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農(nóng)民房拆遷補(bǔ)償哪些，農(nóng)村房屋拆遷宅基地如何補(bǔ)償:今日拆遷補(bǔ)償法律在線(xiàn)咨詢(xún)

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2024-12-04 18:44:08
作者：
圣運(yùn)律師
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農(nóng)民房拆遷補(bǔ)償哪些,農(nóng)民宅基地拆遷如何補(bǔ)償,1、土地法修正草案明確單獨(dú)補(bǔ)償農(nóng)村村民住宅。草案規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有土地補(bǔ)償安置的具體辦法，由國(guó)務(wù)院制定。依照國(guó)務(wù)院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)行第四十七條規(guī)

農(nóng)民房拆遷補(bǔ)償哪些，農(nóng)村房屋拆遷宅基地如何補(bǔ)償:今日拆遷補(bǔ)償法律在線(xiàn)咨詢(xún)

一、農(nóng)民房拆遷補(bǔ)償哪些,農(nóng)民宅基地拆遷如何補(bǔ)償

1、土地法修正草案明確單獨(dú)補(bǔ)償農(nóng)村村民住宅。草案規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有土地補(bǔ)償安置的具體辦法，由國(guó)務(wù)院制定。依照國(guó)務(wù)院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)行第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償；征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)；土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。上述三條規(guī)定在修正案草案中均作出修改。

2、征地補(bǔ)償內(nèi)容增加了對(duì)宅基地的補(bǔ)償和社會(huì)保障補(bǔ)償。修正案草案規(guī)定，征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償，被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)助與社會(huì)保障費(fèi)用，農(nóng)民村民住宅補(bǔ)償，以及其他地上附著物補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償。

3、在住房保障方面。將對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國(guó)有土地上的房屋，無(wú)法提供的按照市場(chǎng)價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；城市規(guī)劃區(qū)外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補(bǔ)償。

一、宅基地可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)嗎

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地是專(zhuān)門(mén)給農(nóng)村集體成員解決住房問(wèn)題，分配給他們的帶有福利性質(zhì)的一種土地使用權(quán)，只有農(nóng)村居民才可以享受，宅基地使用權(quán)是不能進(jìn)行自由買(mǎi)賣(mài)的，只允許集體組織內(nèi)部成員進(jìn)行調(diào)劑。

“按法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，買(mǎi)賣(mài)農(nóng)戶(hù)只有使用權(quán)，不得買(mǎi)賣(mài)、出租和非法轉(zhuǎn)讓?！甭蓭煴硎?，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能像國(guó)有土地使用權(quán)那樣在市場(chǎng)上流通，但可以在集體組織內(nèi)部進(jìn)行調(diào)劑，但這種調(diào)劑也是有條件的。

“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?！?，“比如城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織這些都是不能購(gòu)買(mǎi)的，也是說(shuō)擁有宅基地使用權(quán)的只能是集體組織內(nèi)部成員。其次，轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)、向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)只蚴鞘茏屓艘延凶》坎环险胤峙錀l件，這些情況的轉(zhuǎn)讓都是不具有法律效應(yīng)的。”律師表示，想要進(jìn)行宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毻瑫r(shí)具備5個(gè)條件：轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房(含宅基地)；同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓?zhuān)皇茏屓藳](méi)有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)仉S房一并轉(zhuǎn)讓。

“宅基地原則上是一戶(hù)一宅，同一集體組織內(nèi)部可以進(jìn)行調(diào)劑轉(zhuǎn)讓?zhuān)优部梢岳^承，在同一經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的兄弟姐妹可以進(jìn)行分割?！标P(guān)于農(nóng)村宅基地的自由流通現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)在進(jìn)行一些試點(diǎn)，但是法律還沒(méi)有改變，暫時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)自由買(mǎi)賣(mài)，像讀者所希望的也許需等城中村改造或是安置拆遷換成拆遷房后可以進(jìn)行自由買(mǎi)賣(mài)了?！瓣P(guān)于宅基地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓?zhuān)猛ㄋ椎脑?huà)說(shuō)就是同一經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，宅基地使用權(quán)我不要了，而他沒(méi)有，與集體組織協(xié)商好后，在村里辦個(gè)手續(xù)再到土管部門(mén)處理即可。”

二、買(mǎi)農(nóng)村房屋的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

(一)房產(chǎn)可能是違法建筑。

村民建造農(nóng)民房應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的證書(shū)，深圳常見(jiàn)的是“兩證一書(shū)”，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準(zhǔn)通知書(shū)?，F(xiàn)在關(guān)外買(mǎi)賣(mài)的農(nóng)民房，有些是村民私下?lián)尳ǖ?，根本沒(méi)有合法建造的手續(xù)。

(二)農(nóng)民房無(wú)法過(guò)戶(hù)，不能將房產(chǎn)證辦至買(mǎi)房人的名下。

即使買(mǎi)房人簽了購(gòu)房合同付完房款，并且實(shí)際搬遷進(jìn)去一直居住，但按照目前國(guó)土局的作法，這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)象在深圳特別是關(guān)外還比較多，只要原先的買(mǎi)房人沒(méi)有異議，買(mǎi)房人也可以一直居住下去。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，由于農(nóng)民房沒(méi)法過(guò)戶(hù)，因此，即使買(mǎi)房一直在居住，但這個(gè)房產(chǎn)其實(shí)一直是原建房人的房產(chǎn)。

(三)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。

理由是農(nóng)民房轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)厥褂脵?quán)交易是法律所禁止的。關(guān)于農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的問(wèn)題，這個(gè)在理論上還有不同看法，有認(rèn)為有效的，也有認(rèn)為無(wú)效的。

二、農(nóng)村房屋拆遷宅基地如何補(bǔ)償

農(nóng)村房屋拆遷宅基地的補(bǔ)償如下：1、征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償；征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)；2、征地補(bǔ)償內(nèi)容增加了對(duì)宅基地的補(bǔ)償和社會(huì)保障補(bǔ)償；3、在住房保障方面。將對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國(guó)有土地上的房屋，無(wú)法提供的按照市場(chǎng)價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房屋拆遷有哪些程序1、申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》；2、拆遷管理部門(mén)進(jìn)行審核；3、審核通過(guò)發(fā)放《房屋拆遷許可證》；4、發(fā)布《拆遷通告》；5、選擇確定評(píng)估機(jī)構(gòu)；6、入戶(hù)調(diào)查；7、評(píng)估結(jié)果公示；8、出具并送達(dá)評(píng)估報(bào)告；9、簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；10、發(fā)放、領(lǐng)取補(bǔ)償款；11、拆除房屋。

三、宅基地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：宅基地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)包括基地補(bǔ)償費(fèi)、房屋補(bǔ)償費(fèi)及裝修費(fèi)、安置費(fèi)和搬遷費(fèi)、困難補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、房屋內(nèi)各項(xiàng)家電移機(jī)補(bǔ)償費(fèi)、非住宅房屋營(yíng)運(yùn)損失補(bǔ)償費(fèi)等。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

四、農(nóng)村拆遷宅基地怎么補(bǔ)償

法律分析：農(nóng)村拆遷宅基地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：第一，房屋補(bǔ)償費(fèi)，該費(fèi)用以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。第二，周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，該費(fèi)用以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶(hù)的人口每月予以補(bǔ)貼。第三，獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

五、拆遷宅基地的補(bǔ)償

法律分析：宅基地拆遷應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償住宅費(fèi)用，具體的補(bǔ)償表標(biāo)準(zhǔn)以當(dāng)?shù)氐囊?guī)定為準(zhǔn)。房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)。房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格。(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。但是不同的地方要求不同，還可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼叽_定。

法律依據(jù)：《土地管理法》第四十八條　征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。