認定。是否為“住改非”房屋不僅要滿足以上兩項條件，更重要的是需要在實踐中也滿足。
例如，如果某些房屋性質為住宅，而且確實辦理了營業執照，但是卻未進行生產經營，是不能被認定為“住改非”房屋的。
因此，“住改非”的認定，需要查看房屋的性質是否為住宅，是否在辦理相關手續的情況下，確實在實踐中進行了經營活動。
三、停產停業損失補償的具體方式
《國有土地上房屋征收評估辦法》中規定，涉及停產停業損失的補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定，因此在全國范圍內沒有一個統一的停產停業損失補償方式。各個省市也都根據地方情況制定了相應的政策，因此，筆者謹在此大致歸納一下辦案過程中遇到的一些補償方式。
以被征收房屋的總體價值的一定比例計算停產停業損失。這種計算方式是在被征收房屋貨幣補償金額的基礎上，再乘以一定比例來計算停產停業損失。比如上海市就規定，因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產停業損失的補償標準，按照被征收房屋市場評估價的10%確定。內蒙古規定，停產停業補償標準不低于被征收房屋價值的百分之三。
按照房屋面積計算停產停業損失。比如在北京，用住宅房屋從事生產經營活動，按照實際經營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產停業損失補償費。
根據經營收入、利潤等指標確定停產停業損失。這種計算方法是以利潤額、營業額為基礎，計算停產停業損失補償額的。比如在深圳就規定，能依據完稅證明提供利潤標準的，給予6個月稅后利潤補償；不能提供利潤標準的，按上年度同行業月平均稅后利潤額計算或者按同類房屋市場租金，給予6個月的補償。
以造成的實際損失確定停產停業損失。如河北省就規定，應當根據納稅情況、經營規模、停產停業期限等因素確定，按征收房屋造成的實際財產損失進行補償。
協商選擇與評估機構確定。有的地方直接規定，可以由當事人在幾種方式中選擇其一來確定停產停業損失，協商不成的，再委托有相應資質的評估機構通過評估確定。
比如在山西就有規定，可以選擇以下方式之一確定補償金額：
(1)按被征收房屋評估總價的一定比例計算；
(2)按被征收人上一年度納稅的稅后月平均凈利潤計算；
(3)按被征收房屋租金收益計算。當然，也有地方直接規定按照評估結果來確定補償金額。
現實中，也有些省份沒有規定具體補償方式，而是由各個市自行制定相應的政策。比如吉林、遼寧，具體補償方式就應該遵照當地市政府出臺的規定。
1、大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定。
2、規定住改商可以享受商業用房補償政策規定，在拆遷公告公布前近二年以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策。也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。
3、參照商業用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同，參照商業用房估價的前提一般相同，取得工商營業執照、持續經營、持續納稅一定時間。對沿街的住改商房屋，其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。
一、什么是征地補償
征地補償是指國家為了公共利益的需要，依法對農民集體所有建設土地或棚戶區實行征收或征用，并按照被征地的原用途給予補償。
二、征地補償的補償范圍
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
基于對各地住改商補償規定的研究，總結對于該性質房屋的補償主要有以下幾種模式：
一、大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定比如黑龍江某地在拆遷辦法中規定，“拆遷的住宅房屋用作經營使用，只要在拆遷通告發布前，依法取得合法經營手續、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經營手續和稅務登記證注明的營業地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。
二、規定住改商可以享受商業用房補償政策比如浙江某地區規定，“在拆遷公告公布前近二年以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策。”也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。
三、參照商業用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同在江蘇此種補償標準比較常見，比如宿遷、淮安、泰州等地。參照商業用房估價的前提一般相同，取得工商營業執照、持續經營、持續納稅一定時間。對沿街的住改商房屋，其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。對非沿街的住改非房屋，其實際營業部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確定。
四、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質進行補償張家界市規定對住改商房屋的拆遷，根據其合法經營狀況、經營年限及納稅等實際情況對正在經營的房屋給予適當補償，具體操作上則根據住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮，但此前提必須是在之前住改商。此時間點之后除臨道路第一層的之外的住改商房屋則一律按照住房性質進行評估補償。
五、采用混合標準比如重慶某地區規定：
（一）臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經營的面積，參照同地段門市評估價格進行補償。
（二）其他住改非房屋貨幣安置補償被拆遷人實際用于經營的面積按住宅評估價格的1：2進行補償。對于住改商的補償，一方面要根據各地關于此方面的規定但另一方面由于此些規定的效力一般非常低，多是以地方政府規章的形式出現，只能作為行政審判的參照，不合理之處的存在亦不是不可能。故律師參與對于實現住改商的商補標準不失為一種合理的選擇。
法律分析：1、房子的價值補償標準，這里的房屋補償，指的是對被征收的國有土地上建筑價值進行的補償，按不低于房子征收決定公告之日被征收房子類似的市場價格，然后請具有評估資質的評估機構對其確定評估，制定出相應房屋市場價格表供當地被拆遷的居民進行參考。2、搬遷費和臨時安置費用，具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉房，則無需支付臨時安置費。3、停產停業損失的補償，該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統一，一般是有征收當事人進行協商確定，協商不成的，可委托房地產價格評估機構評估確定。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
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投稿：苗瑤藝
內容審核：李帥律師
