關于征地拆遷評估的幾個問題，筆者近年來接觸征地拆遷評估較多，一直受到下面幾個問題的困擾。這其中有的是政策問題，有的是評估技術問題，雖然以深圳為例，但應該有普遍意義。一、征地拆遷中土地估價機構的法律地位問題《中華人民共和國土地管理法實施細則》
筆者近年來接觸征地拆遷評估較多，一直受到下面幾個問題的困擾。這其中有的是政策問題，有的是評估技術問題，雖然以深圳為例，但應該有普遍意義。
一、征地拆遷中土地估價機構的法律地位問題
《中華人民共和國土地管理法實施細則》第二十五條規定： 征用土地方案經依法批準后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征用土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。
被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。
市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征用土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告，聽取被征用土地的農村集體經濟組織和農民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。
由于政府制定的征地拆遷補償標準不可能對所有地上附屬物，特別是建筑物、構筑物的補償標準作出規定，因此需要進行評估。征地拆遷評估屬于政府職能性、公益性的房地產價格評估，過去一直由土地行政主管部門下屬的土地估價機構進行。隨著土地估價機構脫鉤改制的推進，社會性、企業性的土地估價機構也進入到征地拆遷評估工作中來。因為其不屬于土地行政主管部門下屬的土地估價機構，就存在著與征地部門的關系問題、土地估價機構的法律地位問題。
在征地拆遷實際工作中，征地部門有的要求對建筑物、構筑物的重置成本低評，以便征地部門與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價機構“獨立、客觀、公正”的法律地位相違背，低評的價格也往往為被拆遷人所質疑，影響土地估價機構客觀、公正的形象。在征地部門看來，被拆遷人總是要獲得比評估結果高的補償才能取得心理上的滿足，所以，低評才能保證最終補償價格比較合理(是否還有其他的行政干預暫不考慮)，土地估價機構應當配合征地部門的工作。排除談判中心理學的運用這個因素，實際上，這種情況的出現，很大程度上是由于長期以來土地行政主管部門下屬的土地估價機構一直是采用低評的方式對待征地拆遷評估。事實上，被拆遷人雖然不一定了解社會平均重置成本，但對于自己的實際成本最清楚不過，只要做好說明解釋工作，正常的評估價格是可以為被拆遷人所接受的，提出超越正常評估價格不合理要求的只是極少數。相反，刻意的低評，不但影響土地估價機構客觀、公正的形象，破壞評估結果的社會公信力;而且拖延了征地拆遷工作的進行，進而延誤了整個工程項目的正常進行，同時造成了征地部門的具體工作人員“無能”，被拆遷人“太刁”的錯誤印象;最關鍵的是誤導了財政部門和有關領導，使其認為可以用較少的補償款完成征地項目的補償工作，因為評估結果一般來說是財政撥款的依據。財政撥款的不足往往最終導致被拆遷人沒有得到合理的補償，拆遷或者久拖不決，或者上訪不斷。
從更高的層面來看，怎樣在維護土地估價機構“獨立、客觀、公正”法律地位的基礎上，盡可能幫助委托人解決實際問題是一個普遍存在的問題。土地估價機構是傾向于律師行業，只對委托人單方當事人負責，還是傾向于會計師行業，對各方當事人負責，對社會負責。應當肯定地說，土地估價機構無論從法律、法規來看，還是從社會實際認可(包括法律界的認可)來看，都屬于后者。土地估價機構必須認清自己的地位和作用，對于委托方的不合理要求，要委婉地拒絕，并說明理由。或者采用其它的補救措施。例如我們在征地拆遷評估中，考慮談判中的心理學因素，建筑物按征地部門要求適當低評(但重置價格水平要向征地部門說明)，構筑物及附屬物都按重置價格水平評估。當被拆遷人對建筑物價格提出異議時，在征得征地部門同意后，按不超過重置價格水平的標準予以調整。這樣做比較容易被當事人各方所接受，效果比較好。假如過于遷就委托方的不合理要求，評估出來的結果不為當事人另一方所接受，征地拆遷工作很難順利進行。
二、重置價格的準確把握問題
建筑物重置價格按《房地產估價規范》規定，是采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。在征地拆遷評估中，常常遇到這樣一個問題，由于對農民自建房管理的不規范，應當計入重置價格的報建費、設計費、監理費、各種規費及管理費實際上都不發生或甚少發生;工程直接承包給包工隊，建筑成本也相對較低。因此，農民自建房的實際成本要低于正常的造價水平。在深圳，這種價差最高達到300元/平方米。于是，對于建筑物重置價格的把握，一般是按農民自建房的實際成本評估，明顯低于合法、合規建筑物的重置價格。我認為，對于這一類農民自建房應當按合法、合規建筑物的重置價格評估并予以補償，其理由如下：
1.按建筑物的重置價格結合成新率予以補償的立法本意是保證被拆遷人可以用補償款重新建設與被拆除原建筑物結構、面積、成新率相當的建筑物，以保證被拆遷人原有生活水平不因征地拆遷而下降。當建筑市場管理日益完善時，農民再要建違法、違規的房子時，會受到制止，于是會發生按農民自建房的實際成本評估的重置價格，建不起合法、合規的與原自建房同樣大小房子的情況，被拆遷人原有生活水平必然因征地拆遷而有所下降。
2.當農民要建違法、違規的建筑物時，政府會出面制止，會要求他們按合法、合規的方式建設;但是當征地拆遷時，又不給予合理的補償，以便他們按合法、合規的方式重新建設。這明顯不合理。
3.那么農民是否因此占了國家的便宜?沒有。首先，決定征地拆遷的不是農民，而是政府，況且農民在得知征地拆遷之后搶建的建筑物也不在拆遷補償范圍內;其次，雖然一些管理費用在農民自建房時沒有發生，但他自己還是承擔了大量的管理工作，這些管理工作也應當計算成本;再次，拆遷補償只是對有形的資產進行補償，而被迫搬遷所造成的無形損失有時是很大的。例如個人就業、子女就學，工廠搬遷后要重新做廣告、支付各種報建、報裝費用等等。[page]
總之，《房地產估價規范》中的建筑物重置價格應當是合法原則下的建筑物重置價格。在征地拆遷評估中，即使農民自建房的實際成本較低，也還是應當按合法、合規建筑物的重置價格予以評估。
三、集體建設用地的補償問題
在征地拆遷評估中，土地估價機構一般只對地上建筑物、構筑物、附屬物進行評估，土地是按照農用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補償費和安置補助費的。但是，在深圳，大量存在著農民自建廠房出租營利的現象，此時土地已不再是農用地，已經轉化為集體建設用地，是一種事實上的建設用地。對于這種集體建設用地的征地補償是否應當考慮其經營收益的問題，政府目前的規定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒有辦理規劃批準手續，土地也沒經批準轉變用途，是違章建筑。我認為，這些廠房的出現是有其歷史原因的，對于這種集體建設用地的征地補償應當適當考慮其經營收益問題。理由如下：
1.《土地管理法》第59、60、61條規定，農村集體經濟組織可以使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦企業。
2.在深圳經濟發展很長一段時間里，政府曾下了很大力氣招商引資，鼓勵農民、其他外來人員與集體經濟組織合作建設廠房等基礎設施，吸引外商興辦“三來一補”企業。這些廠房等基礎設施對深圳經濟的發展是有貢獻的，這些土地轉變為集體建設用地是得到政府默許的。
3.這些廠房的興建都是經過村、鎮有關部門批準的，在當時，這種批準是有效的，因為城市規劃管理部門還沒有管到這里來。直到現在，也沒有要求強制清拆，只是要求完善手續。在廠房里面開辦的工廠也辦理了營業執照和稅務登記，并且正常經營，這種土地轉變為集體建設用地實際上已得到社會的認可。
4.在政府頒布的征地拆遷補償標準中，果園林木的補償是考慮了林木預期若干年經濟收益的，被拆遷人比較容易接受。興建廠房，投資更大，預期經濟收益也更大，但在征地拆遷補償中卻完全不予考慮，確實讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實際中，對這樣的問題很難使被拆遷人心服口服。
總之，對經營性的集體建設用地，應當區別不同情況適當參考收益狀況進行評估，予以補償，比較合情合理。
內容審核：王四新律師
來源：中國法院網-關于征地拆遷評估的幾個問題，關于征地拆遷評估的幾個問題
