山西省《陽泉市城鎮老舊小區改造攻堅行動方案(2021-2025年)》2021年新開工老舊小區改造172個2025年底完成改造任務， 山西省陽泉市人民政府辦公室于印發陽泉市城鎮老舊小區改造攻堅行動方案(2021-2025年)的通知 陽政辦
山西省陽泉市人民政府辦公室于印發陽泉市城鎮老舊小區改造攻堅行動方案(2021-2025年)的通知
陽政辦發〔2021〕46號
各縣(區)人民政府，市直各單位：
《陽泉市城鎮老舊小區改造攻堅行動方案（2021-2025年）》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。
陽泉市人民政府辦公室
2021年6月28日
(此件公開發布)
山西省陽泉市城鎮老舊小區改造攻堅行動方案(2021-2025年)
為貫徹落實《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號)、《省政府辦公廳關于印發山西省城鎮老舊小區改造攻堅行動方案（2021-2025年）的通知》(晉政辦發〔2021〕41號)，全面推進全市城鎮老舊小區改造，制定以下方案。
一、目標任務
扎實開展“美好環境與幸福生活共同締造”活動，全面實施城鎮老舊小區改造攻堅行動，補齊設施短板，完善居住功能，提高安全防范能力，推進“兩下兩進兩拆”整治工程，優化人居環境，提升服務水平，切實改善老舊小區生活品質，不斷增強廣大人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。到“十四五”期末，基本完成全市508個城鎮老舊小區的改造任務。
2021年，山西省陽泉市新開工改造城鎮老舊小區172個。到2022年底，完成全市需改造小區總量的45%以上;2023年底，完成總量的70%以上;2024年底，完成總量的85%以上;到2025年底，基本完成改造任務。
二、實施范圍和改造內容
(一)實施范圍
山西省陽泉市城鎮老舊小區主要是指城市或縣城(城關鎮)建成年代較早，建筑物及設施老舊破損、市政配套設施不完善、安防設施不齊全、服務設施不健全、居住環境不舒適、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)。重點改造2000年年底前建成的城鎮老舊小區，包括公房小區、已房改公房小區、經濟房等保障房小區、普通商品房小區、以及國有企事業單位和軍隊所屬老舊小區、移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區等。對于2000年以后建成的確需改造小區，或尚未完成建筑節能改造(含需重新做建筑節能改造)的城鎮老舊小區，各縣(區)可根據實際情況合理安排。已納入城鎮棚改計劃、征收計劃，以及以居民自建房為主的區域和城中村不屬于本改造范疇。
(二)改造內容
基礎類改造：為滿足居民居住安全需要和基本生活需求的改造。主要包括小區內供水、排水、供電、道路、供氣、供熱、消防、安防、通信、照明等基礎設施;建筑節能改造、雨污分流改造、生活垃圾分類等;增設無障礙通道改造以及提供地面防滑、加裝扶手、消除地面高差等居家社區適老化改造;建筑物屋面、外墻、樓梯、入口等公共部位維修;加裝電梯;建設規范小區出入口、微型消防站，暢通機動車通道和生命通道;增設完善公共區域視頻監控和門禁等防護設施;完善郵政快遞、物業用房等設施;拆除違法建設及影響滅火救援的障礙物。
完善類改造：為滿足居民改善型生活需求的改造。主要包括美化建筑立面;整治小區及周邊綠化，實施燈光亮化;改造或建設停車場(庫)、電動汽車(自行車)充電設施、文化休閑、體育健身設施等配套設施。
提升類改造：為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、推進完整居住社區建設的改造。主要包括養老托幼、衛生服務、便民市場、社區服務場所等公共服務設施配套建設，屋頂綠化、透水鋪裝、雨水調蓄、雨水花園、排水設施等海綿化改造，基礎服務設施的智慧化改造等。
改造標準按《山西省城鎮老舊小區改造技術導則(試行)》(晉建城字〔2021〕36號)、《陽泉市城鎮老舊小區改造實施細則》(陽舊改字〔2020〕3號)、《陽泉市關于加強城鎮老舊小區改造風貌管控的指導意見》(陽舊改字〔2020〕1號)執行。
三、工作要求
(一)編制改造規劃和行動方案
山西省陽泉市各縣(區)要對本行政區內的城鎮老舊小區進行逐一摸底核實、登記造冊，做到“一區一檔”。按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，編制城鎮老舊小區改造規劃(2021-2025年)。機關、企事業單位、軍隊所屬城鎮老舊小區按屬地原則納入改造規劃和計劃，統一組織實施。
山西省陽泉市各縣(區)要結合本縣(區)老舊小區改造規劃，制定出臺城鎮老舊小區改造攻堅行動方案，明確目標任務、工作要求和保障措施。每年區分輕重緩急，制定下一年度改造計劃，經縣(區)政府同意后，于當年8月底前報市住建局、市發改委、市財政局。
(二)優化審批手續辦理
要精簡城鎮老舊小區改造工程審批事項和環節，構建快速審批流程，積極推行網上審批，提高項目審批效率。縣(區)政府可組織有關部門，對納入年度計劃的城鎮老舊小區改造項目聯合審查改造方案，認可后由相關部門直接辦理立項、用地、規劃審批。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續。不增加建筑面積(含加裝電梯等)、不改變建筑結構的項目，無需辦理建設工程規劃許可證。不涉及權屬登記、變更，無高空作業、重物吊裝、基坑深挖等高風險施工，建筑面積在300平方米以內的新建項目可不辦理施工許可證。
城鎮老舊小區改造涉及新增建設項目、改建和擴建等增加建筑面積、改變建筑功能和結構的項目，可合并辦理建設工程規劃許可和施工許可。
城鎮老舊小區改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定期限內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法積極予以辦理。
(三)抓好設計施工組織
1.科學制定改造方案。山西省陽泉市城鎮老舊小區改造項目的建設單位要組織相關部門和專業經營單位，在廣泛征求群眾意見的基礎上，科學編制改造方案，方案要進行公示。優先對居民改造意愿強、參與積極性高、有出資意愿的小區實施改造。未經居民充分協商取得共識的，不得開工改造。對房屋修繕要堅持安全第一的原則，嚴禁擅自改變房屋主體結構和使用功能。涉及歷史文化街區、歷史建筑、古樹名木的，要嚴格落實相關保護措施。
2.強化工程組織實施。屬地政府要切實履行城鎮老舊小區改造主體責任，鼓勵推行工程總承包(EPC)和項目全過程咨詢管理。倡導“泉用泉企、泉材泉用”，鼓勵選擇信用評價好的本地建筑企業和使用本地企業生產的建筑材料參與改造。要科學組織施工，統籌安排各專業管線等改造內容的建設，盡可能避免或減小對居民生活的影響，嚴禁隨意亂剪、亂挖等破壞管線的行為。加強施工現場管理，避免出現施工隊伍各自為政，反復開挖、多處開挖、回填不及時等施工現場混亂現象。
3.加強項目過程監督。要嚴格執行《陽泉市城鎮老舊小區改造安全文明施工標準及管理措施》(陽舊改字〔2020〕2號)，強化施工工程質量和安全責任，堅決杜絕安全隱患和質量問題。抓好文明施工和揚塵治理，嚴禁隨處拋灑、亂堆亂放，減少噪聲擾民。建設單位要建立多位一體、各方參與的現場溝通協調機制，及時聽取居民訴求，鼓勵聘用具有技術特長的居民參與工程監督。
4.抓好項目竣工驗收。城鎮老舊小區改造項目完成后，建設單位要組織設計、施工、監理等單位進行竣工驗收，小區業委會或居民代表應參與竣工驗收，工程質量安全監管部門要加強對工程驗收的監督。竣工驗收后，建設單位應將竣工驗收資料移交城建檔案管理機構。
(四)提升統籌管理水平
1.推進區域統籌。推進老舊小區連片改造提升，發展社區鄰里中心、用餐、保潔、養老、托幼、停車等公共服務，推動小區及周邊區域基礎設施更新，構建服務齊全、宜居便利的社區生活圈。
2.統籌專項工程。城鎮老舊小區改造要統籌住建、發改、城管、公安等部門的專項工程及資金，統籌推進道路整治、雨污分流、電梯加裝、垃圾分類、智慧安防、既有建筑節能改造等專項工程。
3.優化資源整合。建立存量土地整合利用與存量房屋盤活使用機制。利用小區及周邊閑置地、拆除違法建筑所得用地等零星土地，優先用于建設配套服務設施。整合利用小區及周邊公有閑置房屋和低效用地，為發展公共服務和社會服務提供空間。
4.強化管線協調。各縣(區)要與供水、供電、供氣、通訊等專營單位強化溝通協調，明確改造項目管線整治資金分擔、施工配合、維保責任等事宜。各專營單位要結合城鎮老舊小區改造項目實施計劃，合理安排項目建設年度計劃。
5.注重文化傳承。城鎮老舊小區改造要注意保留小區歷史風貌，提煉特色文化，提升小區文化氛圍。
(五)打造一批示范小區
山西省陽泉市各縣(區)每年應至少打造1-2個示范小區。示范小區要突出引領示范導向、起到標桿作用。改造內容應涵蓋基礎類、完善類和提升類。示范小區由市城鎮老舊小區改造領導組辦公室組織驗收，領導組辦公室將從每年下達的中央財政城鎮保障性安居工程老舊小區改造專項補助資金中，預留10%，專項支持各縣(區)打造示范小區。
(六)完善長效治理機制
1.全面引入物業服務。加強社區居民委員會、業主委員會、物業管理委員會和物業服務企業的協調運行，做好便民服務。暫不具備專業化物業管理條件的，由街道通過社區居民委員會托管，鼓勵通過小區自管會等模式推進老舊小區長效管理。城區、礦區、開發區范圍內要開展無物業管理小區清零行動，努力打造“美好環境與幸福生活共同締造”的社區治理格局，鞏固老舊小區改造后的成果。
2.健全住宅專項維修資金歸集機制。加強城鎮老舊小區住宅專項維修資金的歸集、使用和續籌，促進維護更新進入良性軌道。未繳納住宅專項維修資金的小區，鼓勵在改造方案中明確籌集措施，擴大住宅專項維修資金覆蓋面。可以通過拓展停車位、經營用房、廣告點位等收益渠道，增強小區“造血功能”，打通公共收益與住宅專項維修資金籌集通道，促進改造后的小區實現自我管養。
3.建立評價考核機制。將城鎮老舊小區改造納入民生實事項目，對政策措施落實不到位、行政審批推諉扯皮、項目建設進度緩慢、質量安全問題突出的區、縣進行通報、約談，確保目標任務、政策措施、工作責任落實落細。委托第三方機構開展全周期績效評價，評價結果與財政獎補資金掛鉤，中央財政城鎮保障性安居工程老舊小區改造資金分配向改造效果好、居民滿意度高的縣(區)傾斜。
四、改造資金
(一)加大財政資金投入。將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程。市級財政要加大對城鎮老舊小區改造資金支持，并列入年度預算。積極發行專項債券用于城鎮老舊小區改造項目。縣(區)級財政要安排本級補助資金，確保改造順利實施。市、縣政府的資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。加大對既有住宅自愿加裝電梯的獎補。要統籌涉及住宅小區的各類資金用于城鎮老舊小區改造，提高資金使用效率。各縣(區)要認真按照中央投資支持條件要求，積極組織開展項目和資金申報。
(二)落實居民出資責任。要按照“誰受益、誰出資”的原則，探索建立居民出資機制。鼓勵居民通過直接出資、使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式參與改造。支持小區居民提取住房公積金用于加裝電梯。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。
(三)創新金融服務支持。鼓勵銀行等金融機構探索開發適合城鎮老舊小區改造特點的金融產品，加大對城鎮老舊小區改造信貸支持力度。支持規模化實施運營主體采取市場化方式，在不新增地方政府隱性債務條件下，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資。
(四)鼓勵社會力量參與。鼓勵原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持。公房產權單位應出資參與改造。對專業經營單位實行公平進入，專業經營單位要履行社會責任，供電、供氣、供水、供暖及通訊單位要承擔出資責任，積極出資參與相關管線設施設備的提升改造，改造后專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專業經營單位負責維護管理。采取新增設施有償使用的辦法，吸引電梯、快遞、商貿、停車設施、物業服務等專業企業出資參與城鎮老舊小區改造。鼓勵引導社會和民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與城鎮老舊小區改造。
五、政策支持
(一)落實稅費減免。專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊并在企業所得稅前扣除;所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額;用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。
(二)加強用地支持。加強既有用地集約混合利用，在不違反規劃且征得居民等同意的前提下，允許利用小區及周邊存量土地建設各類環境及配套設施和公共服務設施。其中，對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。
六、組織保障
(一)加強組織領導。成立市城鎮老舊小區改造領導組，負責統籌推進全市城鎮老舊小區改造工作，協調解決重大問題。領導組組長由市長擔任，副組長由分管副市長擔任，成員包括市政府分管副秘書長及市住建局、市發改委、市行政審批局、市規劃和自然資源局、市財政局、市城管局、市民政局、市工信局、市審計局、市住房公積金中心、市體育局、市郵政管理局、市供電公司、市自來水公司、市煤氣公司、市熱力公司、聯通陽泉分公司、移動陽泉分公司、電信陽泉分公司等單位主要負責人。
領導組下設辦公室，辦公室設在市住建局，主任由市住建局局長兼任。辦公室負責城鎮老舊小區改造日常工作，定期向領導組報告工作進展情況，及時提出建議和措施;組織籌備領導組會議;開展城鎮老舊小區改造監督檢查和指導工作，辦公室日常工作由市住房保障事務中心承擔。
領導組各成員單位職責如下：
市住建局負責全市城鎮老舊小區改造的組織協調和督促指導，會同市發改委、市財政局提出全市城鎮老舊小區改造年度計劃，負責組織實施市級城鎮老舊小區改造項目。
市發改委負責組織全市城鎮老舊小區改造項目中央專項補助、地方政府專項債券等申報工作。
市行政審批局負責協調縣(區)行政審批部門，辦理城鎮老舊小區改造項目立項審批工作。簡化審批流程，提高審批服務效率和水平。
市規劃和自然資源局負責制定城鎮老舊小區改造技術導則，協調縣(區)規劃和自然資源部門對城鎮老舊小區改造項目涉及規劃調整的提出意見。按照“精明增長”的理念，集約利用土地資源，提高土地利用效率。
市財政局負責配合相關部門做好資金爭取工作，并強化資金運行的監管。
市城管局負責協調市區改造項目小區外的市政道路、照明、園林綠化等設施的運營維護，協調供水、供氣、供熱等單位積極參與城鎮老舊小區改造。
市民政局負責督促街辦社區做好宣傳、居民協調溝通等工作。
市工信局負責協調市屬企業積極參與城鎮老舊小區的改造。
市審計局負責監督城鎮老舊小區改造資金的管理和使用。
市住房公積金中心負責制定支持小區居民提取住房公積金用于支持老舊小區改造、加裝電梯。
市體育局負責配備小區內及小區周邊健身器材，統籌設置體育鍛煉場地、設施。
市郵政管理局負責落實《關于推進我市智能快件箱建設和管理的通知》(陽郵管〔2021〕16號)要求，在改造中同步開展智能快件箱等快遞末端基礎設施建設。
市供電公司、市自來水公司、市煤氣公司、市熱力公司、聯通陽泉分公司、移動陽泉分公司、電信陽泉分公司等管線單位統籌做好城鎮老舊小區改造項目中涉及管線改造的工作，并承擔相應的改造出資責任。
(二)建立推進機制。建立市級政府統籌、部門協調指導、縣區組織推進、街道社區實施落實、居民監督參與的工作推進機制。各縣(區)政府是城鎮老舊小區改造工作的責任主體，要健全項目管理機制，建立城鎮老舊小區改造項目調度臺帳，推進項目有序實施。充分發揮街道黨組織和辦事處的屬地管理職能，堅持黨建引領，為推動城鎮老舊小區改造提供政治保障。要發動居民積極參與改造方案制定、配合施工，建立監督和評價反饋機制，充分發揮社會監督作用，暢通投訴舉報渠道，共同推進改造實施。
(三)加大宣傳引導。要充分利用各類媒體，全方位、多角度宣傳城鎮老舊小區改造工作的重要意義、方法步驟和改造成效，宣傳“共同締造”理念，廣泛發動群眾參與。充分挖掘工作典型，每年選樹一批城鎮老舊小區改造示范項目，為提升全市工作水平積累經驗、樹立樣板。對于工作中涌現出的優秀集體和個人予以表彰和獎勵。
內容審核：陳博揚律師
來源：頭條-山西省《陽泉市城鎮老舊小區改造攻堅行動方案(2021-2025年)》2021年新開工老舊小區改造172個2025年底完成改造任務，
