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安徽合肥回遷房有哪些？，合肥回遷房能買嗎:今日征拆法律知識更新

發(fā)布時間：
2025-01-08 14:58:05
作者：
圣運律師
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安徽合肥回遷房有哪些？,安徽合肥回遷房有哪些,根據(jù)《城市房屋管理條例》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)樣管理條例》的有關(guān)規(guī)定，自房屋拆遷主管部門公告遷開拆始，房屋所有權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)移。最好別買。回遷房在不能上市的情況下交易，合同不受法律保護，公證也不起作用。

安徽合肥回遷房有哪些？，合肥回遷房能買嗎:今日征拆法律知識更新

一、安徽合肥回遷房有哪些？,安徽合肥回遷房有哪些

根據(jù)《城市房屋管理條例》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)樣管理條例》的有關(guān)規(guī)定，自房屋拆遷主管部門公告遷開拆始，房屋所有權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)移。最好別買。

回遷房在不能上市的情況下交易，合同不受法律保護，公證也不起作用。

如果賣方信用可靠，買方具有抗風(fēng)險的準備，可以先作合同交易，到可以上市時再辦理過戶手續(xù)。

如果要買一般情況下是到開發(fā)商那里改底單.總之買這種房不是很穩(wěn)妥.最好能買到經(jīng)濟適用房的房號.

25年經(jīng)驗證明：國有規(guī)劃土地上所有房產(chǎn)必須辦理《房屋所有權(quán)證》。沒有房產(chǎn)證的房屋怎么能證明所有權(quán)是你的(賣方可能賣幾次)。沒有房產(chǎn)證的房屋一般屬臨時建筑(也應(yīng)該有主管部門批文)，建議你暫不要買。如果確實急需房屋，建議你先去所在城市的房產(chǎn)管理局(或規(guī)劃局)咨詢一下，看看是什么原因沒證？買來后是否能補辦？費用要多少？

新政沒有干預(yù)這件事.

由于回遷房將要發(fā)的房產(chǎn)證是拆遷戶戶主的名字，你要買又不可能中途改名，但不是你的名字你又付錢當然不放心，所以采取公證的辦法，在公證書上依法進行確認.

等產(chǎn)權(quán)證下來以后，你們雙方才可以憑房產(chǎn)證，公證書，各自的身份證以及購房合同，到房管局(或房產(chǎn)交易中心大廳)正式辦理過戶手續(xù).

按新政規(guī)定，賣方要繳納全額營業(yè)稅(房價的5.5%).買方要繳納契稅(房價的1.5%)和印花稅(0.05%).

一、回遷房

回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子；回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償?shù)姆绞剑疬w戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。

在計劃經(jīng)濟條件下提出的住房標準，兩居為56平方米，三居為80平方米等，但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，這些規(guī)定早已不適應(yīng)市場的發(fā)展，所以這個標準已不再執(zhí)行。對于危改回遷房屋，按照原住房面積標準進行安置。如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的，按照當年房改成本價，扣除工齡、調(diào)節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素計算。回遷房的建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計算，不再扣除工齡等因素。回遷房的建筑面積超出人均15平方米的，超出部分按照當?shù)亟?jīng)濟適用住房的價格購買。對于人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建筑面積5平方米標準進行安置。

合肥也不例外，回遷戶在購買拆遷單位提供的商品房時可以以較低的價格成交。回遷房和普通商品房的不同體現(xiàn)在回遷房不能和普通商品房一樣隨意進行產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)換，這由回遷房的性質(zhì)決定。

二、合肥回遷房能買嗎

一、回遷房與商品房有什么不同？

1、房價不同

在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟適用住房政策管理。

2、買賣雙方的關(guān)系不同

商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。

3、房屋的性質(zhì)不同

拆遷的是商品房，回遷房自然是應(yīng)當商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟適用房不得買賣；集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。

二、買回遷房需要注意什么？

1、一房多賣。回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當是有效的合同。購買時一定要注意。

2、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。

3、必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時間。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。

4、買方要留尾款。沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧。

綜上所述，購買回遷房雖然房屋價格低，但是購買這種房子是存在一定的風(fēng)險的。所以您需要考慮到回遷房的具體方面，如房產(chǎn)證是否落實、房屋買賣合同簽訂的內(nèi)容，房屋是否可以過戶等情況，這些環(huán)節(jié)您都不能忽視。

三、合肥市拆遷安置政策

法律分析：1、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原房屋依據(jù)本辦法第七條規(guī)定計算有效建筑面積后，對補償對象按照人均30平方米建筑面積實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的剩余有效建筑面積按照單位平方米造價予以補償。因交易等原因造成原房屋面積小于人均30平方米建筑面積的，按照交易后剩余面積實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。單位平方米造價按照市人民政府公布的標準執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，補償對象可按800元/平方米人均申請增加購買15平方米建筑面積。

2、選擇貨幣補償?shù)模磳?yīng)安置房屋所在區(qū)域房地產(chǎn)市場評估基準價乘以應(yīng)安置面積予以補償。應(yīng)安置面積依據(jù)本條第（一）項規(guī)定進行計算（含人均可以增加購買的15平方米建筑面積）。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第二百四十三條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

四、合肥回遷房有房產(chǎn)證嗎

。回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子。每個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。只有購房合同而沒拿到房產(chǎn)證的回遷房，無法上市交易。在銀行辦理房屋按揭貸款的時候，實際上是將可以上市交易的房屋抵押給了銀行，所以個人住房按揭貸款的抵押物一般要求為普通商品房。政策性住房及已購公房由于涉及再上市的稅費不繳等政策限制，一般銀行不接受以此進行抵押。回遷房如果想辦理按揭貸款必須具備以下三點：

1、必須出示回遷協(xié)議來證明該回遷房性質(zhì)是否受到政策限制

2、回遷房必須五證齊全

3、回遷房必須已經(jīng)拿到房產(chǎn)證，僅有回遷證是不能貸款的銀行才會再根據(jù)房主提供的其他材料來辦理后續(xù)貸款手續(xù)，但無論是銀行貸款還是民間貸款，回遷房的價值評估一般不會太高。

一、買回遷房注意事項是什么？

回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證；另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。

作為第一種情況，即業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。

然而另一種情況，即業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。

五、合肥回遷房買賣需要注意什么,回遷房的分類

一、合肥回遷房買賣需要注意什么

1、回遷房，是專門指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，并且現(xiàn)在尚未取得但是將來一定能夠取得個人房屋權(quán)屬證書的一類房屋。還要注意建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村(居)改造房屋不是屬于回遷房的范圍。

2、回遷房買賣過程中要注意嚴防“一房數(shù)賣”回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這也就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，若是房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。只有在房屋買賣合同都有效的情況下，雙方辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。

3、回遷房的買賣注意要涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得房屋權(quán)證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的稅費，這兩次稅費應(yīng)當如何承擔，雙方應(yīng)該在合同中予以明確約定。如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款，并不違反法律規(guī)定，也不損害國家利益，對其約定應(yīng)認定為有效。

二、回遷房的分類

1、有房產(chǎn)證。此類房屋若進行交易，可以等同于二手房交易，由于房產(chǎn)證是房管局認可的，并受其監(jiān)督，對購房者來說十分有保障，不必有其他的擔心。

2、無房產(chǎn)證。這種情況下回遷戶手持的是購房合同，沒有房產(chǎn)證。如果進行回遷房買賣交易時不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。購房合同只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議房管局不認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，等到房產(chǎn)證出來后才能做真正的過戶交易。