農村集體土地可以用來建廠房后出租嗎,農村集體土地可以用來建廠房后出租嗎,在目前的法律環境下，“擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，仍然是國家嚴格限制的行為；在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權行為也多被法院認
在目前的法律環境下，“擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，仍然是國家嚴格限制的行為；在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權行為也多被法院認定為無效行為。因此，對于簽訂集體土地租賃合同取得企業經營用地，需要謹慎對待并盡量避免相應法律風險。根據《土地法》的相關規定，我們知道：
（1）任何單位或個人進行建設，如果不符合規定的集體土地使用權主體資格，則必須依法申請使用國有土地。
（2）集體建設用地僅限于（）興辦鄉鎮企業
（b）村民建設住宅
（c）鄉鎮村公共設施和公益事業建設等3種使用范圍。
（3）不符合上述規定（《土地法》）的集體土地使用權主體資格，既不能在集體土地初級市場取得集體土地使用權，也不能在集體土地二級市場以出讓、轉讓或出租形式獲得。
（4）對于集體土地企業使用權的對外出租，法律是有限制條件的，即僅限于出租與集體經濟組織開辦的或以入股、聯營形式與他人共同舉辦的鄉鎮企業。通過簽訂土地租賃合同取得集體土地使用權的風險由上述分析可以明確，通過租賃方式合法取得集體建設用地使用權僅限于“符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移”的情況。其他的租賃行為均為無效行為，雙方當事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強制性規定而成為無效合同。因合同無效可能導致的結果是：
1、對于“擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。”
2、對于未通過合法方式取得出讓、出租集體土地使用權的企業和個人，一旦《租賃合同》被認定為無效，在無效合同的基礎上取得的土地使用權是完全沒有合法保障的，其上興建的廠房也會因認定為違章建筑而得不到應有的補償。合法化操作的建議因此，面對實踐中大量存在的利用集體建設用地進行企業生產經營的情況，對于需要取得集體土地用于生產經營的企業而言，在現有的法律環境下更應該謹慎應對，可以考慮從以下幾種途徑規避法律風險：
1、通過股轉轉讓方式取得集體建設用地的使用權。但是這種方式對于僅僅需要解決用地問題的企業會面臨解決整個企業的行業轉化、債權債務重組等一系列其他問題，對于需要取得大面積土地用于長久生產經營，并需要興建大批廠房的企業，建議從源頭開始規范拿地方式，以避免合同無效導致的更為嚴重的經營損失。
2、通過租賃集體建設用地上已有的房屋達到取得生產經營場地的需要。這種方式相對于前一種而言，取得生產經營場地的方式較為簡單，也容易操作，但需要注意的前提條件是，已有的建設用地及地上房屋，是通過合法的審批手續取得的。
法律主觀：村集體土地承租后建廠應該辦理農用地轉用審批手續。永久基本農田轉為建設用地的，由國務院批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。通過批準后就是合法的。
法律客觀：《中華人民共和國土地管理法》第四十四條 建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。永久基本農田轉為建設用地的，由國務院批準。在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務院規定由原批準土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批準。
法律分析：農村集體土地上可以建廠房。農村集體土地上建廠房必須是用于興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、鄉鎮村公共設施和公益事業建設這三種范圍，如果租賃集體土地用以建廠，也僅限于開辦與集體經濟組織開辦的或以入股、聯營形式與他人共同舉辦的鄉鎮企業。
法律依據：《中華人民共和管理法》第六十三條 土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。
法律分析：租用村集體土地建廠房屬于違章。在不是工業用地或建筑用地的土地上建工廠，屬于對土地使用性質的變更，需要經過住建部分的許可，否則屬于違規。農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。任何單位或個人進行建設，如果不符合規定的集體土地使用權主體資格，則必須依法申請使用國有土地。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第五十六條 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府自然資源主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
法律分析：不可以直接轉讓。廠房是集體土地，一般來說原來應該是鄉鎮企業的劃撥用地，這種土地轉讓給其他人，不符合劃撥用地范圍，不得直接轉讓。
應該先去走招拍掛出讓或者協議出讓程序，轉變成國有建設用地，然后才可以進行合理轉讓。如果當事人私自簽訂協議，嚴格來講，不具有充分的法律效力。具體的情況建議詳細咨詢當地國土部門。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》
第六十四條 集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。
第六十五條 在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定的用途的建筑物、構筑物，不得重建、擴建。
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投稿：孔海
內容審核：侯承志律師
