拆遷補(bǔ)償與房屋評(píng)估有何區(qū)別2025,為什么我們常說(shuō)的拆遷其實(shí)是征收,在日常語(yǔ)境中,人們常常將“拆遷”與“征收”兩個(gè)概念相提并論,甚至有時(shí)混用。然而,在法律意義上,這兩個(gè)詞匯有著本質(zhì)的不同,而在我國(guó)現(xiàn)行的法律框架下,所謂的“拆遷”其實(shí)更準(zhǔn)確地
在日常語(yǔ)境中,人們常常將“拆遷”與“征收”兩個(gè)概念相提并論,甚至有時(shí)混用。然而,在法律意義上,這兩個(gè)詞匯有著本質(zhì)的不同,而在我國(guó)現(xiàn)行的法律框架下,所謂的“拆遷”其實(shí)更準(zhǔn)確地應(yīng)當(dāng)理解為“征收”,那么到底有何區(qū)別呢,下面由北京京康律師事務(wù)所史西寧主任律師來(lái)跟大家聊一聊。
律師解讀
首先,我們需要明確兩個(gè)概念的基本含義。"拆遷"一詞在一般情況下是指對(duì)城市房屋或者其他建筑物進(jìn)行拆除的行為,而“征收”則是指國(guó)家為了公共利益需要,按照法定權(quán)限和程序,將單位和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制性地收歸國(guó)有,并給予相應(yīng)補(bǔ)償?shù)男袨椤?/p>
在《民法典》以及《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)法律法規(guī)中,對(duì)于涉及到居民住房或者集體、個(gè)人土地被用于公共設(shè)施建設(shè)等情況時(shí),明確規(guī)定了必須經(jīng)過(guò)“征收”程序,而非簡(jiǎn)單的“拆遷”。這意味著,無(wú)論是農(nóng)村集體土地上的房屋,還是城市國(guó)有土地上的房屋,當(dāng)因公共利益需要必須拆除時(shí),本質(zhì)上都是一種國(guó)家對(duì)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的征收行為。
除習(xí)慣性稱(chēng)呼外,“征收”一詞其實(shí)包含拆遷的意思,因?yàn)槌骰胤课荩谕恋厣系恼魇绽^而還要拆除土地上房屋。而從字面上看,“拆”就是把土地上的建筑物、構(gòu)成物等拆除,“遷”就是將土地上原有使用人遷移別處。
那么征收和拆遷都有哪些區(qū)別呢?昔日的拆遷并不等于時(shí)下的征收,兩者其實(shí)有本質(zhì)的區(qū)別。
(1)公共利益征收與商業(yè)開(kāi)發(fā)拆遷徹底分開(kāi)。
為了“公共利益”的需要,對(duì)國(guó)有土地上的房屋實(shí)行征收以及對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人給予補(bǔ)償?shù)模m用征收條例。區(qū)別于公益性征收,非為“公共利益”的拆遷,是一種民事行為,是平等主體之間的一種交易,不存在政府行政征收問(wèn)題,追求的是雙方協(xié)商。
(2)政府是公共利益征收唯一實(shí)施和補(bǔ)償主體。
明確政府是征收補(bǔ)償?shù)闹黧w,是對(duì)原有拆遷的徹底顛覆。過(guò)去,由拆遷人即開(kāi)發(fā)商(包括土地儲(chǔ)備中心)向政府申請(qǐng)拆遷許可,獲批后由其實(shí)施拆遷。征收條例第四條第一款規(guī)定,市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。也就是說(shuō),實(shí)施征收、補(bǔ)償?shù)闹黧w只有一個(gè),那就是人民政府。
(3)政府征收房屋必須履行公示程序。
賦予被征收人知情權(quán)、參與權(quán)。政府在國(guó)有土地上對(duì)房屋征收與補(bǔ)償過(guò)程中,應(yīng)依法履行公示程序(三次公布、一次公告)。在征收程序方面,突出強(qiáng)調(diào)了被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)等。拆遷沒(méi)有履行上述程序的強(qiáng)制性要求。
總結(jié)來(lái)說(shuō),“拆遷”只是征收過(guò)程中的一個(gè)環(huán)節(jié),其背后體現(xiàn)的是國(guó)家公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的限制和調(diào)整。在法治社會(huì),我們必須認(rèn)識(shí)到并尊重這一基本法律屬性,以更好地保護(hù)公民的合法權(quán)益,推進(jìn)社會(huì)公平正義。所以,我們常說(shuō)的“拆遷”,在法律意義上應(yīng)視為“征收”。
史主任提醒
拆遷是一個(gè)長(zhǎng)期斗爭(zhēng),需要全面專(zhuān)業(yè)的知識(shí),需要對(duì)全局的把控,需要對(duì)法條的合理運(yùn)用。即使一個(gè)有著多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師,也在不斷地學(xué)習(xí)和更新,才能在一個(gè)案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對(duì)于非法學(xué)的人來(lái)說(shuō),這是一個(gè)龐大的課題,不能僅靠短時(shí)間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問(wèn)題的時(shí)候不妨問(wèn)問(wèn)律師,在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專(zhuān)業(yè)維權(quán)。
房屋征收和拆遷有以下區(qū)別:1、主體不同:征收屬于政府行為,在房屋年限到了之后,將原來(lái)的地方收回去,做其他用途。拆遷是在年限沒(méi)有到的情況下,或者年限已到達(dá)的情況下,政府需要將這塊地進(jìn)行開(kāi)發(fā),最初的房屋必須要進(jìn)行遷移;2、目的不同:國(guó)家對(duì)房屋進(jìn)行征收是為了公共的利益,而拆遷為是為了市場(chǎng)利益,是很多開(kāi)發(fā)商為了建房或盈利的;3、條件不同:征收的時(shí)候需要聽(tīng)取且大家都有參與權(quán),而拆遷是強(qiáng)制性的,政府會(huì)發(fā)放一些拆遷許可證;4、法律規(guī)定不同:征收補(bǔ)償一般都是由法院來(lái)決定的,它具有一定的合法性據(jù),取消了政府強(qiáng)行拆遷的權(quán)利,拆遷都是個(gè)別政府為了完成任務(wù)與開(kāi)發(fā)商結(jié)合在一起,在一定期限內(nèi)強(qiáng)制性拆遷,開(kāi)發(fā)商會(huì)給予一定的費(fèi)用。法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定,制定過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
法律分析:理論上是征收的價(jià)格更高,因?yàn)檎魇帐菦](méi)有宅基地補(bǔ)償?shù)?拆遷就可以要求對(duì)宅基地進(jìn)行補(bǔ)償或者對(duì)于房屋進(jìn)行置換,所以?xún)r(jià)格會(huì)低一點(diǎn),但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮,大家都愿意選擇宅基地補(bǔ)償。
法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第一條 為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng),維護(hù)公共利益,保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益,制定本條例。
第二條 為了公共利益的需要,征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋,應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱(chēng)被征收人)給予公平補(bǔ)償。
征收和拆遷的區(qū)別有:1、征收和拆遷適用的法律程序不同;2、征收和拆遷的適用范圍不同,國(guó)家建設(shè)征收土地的適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地,城市房屋拆遷的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地;3、征收和拆遷行為所指向的標(biāo)的不同,征收的標(biāo)的是農(nóng)村集體土地所有權(quán),拆遷向的標(biāo)的是房屋;4、征收和拆遷的法律后果不同,前者導(dǎo)致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的消滅,后者導(dǎo)致的法律后果是被拆遷房屋所有權(quán)的消滅以及房屋產(chǎn)權(quán)等價(jià)調(diào)整或者價(jià)值交換;5、征收和拆遷的目的不同,國(guó)家對(duì)房屋進(jìn)行征收是為了公共的利益,而拆遷為是為了市場(chǎng)利益,是很多開(kāi)發(fā)商為了建房或盈利的。法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條國(guó)家征收土地的,依照法定程序批準(zhǔn)后,由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的,應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日,聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的,縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì),并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi),持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝?h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議;個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。相關(guān)前期工作完成后,縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。
法律分析:百姓長(zhǎng)期對(duì)土地征收 (農(nóng)民稱(chēng)賣(mài)地)和城市房屋 拆遷 (農(nóng)民稱(chēng)動(dòng)遷)的概念不清被混為一談,有的官員也稱(chēng)征地拆遷工作云云。 其實(shí)二者有本質(zhì)的區(qū)別,不是一個(gè)法律概念。 《 土地管理法 》規(guī)定,土地征收是指國(guó)家為了公共利益的需要,運(yùn)用國(guó)家強(qiáng)制力,按照法定程序?qū)⒁欢ǚ秶r(nóng)村集體土地的所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)家所有權(quán),并依法對(duì)被征收土地的原權(quán)利人 (包括土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的發(fā)包人、承包人、轉(zhuǎn)包人等)給予補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。 土地征收的具體實(shí)施部門(mén)是各級(jí)國(guó)土行政主管部門(mén)。 《城市 房屋拆遷 條例》規(guī)定,城市房屋拆遷是指為了實(shí)施城市規(guī)劃、舊 城區(qū) 改造,運(yùn)用國(guó)家強(qiáng)制力,組織在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷,并對(duì)原房屋權(quán)利人 (包括房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人、出租人、承租人、轉(zhuǎn)租人等)給予補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。
法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十五條 為了公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收農(nóng)民集體所有的土地的,可以依法實(shí)施征收:(一)軍事和外交需要用地的;(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要用地的;(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社區(qū)綜合服務(wù)、社會(huì)福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈保護(hù)等公共事業(yè)需要用地的;(四)由政府組織實(shí)施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設(shè)需要用地的;(五)在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi),經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)由縣級(jí)以上地方人民政府組織實(shí)施的成片開(kāi)發(fā)建設(shè)需要用地的;(六)法律規(guī)定為公共利益需要可以征收農(nóng)民集體所有的土地的其他情形。前款規(guī)定的建設(shè)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃;第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)規(guī)定的建設(shè)活動(dòng),還應(yīng)當(dāng)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃;第(五)項(xiàng)規(guī)定的成片開(kāi)發(fā)并應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院自然資源主管部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
一般拆遷補(bǔ)償高。征收是為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,作出的房屋征收決定。拆遷的補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用是由開(kāi)發(fā)商發(fā)放的,開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)償費(fèi)用要高于征收的費(fèi)用。同時(shí)征收是沒(méi)有宅基地補(bǔ)償?shù)模疬w就可以要求對(duì)宅基地進(jìn)行補(bǔ)償或者對(duì)于房屋進(jìn)行置換,所以?xún)r(jià)格會(huì)低一點(diǎn)。兩者的補(bǔ)償如下:1、房屋拆遷補(bǔ)償主要包括了四個(gè)方面:(1)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償;(4)市、縣級(jí)人民政府制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法對(duì)被征收人給予的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。2、征地補(bǔ)償也是四個(gè)方面:(1)土地補(bǔ)償費(fèi);(2)安置補(bǔ)助費(fèi);(3)地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi);(4)對(duì)被征地農(nóng)民的社保補(bǔ)貼。法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定,制定過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
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