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城中村改造效果監(jiān)測方案，上海二手房政策法律問題:今日城中村改造更新

發(fā)布時(shí)間：
2024-12-06 13:40:50
作者：
圣運(yùn)律師
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城中村改造效果監(jiān)測方案,上海二手房交易新政策法律問題,法律分析:調(diào)整了增值稅征免年限，將個(gè)人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。法律依據(jù):《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》三、嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方

城中村改造效果監(jiān)測方案，上海二手房政策法律問題:今日城中村改造更新

一、城中村改造效果監(jiān)測方案,上海二手房交易新政策法律問題

法律分析:

調(diào)整了增值稅征免年限，將個(gè)人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

法律依據(jù):

《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》三、嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。四、調(diào)整增值稅征免年限。將個(gè)人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

二、上海二手房政策法律問題

法律分析:

1、購買首套住房。個(gè)人最高貸款額度由30萬元調(diào)整至50萬元，家庭最高貸款額度由60萬元調(diào)整至100萬元；繳交補(bǔ)充公積金的，個(gè)人最高貸款額度在50萬元基礎(chǔ)上增加10萬元保持不變，家庭最高貸款額度在100萬元基礎(chǔ)上增加20萬元保持不變。

2、購買改善性第二套普通商品房。參照購買首套住房政策。

3、購買改善性第二套非普通商品房。個(gè)人最高貸款額度由20萬元調(diào)整至40萬元，家庭最高貸款額度由40萬元調(diào)整至80萬元；繳交補(bǔ)充公積金的，個(gè)人最高貸款額度在40萬元基礎(chǔ)上增加10萬元保持不變，家庭最高貸款額度在80萬元基礎(chǔ)上增加20萬元保持不變。

法律依據(jù):

《上海市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知》

一、關(guān)于最高貸款額度調(diào)整

2、購買改善性第二套普通商品房。參照購買首套住房政策。

二、關(guān)于二手房公積金抵押貸款年限調(diào)整

低于5年（含）房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長貸款年限仍為不超過30年。

6年至19年房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長貸款年限由不超過15年調(diào)整為35年與房齡之差。

超過20年（含）以上房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長貸款年限仍不得超過15年。

三、上海二手房交易新規(guī)定法律問題

法律分析:

上海二手房交易需要交納一定稅費(fèi)，交易稅費(fèi)根據(jù)房屋類型來定，包括契稅、增值稅、個(gè)稅等。普通住宅，家庭唯一住房且為90平方米以下(含，稅率為總房款的1%。普通住宅、家庭唯一住房的90平方米以上的，稅率為總房款的1、5%。

法律依據(jù):

《商品房銷售管理辦法》第七條商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

（四）已通過竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

四、上海二手房掛牌新規(guī)

法律分析：市房管局今天召開本市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會(huì)議。市房管局明確，各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行掛牌房源價(jià)格核驗(yàn)，按照國家和本市法律法規(guī)，誠信守法經(jīng)營。市房管局強(qiáng)調(diào)，對誘導(dǎo)虛高價(jià)格掛牌、哄抬房價(jià)、借機(jī)炒作、擾亂市場等行為，將會(huì)同相關(guān)部門采取暫停網(wǎng)簽等措施予以嚴(yán)肅查處。

下一步，市住建委、市房管局等八部門將開展本市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓規(guī)范工作，嚴(yán)格整治違規(guī)發(fā)布信息（含未經(jīng)房源核驗(yàn)發(fā)布二手房源信息）、違規(guī)銷售、擾亂市場秩序的違規(guī)違法行為，有效遏制市場亂象，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

法律依據(jù)：《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》

一、進(jìn)一步發(fā)揮好聯(lián)席會(huì)議作用。發(fā)揮好市促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展聯(lián)席會(huì)議平臺(tái)作用，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、推進(jìn)全市房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作，落實(shí)部門管理責(zé)任，增進(jìn)聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)，加強(qiáng)信息互通，強(qiáng)化政策執(zhí)行力，提高政策實(shí)施效果。

二、完善土地市場管理。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價(jià)格。

三、嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

四、調(diào)整增值稅征免年限。將個(gè)人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

五、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

六、嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購房人合法權(quán)益。

七、嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。加大聯(lián)合整治執(zhí)法力度，形成執(zhí)法合力，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、價(jià)格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導(dǎo)規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。

八、堅(jiān)持租購并舉。進(jìn)一步完善住房租賃體系，擴(kuò)大保障性租賃住房覆蓋面。通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應(yīng)。完善租賃住房發(fā)展配套支持政策，規(guī)范住房租賃市場秩序。

九、加快推進(jìn)舊區(qū)改造、“城中村”改造等城市更新改造項(xiàng)目。加快推進(jìn)中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造，積極開展“城中村”改造，確保征收安置房源供應(yīng)。加快推進(jìn)舊住房更新改造，加大既有住宅加裝電梯工作力度，啟動(dòng)實(shí)施住宅小區(qū)“美麗家園”建設(shè)新三年行動(dòng)計(jì)劃，多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環(huán)境質(zhì)量，有效提升市民居住品質(zhì)。

十、加強(qiáng)政策宣傳。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，正確解讀房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。依法加大對編造謠言擾亂市場秩序、散布不實(shí)信息誤導(dǎo)市場預(yù)期等行為的查處力度。

五、上海二手房買賣政策有哪些

（一）企業(yè)購商品住房

再次上市交易需滿3年

《若干意見》規(guī)定，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個(gè)人，按照本市限購政策執(zhí)行。同時(shí)，為進(jìn)一步規(guī)范交易行為，限購審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。這兩項(xiàng)政策針對此前一些限購人群通過政策漏洞違規(guī)炒房的情況。

據(jù)悉，此前滬上有一些限購人群通過種種方法規(guī)避限購：如一次性付款等方法與房企達(dá)成協(xié)議，只簽合同而不去辦理房產(chǎn)證登記，隨著房價(jià)上漲，當(dāng)他們轉(zhuǎn)手賣房時(shí)，只需在房企進(jìn)行合同更名。還有的人注冊公司，以公司買房的形式辦理房產(chǎn)證登記手續(xù)。

（二）二套房認(rèn)定

堅(jiān)持“認(rèn)房不認(rèn)貸”原則

《若干意見》強(qiáng)調(diào)從緊實(shí)行差別化住房信貸政策，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%

《2015-2020年房地產(chǎn)市場行情監(jiān)測及投資可行性研究報(bào)告》顯示，在解釋有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策時(shí)，市住建委負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)將堅(jiān)持“認(rèn)房不認(rèn)貸”原則，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。凡目前在房地產(chǎn)交易系統(tǒng)內(nèi)查詢到已擁有1套住房的，無論其是否有貸款記錄、無論其住房貸款是否結(jié)清，均執(zhí)行差別化信貸政策，即購買第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。目前沒有住房的，還是實(shí)行首套房政策。

《若干意見》還規(guī)定，購房人在申請貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。此前，部分購房者通過申請首付貸甚至消費(fèi)貸的方式來湊足首付款，杠桿買房擴(kuò)大了金融風(fēng)險(xiǎn)，一旦遭遇樓市調(diào)整容易產(chǎn)生壞賬。

（三）新政何時(shí)實(shí)施

即日起實(shí)施，以網(wǎng)簽為準(zhǔn)

據(jù)悉，《若干意見》已經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過，從即日起發(fā)布實(shí)施。

《若干意見》要求從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策，非本市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅和社保的年限，從自購房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。