安徽合肥回遷房有哪些?,安徽合肥回遷房有哪些,根據(jù)《城市房屋管理條例》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)樣管理條例》的有關(guān)規(guī)定,自房屋拆遷主管部門公告遷開拆始,房屋所有權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)移。最好別買。回遷房在不能上市的情況下交易,合同不受法律保護,公證也不起作用。
根據(jù)《城市房屋管理條例》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)樣管理條例》的有關(guān)規(guī)定,自房屋拆遷主管部門公告遷開拆始,房屋所有權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)移。最好別買。
回遷房在不能上市的情況下交易,合同不受法律保護,公證也不起作用。
如果賣方信用可靠,買方具有抗風(fēng)險的準備,可以先作合同交易,到可以上市時再辦理過戶手續(xù)。
如果要買一般情況下是到開發(fā)商那里改底單.總之買這種房不是很穩(wěn)妥.最好能買到經(jīng)濟適用房的房號.
25年經(jīng)驗證明:國有規(guī)劃土地上所有房產(chǎn)必須辦理《房屋所有權(quán)證》。沒有房產(chǎn)證的房屋怎么能證明所有權(quán)是你的(賣方可能賣幾次)。沒有房產(chǎn)證的房屋一般屬臨時建筑(也應(yīng)該有主管部門批文),建議你暫不要買。如果確實急需房屋,建議你先去所在城市的房產(chǎn)管理局(或規(guī)劃局)咨詢一下,看看是什么原因沒證?買來后是否能補辦?費用要多少?
新政沒有干預(yù)這件事.
由于回遷房將要發(fā)的房產(chǎn)證是拆遷戶戶主的名字,你要買又不可能中途改名,但不是你的名字你又付錢當然不放心,所以采取公證的辦法,在公證書上依法進行確認.
等產(chǎn)權(quán)證下來以后,你們雙方才可以憑房產(chǎn)證,公證書,各自的身份證以及購房合同,到房管局(或房產(chǎn)交易中心大廳)正式辦理過戶手續(xù).
按新政規(guī)定,賣方要繳納全額營業(yè)稅(房價的5.5%).買方要繳納契稅(房價的1.5%)和印花稅(0.05%).
一、回遷房
回遷房就是發(fā)展商征收土地時,賠給回遷戶的房子;回遷房的概念源于拆遷,這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中,采取貨幣補償?shù)姆绞剑疬w戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別,都是花錢買房,購房者的身份是相同的。
在計劃經(jīng)濟條件下提出的住房標準,兩居為56平方米,三居為80平方米等,但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展,這些規(guī)定早已不適應(yīng)市場的發(fā)展,所以這個標準已不再執(zhí)行。對于危改回遷房屋,按照原住房面積標準進行安置。如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的,按照當年房改成本價,扣除工齡、調(diào)節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素計算。回遷房的建筑面積超過原建筑面積,但未超過人均15平方米的,超出部分按照房改成本價計算,不再扣除工齡等因素。回遷房的建筑面積超出人均15平方米的,超出部分按照當?shù)亟?jīng)濟適用住房的價格購買。對于人均面積不足5平方米的住房困難戶,按照人均建筑面積5平方米標準進行安置。
合肥也不例外,回遷戶在購買拆遷單位提供的商品房時可以以較低的價格成交。回遷房和普通商品房的不同體現(xiàn)在回遷房不能和普通商品房一樣隨意進行產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)換,這由回遷房的性質(zhì)決定。
一、回遷房與商品房有什么不同?
1、房價不同
在房價款方面,商品房與拆遷房有區(qū)別,商品房可立即上市,且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠,不含土地轉(zhuǎn)讓金,價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說,故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的,補償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟適用住房政策核定價格,并按照經(jīng)濟適用住房政策管理。
2、買賣雙方的關(guān)系不同
商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同,商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》,房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議,在協(xié)議中進行約定。
3、房屋的性質(zhì)不同
拆遷的是商品房,回遷房自然是應(yīng)當商品房。拆遷的是集體土地上的私房,或者是經(jīng)濟適用房,回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房,回遷房的所占土地性質(zhì),一般是劃撥所得,沒有交土地出讓金,正式辦理過戶手續(xù)時,需交土地出讓金。
二、買回遷房需要注意什么?
1、一房多賣。回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記,這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆,一旦房價高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下,辦理了交付或者登記手續(xù),才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同,不違反法律的禁止性規(guī)定,均應(yīng)當是有效的合同。購買時一定要注意。
2、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性,在取得房產(chǎn)證之前,若賣方發(fā)生不測,該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此,回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字,以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權(quán)利的放棄。一般而言,順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中,要求賣方的第一順序繼承人簽字時,一定要注意說話的方式和技巧,以免不快。
3、必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時間。簽訂回遷房買賣協(xié)議時,出賣人并沒有取得房產(chǎn)證,無法辦理過戶手續(xù)。因此,一定要約定房產(chǎn)過戶的時間,實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證,但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時,要確定具體的交房時間,若在簽訂合同時就是現(xiàn)房,則可以約定繳納首付之日即為交房時間。
4、買方要留尾款。沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險,違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任,需要繳納法院訴訟費用、律師費,還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(大額尾款),而賣方認為違約所得小于尾款時,買方的違約機會將會大大降低。當然,具體如何將為款留下,且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂,需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧。
綜上所述,購買回遷房雖然房屋價格低,但是購買這種房子是存在一定的風(fēng)險的。所以您需要考慮到回遷房的具體方面,如房產(chǎn)證是否落實、房屋買賣合同簽訂的內(nèi)容,房屋是否可以過戶等情況,這些環(huán)節(jié)您都不能忽視。
法律分析:1、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,原房屋依據(jù)本辦法第七條規(guī)定計算有效建筑面積后,對補償對象按照人均30平方米建筑面積實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的剩余有效建筑面積按照單位平方米造價予以補償。因交易等原因造成原房屋面積小于人均30平方米建筑面積的,按照交易后剩余面積實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。單位平方米造價按照市人民政府公布的標準執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后,補償對象可按800元/平方米人均申請增加購買15平方米建筑面積。
2、選擇貨幣補償?shù)模磳?yīng)安置房屋所在區(qū)域房地產(chǎn)市場評估基準價乘以應(yīng)安置面積予以補償。應(yīng)安置面積依據(jù)本條第(一)項規(guī)定進行計算(含人均可以增加購買的15平方米建筑面積)。
法律依據(jù):《中華人民共和國民法典》 第二百四十三條 為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地,應(yīng)當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用,并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn),應(yīng)當依法給予征收補償,維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的,還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
。回遷房就是發(fā)展商征收土地時,賠給回遷戶的房子。每個樓盤基本都有回遷房,一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房與商品房一樣,都有房產(chǎn)證,有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。只有購房合同而沒拿到房產(chǎn)證的回遷房,無法上市交易。在銀行辦理房屋按揭貸款的時候,實際上是將可以上市交易的房屋抵押給了銀行,所以個人住房按揭貸款的抵押物一般要求為普通商品房。政策性住房及已購公房由于涉及再上市的稅費不繳等政策限制,一般銀行不接受以此進行抵押。回遷房如果想辦理按揭貸款必須具備以下三點:
1、必須出示回遷協(xié)議來證明該回遷房性質(zhì)是否受到政策限制
2、回遷房必須五證齊全
3、回遷房必須已經(jīng)拿到房產(chǎn)證,僅有回遷證是不能貸款的銀行才會再根據(jù)房主提供的其他材料來辦理后續(xù)貸款手續(xù),但無論是銀行貸款還是民間貸款,回遷房的價值評估一般不會太高。
一、買回遷房注意事項是什么?
回遷房,在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況:一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證;另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。
作為第一種情況,即業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的,因為在二手交易的過程中,《房產(chǎn)證》是房管局認可,并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名,這對購買者來說是十分有保障的,不必有其他的擔心。
然而另一種情況,即業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的,這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的,在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議,此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時,只能是在公證處做公證交易,待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。
一、合肥回遷房買賣需要注意什么
1、回遷房,是專門指建立在國有出讓土地上,為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的,并且現(xiàn)在尚未取得但是將來一定能夠取得個人房屋權(quán)屬證書的一類房屋。還要注意建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村(居)改造房屋不是屬于回遷房的范圍。
2、回遷房買賣過程中要注意嚴防“一房數(shù)賣”回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記,這也就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆,若是房價高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。只有在房屋買賣合同都有效的情況下,雙方辦理了交付或者登記手續(xù),才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。
3、回遷房的買賣注意要涉及到兩次稅費的繳納:一次是原房主取得房屋權(quán)證書是需要繳納的稅費,另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的稅費,這兩次稅費應(yīng)當如何承擔,雙方應(yīng)該在合同中予以明確約定。如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款,并不違反法律規(guī)定,也不損害國家利益,對其約定應(yīng)認定為有效。
二、回遷房的分類
1、有房產(chǎn)證。此類房屋若進行交易,可以等同于二手房交易,由于房產(chǎn)證是房管局認可的,并受其監(jiān)督,對購房者來說十分有保障,不必有其他的擔心。
2、無房產(chǎn)證。這種情況下回遷戶手持的是購房合同,沒有房產(chǎn)證。如果進行回遷房買賣交易時不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。購房合同只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議,此協(xié)議房管局不認可。因此雙方進行交易時,只能是在公證處做公證交易,等到房產(chǎn)證出來后才能做真正的過戶交易。
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投稿:蔣夢佳
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