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城中村改造的房子屬于小產權嗎,城中村改造房和小產權有何區(qū)別:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-13 18:51:26
作者：
圣運律師
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城中村改造的房子屬于小產權嗎，法律分析：‘小產權房’是一些城中村村集體組織或者開發(fā)商打著城中村改造、新農村建設等名義出售的、在集體土地上的房屋。按照我國現(xiàn)行法律，集體土地只能用于農業(yè)生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租

城中村改造的房子屬于小產權嗎,城中村改造房和小產權有何區(qū)別:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、城中村改造的房子屬于小產權嗎

法律分析：‘小產權房’是一些城中村村集體組織或者開發(fā)商打著城中村改造、新農村建設等名義出售的、在集體土地上的房屋。按照我國現(xiàn)行法律，集體土地只能用于農業(yè)生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，沒有產權，更沒有國有土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。

法律依據(jù)：《中華人民共和國房產稅暫行條例》

第二條房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。

第三條房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

沒有房產原值作為依據(jù)的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù)。

二、城中村改造房子的產權屬于誰?

城中村土地開發(fā)的主體應為“城中村改制后的新經濟組織或者人,以及改制后的新經濟組織與人合作成立的企業(yè)法人?！?

所謂城中村,主要是指城市郊區(qū)在城市化擴展進程中,沒有來得及,或規(guī)劃暫時沒有納入的,因此其土地性質仍為集體制,如果需要征收的話,按有關政策轉為國有土地后再行建設。

一般說,城中村屬于城市的一部分,其建設應納入城市規(guī)劃,因此,在土地性質未變之前,是不太可能進行大規(guī)模的建筑群建設的,因此,假如有類此房產出售,一般不建議購買,因為肯定存在與城市規(guī)劃沖突的地方,風險很大。

城中村居民的安置,屬于政府行為,現(xiàn)在一般大城市都采取國家購買土地和地上建筑,由村民用拆遷購置款自行購買房產的做法,這種購買后的商品房當然有產權。如果是由政府安置,要看安置的具體政策,一般也是產權出售。

一、農村安置地是屬于劃撥集體的嗎

農村安置房的產權是屬于集體所有。農村安置房產權性質有兩種：一是在集體土地上由村里統(tǒng)一規(guī)劃建房，安置時按本集體經濟組織內的成員人口分配住房面積。這種房屋屬于小產權房，只供農業(yè)人口解決居住問題，土地產權是集體土地宅基地性質，在當前的法律規(guī)定下不允許上市交易，對集體土地上安置房是否通過流轉交易的改革目前處于探討階段。二是由于城市建設規(guī)模的擴大，一些城市的近郊鄉(xiāng)村變?yōu)槌侵写?，征地拆遷后農民成了失地農民，農業(yè)人口將轉為城鎮(zhèn)戶口，這種情況下的安置房通常是政府劃拔土地建房，這種房屋是不完全產權，5年內不準上市交易，5年后交易時需補繳土地出讓金。

二、安置房與商品房一樣嗎

所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。具體區(qū)別如下：

(一)產權的區(qū)別。

很多安置房不是完全產權，即具有完全的房屋所有權，卻不一定具有完全的土地使用權。很多安置房的土地性質是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產權，即完全的房屋所有權和完全的土地使用權，土地性質是出讓，也就是繳納了土地出讓金。所以，安置房在以后再次交易時，可能會被要求補繳土地出讓金。當然，目前安置房交易并沒有要求這樣，但法律規(guī)定是要繳納的，所以，一但政府出臺政策，那就很可能要交。

(二)質量上的區(qū)別。

安置房往往建設利潤被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。加上職能部門監(jiān)管不力或者甚至沆瀣一氣，造成普遍上安置房的質量不如商品房。當然，也有比較負責的或者示范工程之類的，質量相對較好的安置房，但是不多，能碰上算是中彩票了。

(三)交易時間的限制。

不少安置房都有交易時間限制，也就是規(guī)定在幾年內不得上市轉售。商品房沒有這方面的規(guī)定，只要是你買到的已經辦理過登記的現(xiàn)房，就可以上市交易。不過，商品期房，法律上是不允許轉售的。

三、城中村改造房和小產權有何區(qū)別

法律分析：1、小產權房是不允許對外轉讓的，而城中村改造房是允許買賣的。按照我國現(xiàn)行法律，集體土地只能用于農業(yè)生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。

2、小產權房是不具有產權的，而城中改造房是具有產權的。

目前針對小產權房的改造比較困難，一個是加強新增控制，一個是消化“庫存”。消化的辦法也有，但實行的不多，基本就是兩個辦法。

法律依據(jù)：《中華人民共和國房產稅暫行條例》

第三條房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

沒有房產原值作為依據(jù)的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù)。

第八條房產稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》的規(guī)定辦理。