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拆遷補償有問題，拆遷補償評估中面臨內(nèi)部風(fēng)險有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-12-21 23:38:13
作者：
圣運律師
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拆遷補償有問題,拆遷補償計算中可能出現(xiàn)的風(fēng)險有哪些,法律分析：在拆遷過程中，可能會出現(xiàn)一些風(fēng)險，導(dǎo)致拆遷補償計算不準(zhǔn)確或者不合理。以下是幾種可能出現(xiàn)的風(fēng)險：1.評估標(biāo)準(zhǔn)不清晰：在評估房屋價值時，可能存在評估標(biāo)準(zhǔn)不清晰的情況，導(dǎo)致評估不準(zhǔn)確。

拆遷補償有問題，拆遷補償評估中面臨內(nèi)部風(fēng)險有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、拆遷補償有問題,拆遷補償計算中可能出現(xiàn)的風(fēng)險有哪些

法律分析：

在拆遷過程中，可能會出現(xiàn)一些風(fēng)險，導(dǎo)致拆遷補償計算不準(zhǔn)確或者不合理。以下是幾種可能出現(xiàn)的風(fēng)險：

1.評估標(biāo)準(zhǔn)不清晰：在評估房屋價值時，可能存在評估標(biāo)準(zhǔn)不清晰的情況，導(dǎo)致評估不準(zhǔn)確。

2.評估機構(gòu)不專業(yè)：評估機構(gòu)的專業(yè)性是保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性的重要保障。如果評估機構(gòu)不專業(yè)，可能會導(dǎo)致評估結(jié)果不準(zhǔn)確。

3.補償標(biāo)準(zhǔn)不合理：在拆遷補償計算過程中，可能存在補償標(biāo)準(zhǔn)不合理的情況，導(dǎo)致補償金額不準(zhǔn)確。

4.權(quán)益保護不到位：在拆遷過程中，可能存在權(quán)益保護不到位的情況，導(dǎo)致拆遷補償計算的不公平性。

法律依據(jù)：

1.《物權(quán)法》第二十二條：房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人或者其他利害關(guān)系人可以委托專業(yè)機構(gòu)或者專業(yè)人員對房屋的價值進行評估。

2.《拆遷條例》第十二條：對被征收房屋應(yīng)當(dāng)按照其實際用途、建筑面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、裝修程度、地段等因素進行評估，確定其合理補償標(biāo)準(zhǔn)。

3.《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條：城市拆遷應(yīng)當(dāng)保障被征收人的合法權(quán)益，合理確定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。

二、拆遷補償評估中面臨內(nèi)部風(fēng)險有哪些

房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷評估過程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險主要包括估價機構(gòu)本身的估價技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險。

估價技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險

房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷補償評估過程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點：

一是拆遷評估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問題。物資準(zhǔn)備不足。例如評估前準(zhǔn)備的測量器材的數(shù)量、類型以及其測量的準(zhǔn)確精度是否達到相應(yīng)拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應(yīng)充分做好拆遷評估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。

二是拆遷評估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業(yè)務(wù)流程，拆遷評估程序不符合規(guī)范也會帶來一系列內(nèi)部風(fēng)險。

三是拆遷現(xiàn)場測量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價機構(gòu)在從事拆遷評估業(yè)務(wù)時最容易引起最終出具的估價結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準(zhǔn)確;房屋結(jié)構(gòu)確定不合理;附著物現(xiàn)場測量與清點不合理嘲;現(xiàn)場調(diào)查表填寫不規(guī)范、不清楚。

四是估價機構(gòu)出具的拆迂評估結(jié)果不合理。由于拆迂評估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價機構(gòu)在進行內(nèi)業(yè)處理時，容易出現(xiàn)一些問題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯誤;評估確定的估價對象折遷補償價格不合理。

管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險

房地產(chǎn)估價機構(gòu)在經(jīng)營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評估過程中風(fēng)險防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷評估過程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險主要由以下因素影響。

一是拆遷評估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問題。

二是拆遷評估過程中房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價人員的責(zé)任以及獎懲制度的落實問題。拆遷評估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價業(yè)務(wù)隊伍進行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產(chǎn)估價機構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎懲制度，當(dāng)最終拆遷補償估價結(jié)果報告出現(xiàn)問題時，最容易導(dǎo)致估價人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。

三、拆遷中貨幣補償中有哪些些風(fēng)險

風(fēng)險一：是否足額補償法律規(guī)定：作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位。對于選擇貨幣補償?shù)谋徊疬w人來說，征收補償費用的足額到位，才能保障自己的貨幣補償能一次性或者分期到位。而拆遷補償是否能足額到位，并不在被拆遷人的掌控當(dāng)中，而是在政府的征收決策上。所以對被拆遷人來說，征收方是否能誠實守信，是被拆遷人需要承擔(dān)的不可控風(fēng)險。那如何來把控這樣的風(fēng)險呢？你需要知道征地拆遷補償款的總金額大概是多少。如果總的補償費用足夠，那么你的足額貨幣補償風(fēng)險會相對降低很多。實踐中，政府是不會主動的去告訴你該次征地補償款的總額數(shù)的，你需要自己去找、去查。方法可以通過申請信息公開，要求公開征地拆遷補償方案的內(nèi)容信息。風(fēng)險二：是否會有重大變故《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。也就是說，被拆遷人的房屋拆遷補償價格于補償公告之日起確定。如果是貨幣補償，則會在補償公告后下發(fā)補償費用。但這卻是被拆遷人最容易吃虧的地方。因為一旦遇到征地拆遷，周圍的房價、地價也都會隨之暴漲。再加上房子的市場價仍然還處居高不下的狀態(tài)，所以很可能在被拆遷人簽了字，拿了補償后，當(dāng)初的房子價值會陡然增高，被拆遷人利益很顯然的會遭到損害。這時候被拆遷人再拒搬遷，很可能會遭到強拆。這對被拆遷人來說，是選擇貨幣補償后，市場調(diào)控方面的風(fēng)險。遇到這種情況怎么辦呢？可在之前的補償合同中對相關(guān)情況進行說明和約定，以防止一些客觀的重大情況變故。最后，選擇貨幣補償或者置換補償，各有優(yōu)劣。如果您是選擇的貨幣補償，對上述風(fēng)險一定要有及時的準(zhǔn)備和應(yīng)對方法，并及時咨詢律師的意見。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模泿叛a償?shù)娘L(fēng)險包括補償款是否足額、是否存在重大的變故等，貨幣補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是參考被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格確定的。

四、拆遷補償方案涉及到的法律風(fēng)險有哪些？

法律分析：拆遷補償方案的制定和執(zhí)行涉及到多個法律領(lǐng)域，包括土地管理法、城市房屋拆遷與補償條例、國有土地上房屋征收與補償條例等。如果拆遷補償方案存在問題，可能面臨以下法律風(fēng)險：

1. 補償標(biāo)準(zhǔn)不合理：補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以房屋的實際價值為基礎(chǔ)，如果補償標(biāo)準(zhǔn)不合理，可能引發(fā)業(yè)主不滿，甚至引發(fā)糾紛。

2. 未按照程序執(zhí)行：拆遷補償方案必須遵循一定程序，包括公示、聽證等環(huán)節(jié)。如果未按照程序執(zhí)行，可能面臨行政法律責(zé)任。

3. 未得到合法授權(quán)：拆遷補償方案必須經(jīng)過合法授權(quán)機構(gòu)批準(zhǔn)，如果沒有得到合法授權(quán)，可能面臨行政、民事、刑事等多種法律責(zé)任。

法律依據(jù)：

1. 《土地管理法》第四十七條：“征收拆遷時應(yīng)當(dāng)按照公開、公平、公正的原則確定補償費用。”

2. 《城市房屋拆遷與補償條例》第十三條：“補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以拆遷房屋實際價值為基礎(chǔ)。”

3. 《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條：“用于征收的方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)后實施。”

以上僅為一般性的法律分析，具體情況需要根據(jù)各地的法律法規(guī)和實際情況進行具體分析。

五、拆遷補償評估中面臨的外部風(fēng)險

拆遷補償評估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托方的委托對待拆遷范圍內(nèi)的估價對象按照當(dāng)?shù)夭疬w補償文件進行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T，房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價人員在拆遷評估業(yè)務(wù)過程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強交流與溝通。這一方面有利于估價人員更好地按照委托方的合理要求順利完成遷評估業(yè)務(wù)，但同時另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價人員獨立、客觀、公正地進行估價活動，影響拆遷補償評估結(jié)果的客觀合理性。特別是對于工業(yè)廠房拆遷補償評估，由于涉及的補償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過委托方的一些人員對估價機構(gòu)的估價人員的估價活動進行干涉，達到提高拆遷補償金額的目的。

來源于拆遷樸償評估中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險

房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價人員在拆遷評估業(yè)務(wù)中要直接面對拆遷評估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過程中，估價人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價對象產(chǎn)權(quán)所有人就估價對象的狀況進行詢問了解，并且現(xiàn)場進行調(diào)查評估也需要估價對象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過程中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價人員完成拆遷評估業(yè)務(wù)，但同時可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)入對估價人員正常估價活動的消極影響。特別是對于內(nèi)部風(fēng)險控制措施不完善的房地產(chǎn)估價機構(gòu).其估價人員在拆遷評估過程中如果責(zé)任與獎懲制度具體落實不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價人員與估價對象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補償結(jié)果的客觀合理性。

拆遷補償評估中估價機構(gòu)風(fēng)險防范對策

通過以上所述的房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷評估過程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險與外部風(fēng)險分析，估價機構(gòu)與估價人員在拆遷補償評估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險防范措施，一旦風(fēng)險真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價機構(gòu)與估價人員將面臨著高額的經(jīng)濟賠償，風(fēng)險嚴重的可能導(dǎo)致估價人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發(fā)生。