房屋拆遷作價補償審批表2025,律所實務丨在他人宅基地上建房房屋權屬探究, 近期筆者接到咨詢:在他人宅基地上建造的房屋碰到拆遷，該房屋拆遷款應當歸誰。就上述問題，筆者查詢相關資料，梳理如下: 問題背景 隨著國家
近期筆者接到咨詢:在他人宅基地上建造的房屋碰到拆遷，該房屋拆遷款應當歸誰。就上述問題，筆者查詢相關資料，梳理如下:
問題背景
隨著國家新農村建設優惠政策推行和大力支持農村經濟發展，我國農村宅基地經濟價值得到一定程度提高，也正是因此有關農村宅基地的糾紛也大量增加。宅基地因為其土地性質以及相關審批性質的特殊性，在現實生活中出現了借用他人名義申請宅基地、在他人宅基地上建造房屋、和他人出資合建房屋、出資翻新他人宅基地上房屋等一系列的現象，此時該房屋的權屬問題至關重要。結合上述筆者提及的咨詢，本文通過梳理相關案例及相關法律規定，主要就“在他人宅基地上建造房屋房屋權屬”這一問題進行探究。
目前關于該問題存在的觀點
目前關于在他人宅基地上建房房屋的權屬問我要存在兩種觀點:
第一種觀點認為在他人宅基地上建房對房屋權屬雙方有約定的按約定處理無約定房屋所有權歸宅基地使用人所有，宅基地使用人應當賠付建房人建造房屋的相關費用。該觀點主要基于最高人民法院關于貫徹落實《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)第八十六條規定:“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除，不能拆除的，也可以折價歸財產所有人;造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。”根據該規定，在他人宅基地上所建房屋的歸屬，應當區分兩種情況處
理:一種是在他人宅基地上建房，已征得宅基地使用人同意，并且雙方對房屋所有權的歸屬有約定的，應按約定處理;另一種情況是在他人宅基地上建房，雙方對房屋所有權問題沒有做出約定，經協商未達成一致的，房屋所有權應歸宅基地使用人所有，同時宅基地使用人應當賠付建房人建造房屋的相關費用。該種處理方式主要是遵循民法自愿原則，當事人雙方有約定按約定，沒有約定由宅基地使用權人取得房屋所有權。
另一種觀點認為在他人宅基地上建造房屋，該房屋的所有權應當直接歸宅基地使用權人所有。【1】該種觀點主要依據民法中的添附原理，認為非宅基地使用權人與宅基地使用人合伙在宅基地上建造房屋，實際增加了宅基地房屋的經濟價值，形成一種添附 。因此，應當由宅基地使用權人取得房屋的所有權，房屋建造人可以依據《中華人民共和國民法典》第八百九十六條不當得利的規定要求宅基地使用權人給與相應的補償。
案例分析
為探究上述觀點，筆者查閱了目前在網絡流傳較為廣泛的幾個案例，其中包括:
1.周某清訴王某喜、王某銀所有權確認案(2016)新2323民初1202號民事判決
王某喜、王某銀系周某清的舅舅。1995年，周某清在呼圖壁縣園戶村鎮園戶村二組申請了一塊宅基地。同年4月24日，呼圖壁縣園戶村鎮人民政府給周某清頒發了新村規字第0120129號村鎮建設規劃許可證，建設地點為園戶村二隊大佛寺東側。因該宅基地閑置，王某喜、王某銀與周某清父母周某和王某花商量后，分別于1996年和1998年在該宅基地上出資修建了磚木結構房屋 2011年1月23日，周某、王某花與新疆中天銀投房地產開發有限公司呼圖壁縣分公司簽訂了房屋拆遷安置補償合同。王某喜、王某銀作為原告起訴要求確認拆遷安置補償合同無效。(2011)呼民初字第961號民事判決駁回王某喜、王某銀的訴訟請求、(2012)昌中民一終字第156號民事判決予以維持。另查，王某喜、王某銀均不是園戶村的村民。庭審中，周某清認可其宅基地上磚木結構房屋為王某喜、王某銀出資修建，同意通過評估作價向王某喜、王某銀補償，但是王某喜、王某銀不同意對房屋評估作價補償其出資。
該案件的爭議焦點是“在他人名下的宅基地建房，房屋的所有權歸土地使用權人所有還是歸房屋建造人所有”。法院認為，房屋與宅基地的使用權是不可分離的，只能為同一人所享有，土地上建造建筑物需經一定程序批準，并以取得土地使用權為前提，所以土地使用權的取得是取得建筑物所有權的基礎。在他人享有使用權的宅基地上建造房屋，就發生了動產(建筑材料)與不動產(土地)的附合，根據民法原理，附合物歸屬應依照“附合后的新財產歸不動產權利人，原動產權利人可取得與其動產相當的補償”之原則，由土地使用權人取得房屋所有權。
2.陳宏軍與吳岳龍、吳舟所有權確認糾紛案件(2015)舟定岑民初字第16號判決
原告陳宏軍母親吳建設與被告吳岳龍系姐弟關系，被告吳岳龍與被告吳舟系父子關系。2003年，因原告已到結婚年齡但未能獲批宅基地，吳建設與被告吳岳龍商議，以吳岳龍名義審批宅基地，用于原告建造婚房。后吳建設以被告吳岳龍名義到相關部門辦理審批手續(私人建房規劃許可審批表、農村私人建房用地呈報表中“現有在冊人口”一欄記載為吳岳龍、吳舟)，獲批鄰村東方村周家一處宅基地，并于2004年在該處宅基地上建造房屋(現門牌號碼為“舟山市定海區雙橋街道橋頭施社區東方周家60號”)，該房屋建成后一直由原告居住使用。2014年11月4日，倆被告與原告及原告妻子毛賽紅簽訂“農村宅基地調解協議”，后因原告未能滿足被告提出的補償要求，協議雙方未到相關部門辦理土地使用權變更登記。原告要求法院確認上述房屋歸原告所有并判令被告協助原告辦理房屋及土地更名手續。
該案件的爭議焦點同樣為“在他人名下的宅基地上建房，房屋歸土地使用權人所有還是歸房屋建設者所有”。法院認為，農村宅基地的所有權歸集體，宅基地使用權的主體是特定的農村居民，宅基地使用權不同于一般的物權，只能由宅基地使用權人行使，在行使收益或處分權利的時候，是受到嚴格限制的，轉讓宅基地的使用權必須符合特定的條件，不符合特定條件轉讓宅基地使用權的行為，應當認定為無效。法院認為房屋所有權不能脫離宅基地單獨設立，建房人要求確認房屋歸其所有，不予支持。宅基地使用權人自愿將其審批獲得的宅基地交由建房人建房，在地上建筑物尚存的情況下，要求返還宅基地使用權也不符合客觀實際。
上述兩個案例，均駁回了建房人要求確認房屋的所有權的請求。
法律分析
在“他人宅基地上建造房屋房屋歸屬”問題上，目前我國法律并未對此做出明確的規定，相關的裁判案例也相對較少，但是實務中他人宅基地上建造房屋的糾紛屢見不鮮。但是從上述觀點及案例可以看出:目前我國司法實踐中對宅基地上房屋所有權人的認定，基本上認為應遵循“房地一體”原則，土地使用權及房屋所有權為完整的權利，不可分離，因此房屋權屬應以審批手續、宅基地證書上登記的人員為準。【2】在他人宅基地上建房的，房屋應歸宅基地使用權人所有，由宅基地使用權人支付房屋建造人對價或給予補償。而這種做法的依據主要采用的是民法中的“添附原則”以及不當得利的返還原則。
但上述觀點是否符合現實狀況及合理，仍然值得商榷。有部分學者認為，雖然此次《民法典》物權編相較于原《物權法》新增了添附的規定，【3】似乎為建筑物添附于土地的觀點提供了實證法上的依據，但是在我國物權法立法中，房屋被當作獨立于土地的不動產來對待，【4】因此土地權利人無法依據添附原則取得房屋的所有權，在我國不動產體系之下，添附原則不適用于處理房屋和土地之間的關系。【5】
上述兩種觀點，第一種觀點主張尊重雙方當事人之間合意，這種做法確實契合了民法的精神，遵循當事人自愿原則，但是卻有可能違背法律行政法規的強制性效力規定，根據我國現行法律規定，只有農村居民可以申請宅基地，取得宅基地的使用權，城鎮居民是無法取得宅基地使用權的，但是如果按照當事人之間的合意，農村居民將宅基地使用權轉讓給城鎮居民，將違背法律規定，該轉讓行為應當歸于無效，也可能違反農村居民“一戶一宅”原則的規定。【6】
而第二種觀點相比較第一種觀點，看起來更加符合我國現行法律的規定，可以在一定程度上保證農村居民享有宅基地的使用權，保持宅基地使用權的穩定，宅基地使用權人按照不當得利原則補償房屋建造人，也是民法公平原則的體現，符合民法的精神。但帶來問題在于，尤其是雙方對房屋權屬有過約定、或者通過交易買斷了宅基地使用權、借名建房等情形下，雙方反而陷入更多的糾紛之中，且不利于市場交易及社會秩序的穩定。
結論:兩種觀點的司法適用緩和
通過上述觀點及案例梳理，我們看到:在我國，在土地上建造建筑物須經一定程序批準，并以取得土地使用權為前提條件，所以土地使用權的取得是取得建筑物所有權的基礎。在他人享有使用權的土地上建造房屋，建造人并不能取得建筑物的產權，但是否就必然應由宅基地使用權人取得房屋所有權?筆者認為該觀點也值得商榷，但筆者認為，對于建房人想要通過司法確認房屋所有權，法院也應不予支持。而對于雙方對房屋權屬有過約定、通過交易買賣宅基地使用權、借名建房等情形，建房人可以考慮通過協議、不當得利法律關系向法院提出請求。法院在裁判此類案件時，還應合理考量建造房屋成本、拆遷補償款多少，在盡量遵循雙方意思自治及利益平衡基礎上作出裁判。
據此，在他人宅基地上建造房屋拆遷，我們傾向于認為房屋拆遷款補償主體是宅基地使用權人，但拆遷補償款應結合雙方約定，按照民法的添附原則以及公平原則，由宅基地使用權人給與房屋建造人補償。
法律分析：無論當事人對在他人宅基地上修建房屋所有權有無約定，該房屋都應歸宅基地使用權人所有(集體成員內部的轉讓除外)。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第三百六十二條 宅基地使用權的定義，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第三百六十三條 宅基地使用權取得、行使和轉讓的法律適用，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。
法律主觀：一般情況下，在他人所有的宅基地上建房不可以取得房屋所有權。房屋所有權與宅基地的使用權不可分離，應歸屬于同一人。因此在他人享有使用權的土地上建造房屋的，房屋所有權仍然歸土地使用權人享有。
法律客觀：《土地管理法》第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。
法律分析：宅基地使用權人和擬在宅基地上修建房屋的出資人之間如果沒有約定該房屋的所有權歸屬問題,毫無疑問,該房屋的所有權應當歸屬于宅基地使用權人。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》
第十一條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。
第十二條 土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產登記的法律、行政法規執行。
依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
法律分析：宅基地糾紛沒有威脅到人身以及財產安全的話，一般是不能報警處理的，宅基地糾紛的處理方法具體有以下幾種：協商解決，人民調解，行政解決，訴訟解決。
法律依據：《律師服務收費管理辦法》 第九條 實行市場調節的律師服務收費，由律師事務所與委托人協商確定。律師事務所與委托人協商律師服務收費應當考慮以下主要因素：
（一）耗費的工作時間；
（二）法律事務的難易程度；
（三）委托人的承受能力；
（四）律師可能承擔的風險和責任；
（五）律師的社會信譽和工作水平等。
因在他人宅基地上建房，建筑用房的材料（動產）與他人的宅基地
(不動產）發生附合，所建房屋的所有權應歸宅基地使用權人所有。取得所有權的一方應返還因取得他人之物所有權所新增的利益。
從民法角度講，這個問題涉及添附物的所有權歸屬問題。添附是一種附合、混合的通稱，是指不同所有人的財產或勞動成果結合在一起而形成一種新的財產，據此確定新的所有權歸屬。依據民法的添附理論，不論何種情形的添附，都使原物的形態發生變化而成為新物，并且增加了物的經濟價值。在此種情形下，或不能恢復原狀，或雖可恢復原狀但在經濟上是不合理、不合算的，因而不應恢復原狀，而由一方當事人取得新形成的物的所有權。添附的結果，使一方所有權擴大，而另一方所有權喪失，這樣顯然對于喪失所有權的一方是不公平的。《民法典》規定：“沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。”因此，從公平的原則出發，因添附而受到損失的一方當事人可以要求獲得利益的一方返還其所得的利益。在發生添附時，失去所有權的當事人向取得所有權的當事人請求返還利益，適用法律關于不當得利的規定，即雙方當事人之間形成不當得利之債的關系，損失的一方有權請求得到利益的一方返還其所得的利益。當然，此利益的返還不是返還原物及孳息，而是返還因取得他人之物所有權所新增利益。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第九百八十五條，得利人沒有法律根據取得不當利益的，受損失的人可以請求得利人返還取得的利益，但是有下列情形之一的除外：
（一）為履行道德義務進行的給付；
（二）債務到期之前的清償；
（三）明知無給付義務而進行的債務清償。
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投稿：鄒汐
內容審核：李娜娜律師
