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城鄉(xiāng)拆遷比農(nóng)村補(bǔ)償款高嗎，城市房屋拆遷補(bǔ)償與農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償有什么區(qū)別:今日土地征收拆遷補(bǔ)償更新

發(fā)布時間：
2024-12-05 14:09:36
作者：
圣運(yùn)律師
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城鄉(xiāng)拆遷比農(nóng)村補(bǔ)償款高嗎,城市房屋拆遷補(bǔ)償和農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償,差別為什么這么大,其實根本原因在于二者所針對的土地所有權(quán)性質(zhì)不一樣。城市房屋：它是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上面建造的房屋，購房者通過購買，享有該房屋的使用權(quán)。農(nóng)村房屋：它使用的土地

城鄉(xiāng)拆遷比農(nóng)村補(bǔ)償款高嗎，城市房屋拆遷補(bǔ)償與農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償有什么區(qū)別:今日土地征收拆遷補(bǔ)償更新

一、城鄉(xiāng)拆遷比農(nóng)村補(bǔ)償款高嗎,城市房屋拆遷補(bǔ)償和農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償,差別為什么這么大

其實根本原因在于二者所針對的土地所有權(quán)性質(zhì)不一樣。

城市房屋：

它是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上面建造的房屋，購房者通過購買，享有該房屋的使用權(quán)。

農(nóng)村房屋：

它使用的土地是歸村集體所有，農(nóng)民只是承包者，或者說是租用者。

而在補(bǔ)償方面，目前的規(guī)定或者說是補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，兩者的區(qū)別如下：

城市房屋：

補(bǔ)償根據(jù)該房屋的用途、區(qū)域、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)以及建筑面積，綜合考量進(jìn)行補(bǔ)償，一般情況下，都能夠讓人達(dá)到滿意。

農(nóng)村房屋：

補(bǔ)償注意分為4部分：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，其中土地補(bǔ)償費(fèi)還是歸集體所有，然后在有村集體統(tǒng)一分配，一般情況下，讓很多農(nóng)民朋友達(dá)不到滿意。

一、簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時應(yīng)注意以下內(nèi)容

(一)主體不符不簽

1、拆遷指揮部與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

在某些政府為主導(dǎo)的建設(shè)項目中，拆遷方為了推動拆遷進(jìn)度和便于對拆遷事務(wù)進(jìn)行管理，常設(shè)立一個臨時機(jī)構(gòu)即拆遷指揮部，在這里工作的人員均是專門針對這個建設(shè)項目從相關(guān)機(jī)構(gòu)抽調(diào)來的，拆遷工作完成了便撤回到本單位。拆遷指揮部無法人資格，不能獨立承擔(dān)責(zé)任，不能成為合法的拆遷人，因此與拆遷指揮部簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后就為以后回遷安置帶來潛在的風(fēng)險。被拆遷人要認(rèn)清究竟誰是拆遷人，最簡單的辦法就是核對與你簽訂拆遷協(xié)議的是否為拆遷許可證上的拆遷人或建設(shè)單位。如果兩者不一致，就不能與其簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。

2、沒有拆遷許可證或雖有許可證而無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議

有些商業(yè)開發(fā)項目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人，但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，出現(xiàn)這種情況有兩種可能：一是他是受真正的拆遷人授權(quán)委托和被拆遷簽訂拆遷協(xié)議，被拆遷人一定要看到授權(quán)委托書并將授權(quán)委托書作為合同附件，否則視其沒有拆遷許可證；二是真正的拆遷人將項目轉(zhuǎn)讓與他，并由他來實施拆遷，被拆遷人一定要看到該轉(zhuǎn)讓合同并要到拆遷管理部門進(jìn)行確認(rèn)，在沒有得到有效確認(rèn)的情況下視為其未取得拆遷許可證。

3、拆遷公司以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議

這類主體在法律上的定位是拆遷單位，受拆遷人委托參與被拆遷人的談判，當(dāng)該項目拆遷工作完成后便到轉(zhuǎn)移到另一個建設(shè)項目，其無論如何也不能成為拆遷人，當(dāng)其以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時，被拆遷人可要多長幾個心眼。拆遷公司與拆遷人均有委托合同，合同中可有些條款對拆遷公司是硬性的，如不能出現(xiàn)被拆遷人訴訟、復(fù)議、上訪等事件，拆遷公司為了不出現(xiàn)此類事故便隨意答應(yīng)被拆遷人的條件，結(jié)果當(dāng)條件不能實現(xiàn)時，被拆遷人去找拆遷人理論，拆遷人對此多是不認(rèn)的，即使被拆遷人進(jìn)行訴訟，但由于拆遷公司并不是合法的拆遷當(dāng)事人，法官也沒有辦法判決拆遷人履行合同或賠償被拆遷人的損失。

(二)內(nèi)容不確定慎簽

這類問題主要集中在以下幾個方面：一是房屋回遷時間不定。二是異地安置房屋交付時間和安置地點不明。三是違約責(zé)任沒約定。曾有某重大項目的拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案件，被拆遷人為了支持項目建設(shè)，服從“先拆遷騰地，后解決糾紛”的安排，在一個月內(nèi)便全部簽訂了協(xié)議將房屋拆除。但是拆遷補(bǔ)償協(xié)議只約定了十八個月后安置，屆時雙方簽訂安置房屋買賣合同，但安置房屋交付時間和安置地點并沒有確定，沒有約定違約責(zé)任。當(dāng)十二個月過去了，被拆遷人仍不知道拆遷人是否在建設(shè)安置房屋，更不知道安置房屋建在什么地方，何時才能住進(jìn)安置房屋，也不知道安置房屋的面積、設(shè)計等有關(guān)房屋的各種信息，當(dāng)他們要求拆遷人說明情況時，拆遷人讓找政府，政府又不能做出明確答復(fù)，這樣踢皮球一樣讓被拆遷人找來找去，被拆遷人忍無可忍起訴到法院要求撤銷該拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。這就是拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中沒有將安置房屋的具體內(nèi)容明確造成的訴累，由于合同中沒有約定有關(guān)安置的內(nèi)容，法官判案也增加了難度，給被拆遷人帶來了無盡的煩憂。

二、城市房屋拆遷補(bǔ)償與農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償有什么區(qū)別

一、城市房屋拆遷補(bǔ)償與農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償有什么區(qū)別農(nóng)村房屋，一般指農(nóng)民在宅基地上自建的房屋。我們知道，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體，使用權(quán)屬于農(nóng)民家庭，是專門用于解決農(nóng)民居住問題而產(chǎn)生的。城市房屋，我們指城市商品住宅，建于城市國有土地上，產(chǎn)權(quán)清晰，一般可以上市流通。一般來說，農(nóng)村房屋和城市房屋主要有如下兩點差別：

1、區(qū)位差別。同樣一百平米的房屋，位于北京天安門周邊與貴州遵義某村，其價值有天壤之別，這個我們不用過多解釋。

2、流動性差別。我們前面講過，農(nóng)村宅基地是專門用于解決農(nóng)民居住問題的，因此，在社會保障體系還不夠成熟的情況下，為了保障廣大農(nóng)民的長期利益，國家禁止農(nóng)村宅基地的買賣，農(nóng)村宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓也受到極大的限制。我們知道，城市國有土地上的房屋由于產(chǎn)權(quán)清晰，可以自由流通，因此，它的價值表現(xiàn)為他的市場價格．《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。”

二、房屋拆遷需要經(jīng)過哪些法律程序

1、取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件。任何一個建設(shè)項目的開工建設(shè)，都必需取得建設(shè)用地所在政府計劃委員會的立項批準(zhǔn)文件，獲取建設(shè)法律許可。

2、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。用地單位持建設(shè)項目批準(zhǔn)文件到當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃局或規(guī)劃辦公室辦理核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

3、取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。用地單位在辦理好前兩項批文后，到當(dāng)?shù)貒临Y源局申請辦理國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，國土資源局通過審查后認(rèn)為該幅用地符合國家有關(guān)政策的規(guī)定，將會核發(fā)國有土地批準(zhǔn)文件。

4、擬定拆遷計劃和拆遷方案拆遷人對規(guī)劃拆遷范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、居住人口、地理環(huán)境及被拆遷戶的經(jīng)濟(jì)條件等進(jìn)行調(diào)查核實，全面掌握具體情況，分析拆遷工作中可能會出現(xiàn)的情況及走勢，認(rèn)真研究制定切實可行的拆遷工作方法、確定拆遷期限。

5、開設(shè)拆遷資金專用賬戶。拆遷人必須在專業(yè)銀行開設(shè)專門的拆遷資金賬戶，按照拆遷工作的需要，足額存入拆拆遷資金，專款專用。

6、申領(lǐng)拆遷許可證。拆遷人在取得上述條件后，持有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理局或建設(shè)局辦理拆遷許可證，取得拆遷許可證后方可實施拆遷。

7、發(fā)布拆遷公告拆遷許可證發(fā)證單位在核發(fā)拆遷許可證的同時發(fā)布拆遷公告，公告內(nèi)容包括：拆遷人名稱、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷期限、搬遷日期等。

8、拆遷凍結(jié)拆遷公告發(fā)布后，任何單位和個人不得從事下列活動：

（一）房屋及其附屬物的新建、擴(kuò)建、改建；

（二）房屋買賣、交換、贈予、租賃、抵押、析產(chǎn)、分列房屋租賃戶名；

（三）改變房屋和土地用途；

（四）企業(yè)工商登記和事業(yè)單位、社會團(tuán)體法人登記。

9、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議拆遷公告發(fā)出以后，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限內(nèi)與被拆遷人依據(jù)國家和本地法律法規(guī)的規(guī)定，就補(bǔ)償、安置等問題進(jìn)行協(xié)商，并簽訂書面協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議依法訂立后即產(chǎn)生法律效力，各方當(dāng)事人均應(yīng)履行，拆遷人應(yīng)依約對被拆遷人和房屋承租人給予補(bǔ)償和安置，被拆遷人或房屋承租人則應(yīng)在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。被拆遷人或房屋承租人搬遷后，拆遷人應(yīng)及時在批準(zhǔn)的拆遷范圍內(nèi)和拆遷期限內(nèi)實施拆遷。

10、強(qiáng)制拆遷在規(guī)定的拆遷期限里，拆遷人與被拆遷人未能就拆行補(bǔ)償安置事宜達(dá)成一致意見，拆遷人將通過法律程序?qū)嵤?qiáng)制拆除被拆遷房屋。城市房屋拆遷補(bǔ)償與農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膮^(qū)別包括房屋價值的區(qū)別、流動性的區(qū)別、產(chǎn)權(quán)清楚的區(qū)別、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的差別等。

三、城市房屋與農(nóng)村房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有何不同？

城中村改造拆遷補(bǔ)償，按城市房屋算還是按農(nóng)村房屋算，根據(jù)最高人民法院司法解釋，可以參照國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例計算。拆遷補(bǔ)償流程包括申領(lǐng)許可證、公告發(fā)布、宣傳解釋、確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案、達(dá)成協(xié)議、裁決拆遷和強(qiáng)制拆遷。補(bǔ)償方式分貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、結(jié)算價差，特殊情形的補(bǔ)償則根據(jù)情況確定。拆遷人有義務(wù)向公證處申請辦理證據(jù)保全。

法律分析

一、城中村改造拆遷補(bǔ)償，按城市房屋算還是按農(nóng)村房屋算

依據(jù)我國最高人民法的司法解釋規(guī)定，對城中村進(jìn)行改造時，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可以參考國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定計算。

最高人民法院曾出過司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補(bǔ)償方式，可以參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，爭取不得低于同地段的類似房地產(chǎn)的市場價，通俗的來講，就是地段一樣，房子結(jié)構(gòu)、年限差不多的房子的市場價格。

第12條第2款的規(guī)定，“征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)”。

二、房屋拆遷補(bǔ)償流程是什么?

1、拆遷人申領(lǐng)房屋拆遷許可證。

2、房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內(nèi)容向社會發(fā)布公告。

3、房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。

4、確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案。一般而言，對違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償方式分為一般情形的補(bǔ)償和特殊情形的補(bǔ)償兩類。

一般情形的補(bǔ)償分貨幣補(bǔ)和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、結(jié)算價差，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。特殊情形的補(bǔ)償被拆遷人不能選擇，或只作貨幣補(bǔ)，或只作房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、結(jié)算價差。

5、拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

6、裁決拆遷。

7、強(qiáng)制拆遷。強(qiáng)制拆遷前拆遷人有就拆除房屋的有關(guān)事項向公證處申請辦理證據(jù)保全的義務(wù)。

結(jié)語

依據(jù)我國最高人民法院的司法解釋規(guī)定，城中村改造拆遷補(bǔ)償應(yīng)參考國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例計算。拆遷時，貨幣補(bǔ)償方式可參照市場價，要求不低于同地段類似房地產(chǎn)的價格。對于農(nóng)村集體土地征收時未進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)那闆r，一般應(yīng)支持土地權(quán)利人參照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但需扣除已獲得的土地補(bǔ)償費(fèi)。房屋拆遷補(bǔ)償流程包括申領(lǐng)拆遷許可證、公告發(fā)布、宣傳解釋、確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案、達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議、裁決拆遷以及強(qiáng)制拆遷等步驟。在強(qiáng)制拆遷前，拆遷人有義務(wù)向公證處申請辦理證據(jù)保全。

法律依據(jù)

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章補(bǔ) 償第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章補(bǔ) 償第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第一章總則第六條上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對下級人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。

國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對房屋征收與補(bǔ)償實施工作的指導(dǎo)。

四、農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣規(guī)定的

一、農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣規(guī)定的1、農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)具體如下：（1）農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償費(fèi)，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔按平方米單價計算；（2）農(nóng)村房屋征收周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，以臨時居住條件劃檔按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼；（3）農(nóng)村房屋征收獎勵性補(bǔ)償費(fèi)，以本地實際情況和國家有關(guān)政策加以確定。2、法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。二、農(nóng)村房屋拆遷流程是什么農(nóng)村房屋拆遷流程具體如下：1、接受建設(shè)單位委托，由建設(shè)單位全權(quán)委托拆遷實施單位實施拆遷；2、拆遷范圍內(nèi)調(diào)查；3、制訂拆遷計劃、方案，編制拆遷預(yù)算；4、按規(guī)定委托評估單位評估；5、會同建設(shè)單位申辦拆遷許可證；6、拆遷公告等。

五、城市戶口遷到農(nóng)村拆遷有補(bǔ)償嗎

一、城市戶口遷到農(nóng)村拆遷有補(bǔ)償嗎1、城市戶口遷到農(nóng)村拆遷有補(bǔ)償。農(nóng)村拆遷的賠償有的人口進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模械氖歉鶕?jù)房屋面積進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹Ρ徽魇辗课輧r值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。2、法律依據(jù)：《中華人民共和國戶口登記條例》第十條公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機(jī)關(guān)申報遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口。公民由農(nóng)村遷往城市，必須持有城市勞動部門的錄用證明，學(xué)校的錄取證明，或者城市戶口登記機(jī)關(guān)的準(zhǔn)予遷入的證明，向常住地戶口登記機(jī)關(guān)申請辦理遷出手續(xù)。公民遷往邊防地區(qū)，必須經(jīng)過常住地縣、市、市轄區(qū)公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。二、城鎮(zhèn)戶口遷回農(nóng)村的流程是什么1、辦理“非轉(zhuǎn)農(nóng)”需向公安機(jī)關(guān)提交的證明材料，書面申請報告；2、村小組、村委會同意接收證明；《戶口簿》、《身份證》；大中專研究生畢業(yè)回原籍的，須提交《畢業(yè)證》和未就業(yè)證明；3、屬夫妻投靠的須提交《結(jié)婚證》、無業(yè)證明和計劃生育證明；投靠父母的須提供《未婚證》、無固定職業(yè)和住所證明；4、在農(nóng)村分有住宅基地并建好房屋的，要提供《土地使用證》或《房產(chǎn)證》，派出所要做調(diào)查材料，同時還要提供以上相關(guān)材料。