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宅基地糾紛84講：合資建的宅基地房即將拆遷了，房屋價值如何計算,農(nóng)村拆遷補償是按宅基地面積計還是按建筑面積計算:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-10-08 19:30:09
作者：
圣運律師
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宅基地糾紛84講：合資建的宅基地房即將拆遷了，房屋價值如何計算，廣州張靜律師解答:直接按拆遷補償?shù)默F(xiàn)金補償標準計算房屋價值即可。實踐中宅基地房買賣或合建合同被認定無效后，如果房屋未涉及拆遷，沒有拆遷補償標準，則需要申請法院，委托評估公司評估

宅基地糾紛84講：合資建的宅基地房即將拆遷了，房屋價值如何計算,農(nóng)村拆遷補償是按宅基地面積計還是按建筑面積計算:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、宅基地糾紛84講：合資建的宅基地房即將拆遷了，房屋價值如何計算

廣州張靜律師解答:直接按拆遷補償?shù)默F(xiàn)金補償標準計算房屋價值即可。實踐中宅基地房買賣或合建合同被認定無效后，如果房屋未涉及拆遷，沒有拆遷補償標準，則需要申請法院，委托評估公司評估房屋價值來認定房屋的市場價值。但如果已經(jīng)有拆遷補償標準，則不需要再評估，直接按拆遷補償?shù)默F(xiàn)金補償標準計算房屋價值即可。如下面這個案件，法院就直接以拆遷的現(xiàn)金補償標準計算宅基地房的市場價值，作為出資人合同無效后賠償?shù)挠嬎阋罁?jù)。

判決書節(jié)選：

關(guān)于《合建房合同書》無效后的補償款及辦證款問題｡由于袁出資人的建房款已物化為涉案房屋,客觀上無法返還,錢出地人應當對袁出資人因合同無效返還房屋予以補償｡考慮到涉案房屋建成至今已二十余年,其價值現(xiàn)已大幅上升,故依據(jù)公平原則及雙方的過錯責任,由錢出地人參照涉案補償協(xié)議對非村民私人房屋的標準補償,考慮到袁出資人的過錯責任,實測有證面積可按12800元/平方米的標準補償,實測無證面積按2500元/平方米的標準補償｡至于房屋辦證款,錢出地人確認收取袁出資人包含合作建房款的共計120000元,袁出資人主張其中包含30000元辦證款,并提供了《收條》、兩張收據(jù)證明,錢出地人對于該主張沒有提供證據(jù)予以反駁,在庭審中亦確認涉案《合建房合同書》約定的建房款為90000元,結(jié)合《合建房合同書》“該樓需要轉(zhuǎn)辦為房產(chǎn)證費用由各層各戶業(yè)主支付”的約定,故一審法院依法認定錢出地人收取了袁出資人房屋辦證款30000元｡如前所述,由于《合建房合同書》無效,錢出地人收取的30000元房屋辦證款因合同無效應予返還,袁出資人主張返還該款項的訴請,合法有據(jù),一審法院予以支持｡

關(guān)于《合建房合同書》無效后的計算補償款的面積問題｡據(jù)因拆遷對涉案房屋進行測繪的結(jié)果可知,涉案某街21號選擇貨幣補償及復建安置補償?shù)膶崪y房屋有證總面積655.6平方米(一審已補正為665.6平方米),實測房屋無證面積355.2925平方米｡而涉案樓棟各戶約定合建總面積為827.5平方米,其中應包含有證面積及無證面積,故依據(jù)公平原則及雙方的過錯責任,一審法院酌定其中59.42平方米按12800元/平方米的標準補償,其中32.2平方米按2500元/平方米的標準補償｡按上述補償標準,錢出地人應向袁出資人支付補償款841076元｡

二、拆遷是根據(jù)宅基地面積還是建筑面積

法律分析：

房屋拆遷只補償房產(chǎn)證上的房屋面積，不會再單獨補償其他土地面積，除非你的土地證上的土地面積大于房產(chǎn)上的面積。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民法典》第二百四十三條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權(quán)益收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

三、農(nóng)村拆遷補償是按宅基地面積計還是按建筑面積計算

法律主觀：

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標準是按照被拆除房屋的建筑面積計算的。所謂建筑面積，一般是指產(chǎn)權(quán)人擁有房屋的各層建筑面積的總和，具體實施中按照1982年國家頒布的《建筑面積計算規(guī)則》執(zhí)行。實踐中常常出現(xiàn)償還房屋的建筑面積與被拆遷房屋的建筑面積不相同的情況，或者償還面積與原面積相等，但二者在結(jié)構(gòu)上不同，由此產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價格結(jié)算問題。根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，償還面積與原面積相等的部分，按照重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價。重置價格是指現(xiàn)在重新建造與被拆除房屋相同結(jié)構(gòu)、相同標準、相同質(zhì)量的房屋的造價(以每年公布的當年造價為準)。結(jié)構(gòu)差價是指不同結(jié)構(gòu)的房屋所花費的不同造價之間的差額，以重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價，即以被拆除房屋的重置價格與償還房屋的造價之間的差額作為結(jié)算的標準，由一方向另一方支付結(jié)構(gòu)差價。非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，償還面積超過原面積的部分，按照商品房價格結(jié)算;償還面積不足原面積的部分，按照重置價格結(jié)合成新計算，償還面積不足原面積的部分，按照重置價格結(jié)合成新計算，即以重置價格結(jié)合該房屋的新舊程度核算，一方以貨幣形式向另一方支付。至于住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價格結(jié)算辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。這是考慮到住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換情況復雜，各地對結(jié)構(gòu)差價支付亦采不同政策，因而不在全國實行統(tǒng)一的規(guī)定。作價補償?shù)臉藴适前凑毡徊鸪课萁ㄖ娣e的重置價格結(jié)合成新計算的。實行作價補償，應當由房屋所在地的房地產(chǎn)管理局或者專門的評估機構(gòu)對被拆除房屋進行評估，以評估的價格作為計算的依據(jù)。一般不允許當事人之間私下交易。《拆遷條例》對拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物的補償提出了特別的要求。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應當按照其原性質(zhì)、原規(guī)模予以重建;作價補償?shù)模瑧粗刂脙r格給予補償，不考慮該房屋的新舊程度。無論哪一種補償形式，都將房屋的附屬物也納入補償范圍。這是考慮到當?shù)鼐用竦奈镔|(zhì)文化生活需要，為了迅速恢復公益事業(yè)的正常進行而作出的規(guī)定。該問題涉及到的相關(guān)文件：《建筑面積計算規(guī)則》《拆遷條例》

法律客觀：

《土地管理法》第四十八條第三款

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。