房屋拆遷貨幣補償停滯2025,深圳法院：城市更新項目停滯，權利人有權解除《搬遷補償協議》,文｜張茂榮律師，主攻“非標”類疑難復雜房地產爭議解決公眾號“合一城市更新”消息，截至2024年11月24日，深圳已列入城市更新計劃項目1047個，通過
文｜張茂榮律師，主攻“非標”類疑難復雜房地產爭議解決
公眾號“合一城市更新”消息，截至2024年11月24日，深圳已列入城市更新計劃項目1047個，通過專規批復項目731個（占比69.8%），實施主體公示項目539個（占比51.5%）。
筆者提供專項法律服務的深圳某片區城市更新項目，2015年3月簽署《合作開發意向書》，歷時九年，直至今年10月才獲得市法定圖則委員會單元規劃審批。
開發商資金鏈斷裂，近期經常接到咨詢：“已簽《搬遷補償安置協議》，開發商已中斷支付過渡費，我該怎么辦？”
——用“哀鴻遍野”形容近年來的深圳城市更新項目絲毫不過！
鑒于更新停滯，拖欠業主過渡費的情況普遍存在，故以案說法，從簽約業主角度，探討有效解決方案。
真實案例：
案涉城市更新項目于2012年12月14日通過專項規劃審批，至今未確認實施主體。
2014年8月29日，原告（業主）與被告（市場主體）簽訂《城市更新房屋拆遷補償安置協議》，約定被告拆除房屋補償回遷房，自原告交付房屋后，每半年支付一次過渡期租金補償金。
同日，原告將房屋交付被告。2020年下半年開始，被告開始停止支付租金補償金。案涉房屋至訴前僅拆除了門窗，主體尚未拆除。
2024年1月，原告起訴要求：解除《城市更新房屋拆遷補償安置協議》，被告支付拖欠的租金補償金并現狀返還案涉房屋。
法院觀點：
原告主要目的是取得拆遷補償的回遷房屋，被告合同目的是通過拆建的城市更新項目取得商業利益。
雙方目的的達成需建立在涉案城市更新項目順利完工的基礎上，但該項目通過專項規劃審批后，至今未確認城市更新實施主體，且被告長期未按照合同約定支付租金補償金，原告有理由懷疑被告的履約能力。
因此，本院認為被告已構成根本違約，原告的合同目的已不能實現，故有權要求解除涉案合同。
判決結果：
1、《城市更新房屋拆遷補償安置協議》解除；
2、被告向原告交還案涉房屋；
3、被告向原告支付拖欠的租金補償金并支付滯納金。
指標房糾紛：深圳中院判決賣家辦理更名手續！張茂榮律師：項目停滯，物業權利人有權解約。
1、《搬遷補償安置協議》也是合同，也受《民法典》約束，項目停滯，簽約開發商未能如約履行義務，導致合同目的不能實現的，物權權利人有權解除協議，要求開發商退房并支付過渡期補償金及滯納金，如本案。
2、《搬遷補償安置協議》簽訂后，“房屋已經拆除”，不影響物權權利人解除權的行使，但因已無法返還房屋，涉及開發商如何賠償及判決賠償后是否能夠順利執行的問題。
3、“指標房”買家與賣家還簽有回遷房指標《買賣合同》，《搬遷補償安置協議》解除后，買家是否有權同步解除《買賣合同》要求賣家退房退款，與雙方合同約定及個案案情有關。
4、以城市更新為背景的小產權房買家購房后，所在片區城市更新項目未能立項，尚未簽訂《搬遷補償安置協議》，買家是否有權解除《買賣合同》要求賣家退房退款，亦與雙方合同約定及個案案情有關。
上述第2、3、4種情況非常復雜，有效解決方案的確定需要非常強有專業技能支持，無法一文簡單說清，建議有服務需求的當事人攜帶資料來訪當面咨詢。
@張茂榮律師團隊 垂直于房地產領域，主攻房地產疑難雜案、城市更新過程中的“小產權房”、指標房、回遷房爭議解決。
法律分析:
對于符合城市更新未簽約部分房屋征收條件的，區人民政府可以依照法律、行政法規及相關規定對未簽約部分房屋實施征收，并由區人民政府參照國家和本市國有土地上房屋征收與補償的有關規定，依法分別作出征收決定、征收補償決定。
法律依據:
《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
城中村改造拆遷補償計算方式包括按市場價格、土地產值和安置補助費等進行補償。根據《土地管理法》，耕地補償費按年產值的六至十倍，安置補助費按農業人口數計算，最高不超過年產值的十五倍。其他土地的補償費和安置補助費按耕地標準規定。若補償不能保持農民原有生活水平，可增加安置補助費，但總額不得超過年產值的三十倍。特殊情況下，國務院可提高耕地補償費和安置補助費標準。
法律分析
城中村改造拆遷補償計算方式如下：
1、對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格；
2、可以按土地被征用前3年平均年產值的確定；
3、按規定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費等。
法律客觀：
《土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
結語
根據現行法律規定，城中村改造拆遷補償計算方式如下：被征收房屋的補償應不低于房屋市場價格；可以按被征用土地前3年平均年產值確定；若支付的土地補償費、安置補助費無法維持農民原有生活水平，可增加安置補助費等。根據《土地管理法》第四十七條，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費和附著物、青苗的補償費。具體標準由地方規定，土地補償費最高為耕地被征收前三年平均年產值的十五倍。根據國家發展情況，特殊情況下可以提高補償標準。
法律依據
中華人民共和國國家賠償法（2012修正）：第二章 行政賠償 第三節 賠償程序 第十一條 賠償請求人根據受到的不同損害，可以同時提出數項賠償要求。
國有土地上房屋征收與補償條例：第五章 附 則 第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。
中華人民共和國國家賠償法（2012修正）：第二章 行政賠償 第三節 賠償程序 第十四條 賠償義務機關在規定期限內未作出是否賠償的決定，賠償請求人可以自期限屆滿之日起三個月內，向人民法院提起訴訟。
賠償請求人對賠償的方式、項目、數額有異議的，或者賠償義務機關作出不予賠償決定的，賠償請求人可以自賠償義務機關作出賠償或者不予賠償決定之日起三個月內，向人民法院提起訴訟。
法律分析：
規定了多種搬遷補償方式。明確物業權利人可以自主選擇產權置換、貨幣補償或者兩者相結合的搬遷補償方式，充分尊重物業權利人的自主意愿，發揮居民的積極性。規定了搬遷安置最低補償標準。明確已登記的商品性質住宅物業（即紅本住宅）采用原地產權置換的，按照套內面積不少于1:1的比例進行補償，其他合法建筑和歷史違建的搬遷補償標準，由市場主體與物業權利人參照本市房屋征收相關規定協商確定。規定了面積誤差處置方式。明確要求產權置換的實際面積不得少于約定面積，產權置換面積因誤差導致超出面積在3%以內的，物業權利人可以不再支付超面積部分的房價，切實增強人民群眾的獲得感。規定了不動產權屬注銷節點。明確市場主體與區城市更新部門簽訂項目實施監管協議，并向區住房建設部門備案后，方可按規定拆除建筑物。建筑物拆除后，由物業權利人或其委托的市場主體依法辦理不動產權屬注銷登記手續，最大限度保護物業權利人的合法權益。
法律依據：
《深圳經濟特區城市更新條例》
第三十四條 城市更新搬遷補償可以采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業權利人自愿選擇。政策性住房原則上采取產權置換方式，補償與被拆除住房產權限制條件相同的住房。
已登記的商品性質住宅物業采用原地產權置換的，按照套內面積不少于一比一的比例進行補償；產權置換的實際面積不得少于約定面積，因誤差導致超出面積在百分之三以內的，物業權利人可以不再支付超出面積部分的房價。安置補償費最遲應當在物業權利人搬離之日起按約定給付。
前款規定以外的其他合法建筑和歷史違建的搬遷補償標準，由市場主體與物業權利人參照本市房屋征收相關規定協商確定。
第三十五條 已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積占比或者物業權利人人數占比不低于百分之九十五時，市場主體與未簽約業主經充分協商仍協商不成的，可以向項目所在地的區人民政府申請調解，區人民政府也可以召集有關當事人進行調解。
律師解答：
規定了多種搬遷補償方式。明確物業權利人可以自主選擇產權置換、貨幣補償或者兩者相結合的搬遷補償方式，充分尊重物業權利人的自主意愿，發揮居民的積極性。規定了搬遷安置最低補償標準。明確已登記的商品性質住宅物業（即紅本住宅）采用原地產權置換的，按照套內面積不少于1:1的比例進行補償，其他合法建筑和歷史違建的搬遷補償標準，由市場主體與物業權利人參照本市房屋征收相關規定協商確定。規定了面積誤差處置方式。明確要求產權置換的實際面積不得少于約定面積，產權置換面積因誤差導致超出面積在3%以內的，物業權利人可以不再支付超面積部分的房價，切實增強人民群眾的獲得感。規定了不動產權屬注銷節點。明確市場主體與區城市更新部門簽訂項目實施監管協議，并向區住房建設部門備案后，方可按規定拆除建筑物。建筑物拆除后，由物業權利人或其委托的市場主體依法辦理不動產權屬注銷登記手續，最大限度保護物業權利人的合法權益。
【法律依據】：
《深圳經濟特區城市更新條例》
第三十四條 城市更新搬遷補償可以采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業權利人自愿選擇。政策性住房原則上采取產權置換方式，補償與被拆除住房產權限制條件相同的住房。
已登記的商品性質住宅物業采用原地產權置換的，按照套內面積不少于一比一的比例進行補償；產權置換的實際面積不得少于約定面積，因誤差導致超出面積在百分之三以內的，物業權利人可以不再支付超出面積部分的房價。安置補償費最遲應當在物業權利人搬離之日起按約定給付。
前款規定以外的其他合法建筑和歷史違建的搬遷補償標準，由市場主體與物業權利人參照本市房屋征收相關規定協商確定。
第三十五條 已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積占比或者物業權利人人數占比不低于百分之九十五時，市場主體與未簽約業主經充分協商仍協商不成的，可以向項目所在地的區人民政府申請調解，區人民政府也可以召集有關當事人進行調解。
深圳舊改2021拆遷補償標準如下：1、開發商舊改，一般比例是1：1賠商品房，最高1：3賠償商品房；2、政府棚改，一般比例1：1賠商品房，回遷房、需要補交地價或按照市場價賠償現金；3、土地整備，外地人只能賠現金。拆遷流程：1、確定拆遷范圍；2、現場設立拆遷辦公室；3、登記房屋信息；4、拆遷賠償細節及賠付標準協商。拆遷一般有兩種賠償方案：一種是賠錢，一種是賠房。至于賠償標準，每個舊改項目都不一樣，一般開發商會先根據所在片區的商品房現價擬定一個基準賠付標準，再具體到不同情況的房子，賠償標準會略有差別。對于房屋所有者（本村村民）而言，當然希望賠償款賠付給自己，但是對于購買了小產權房的小業主而言，也希望能得到相應的補償。【法律法規】《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》第五條 房屋征收實施單位受房屋征收部門的委托，承擔下列房屋征收與補償的具體工作：（一）對房屋征收范圍內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行前期調查；（二）與被征收人就房屋征收補償進行協商談判；（三）開展被征收人選取房屋征收評估、測繪機構的具體組織工作；（四）依法拆除被征收的房屋及其附屬設施；（五）房屋征收部門委托實施的其他房屋征收和補償工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。建設單位和以營利為目的的房地產開發公司、物業管理公司等法人和其他組織，均不得接受委托成為房屋征收實施單位，也不得與房屋征收實施單位存在投（出）資、被投（出）資的關系。房屋征收部門應當對房屋征收實施單位的房屋征收與補償行為進行監督，并對其在委托范圍內實施的行為后果承擔法律責任。
●貨幣補償拆遷款一直拖延不給
●拆遷貨幣補償多久到賬
●房屋拆遷選擇貨幣補償
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投稿：俞爽
內容審核：郭建煒律師
