一、宅基地拆遷補償如何計算,農(nóng)村宅基地面臨拆遷時占地面積的計算與賠償方法是怎樣的

一、宅基地面積怎么算呢？

最近北京、通州等地都進(jìn)行了征地，其他省市征地的也有很多。在現(xiàn)在的征地過程中，大都采用了現(xiàn)代化手段，上有飛機航拍，下有全位儀定位，GPS測算等……也就是說，你家的土地今后是有明確坐標(biāo)的。除非有特殊情況，一般情況下，不用再人工計量。

宅基地的計算方法，《農(nóng)村宅基地管理辦法》第十一條有明確規(guī)定：

一、建筑物和構(gòu)筑物以墻外包為界，拼接的以墻中或柱為界；

二、挑出的陽臺和樓梯等以突出部分垂直投影計算占地面積，但底層不得構(gòu)筑；

三、由二戶或二戶以上使用同一宗土地的，用地面積按房屋產(chǎn)權(quán)的建筑面積與總面積的比例分?jǐn)偂Ｅ糜玫兀褂脴巧系霓r(nóng)戶分?jǐn)偯娣e為一半，其他為共用面積。

四、通過購買商品房和以公開有償出讓方式取得國有土地使用權(quán)或集體土地有償流轉(zhuǎn)取得的集體土地使用權(quán)不計入宅基地面積。

值得一提的是，很多宅基地面積都比較大，圍墻之外還有自己的地方，道路、坑塘等也都應(yīng)該計算在內(nèi)。

在這里我們需要注意的是，拆遷時宅基地和房屋應(yīng)當(dāng)分別補償

二、宅基地和房屋應(yīng)分別補償

農(nóng)民的宅基地在土地屬性上屬于農(nóng)村集體土地，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸村集體所有，之后由村集體分配給本村村民使用，而村民在所分配得來的宅基地上自建住房，這里住房的所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)歸于村民所有。

在遇到農(nóng)村房屋被征收時，有兩種補償。一是對宅基地的補償，二是對房屋的補償。村民的宅基地被征收后，如果被征地的村民沒有其他宅基地，那么村集體就要給村民分配新的宅基地，否則應(yīng)當(dāng)將土地的補償款歸于被征地農(nóng)民。而針對房屋的補償，因為房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋的補償款應(yīng)當(dāng)歸村民所有。

三、宅基地及房屋補償方式

對宅基地補償?shù)臉?biāo)的是集體土地的使用權(quán)，因此針對土地使用權(quán)的補償形式一般分為兩種：一是以置換的形式，二是以貨幣的形式。置換補償就是指，在規(guī)劃的安置區(qū)內(nèi)按照不同地價折換不同大小的面積進(jìn)行安置；貨幣補償就是指，根據(jù)相關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)對宅基地按照平米價格進(jìn)行貨幣補償。

二、農(nóng)村拆遷補償是按宅基地面積計還是按建筑面積計算

法律主觀：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標(biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋的建筑面積計算的。所謂建筑面積，一般是指產(chǎn)權(quán)人擁有房屋的各層建筑面積的總和，具體實施中按照1982年國家頒布的《建筑面積計算規(guī)則》執(zhí)行。實踐中常常出現(xiàn)償還房屋的建筑面積與被拆遷房屋的建筑面積不相同的情況，或者償還面積與原面積相等，但二者在結(jié)構(gòu)上不同，由此產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價格結(jié)算問題。根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，償還面積與原面積相等的部分，按照重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價。重置價格是指現(xiàn)在重新建造與被拆除房屋相同結(jié)構(gòu)、相同標(biāo)準(zhǔn)、相同質(zhì)量的房屋的造價(以每年公布的當(dāng)年造價為準(zhǔn))。結(jié)構(gòu)差價是指不同結(jié)構(gòu)的房屋所花費的不同造價之間的差額，以重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價，即以被拆除房屋的重置價格與償還房屋的造價之間的差額作為結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)，由一方向另一方支付結(jié)構(gòu)差價。非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，償還面積超過原面積的部分，按照商品房價格結(jié)算;償還面積不足原面積的部分，按照重置價格結(jié)合成新計算，償還面積不足原面積的部分，按照重置價格結(jié)合成新計算，即以重置價格結(jié)合該房屋的新舊程度核算，一方以貨幣形式向另一方支付。至于住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價格結(jié)算辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。這是考慮到住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換情況復(fù)雜，各地對結(jié)構(gòu)差價支付亦采不同政策，因而不在全國實行統(tǒng)一的規(guī)定。作價補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新計算的。實行作價補償，應(yīng)當(dāng)由房屋所在地的房地產(chǎn)管理局或者專門的評估機構(gòu)對被拆除房屋進(jìn)行評估，以評估的價格作為計算的依據(jù)。一般不允許當(dāng)事人之間私下交易。《拆遷條例》對拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物的補償提出了特別的要求。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照其原性質(zhì)、原規(guī)模予以重建;作價補償?shù)模瑧?yīng)按重置價格給予補償，不考慮該房屋的新舊程度。無論哪一種補償形式，都將房屋的附屬物也納入補償范圍。這是考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦奈镔|(zhì)文化生活需要，為了迅速恢復(fù)公益事業(yè)的正常進(jìn)行而作出的規(guī)定。該問題涉及到的相關(guān)文件：《建筑面積計算規(guī)則》《拆遷條例》

法律客觀：《土地管理法》第四十八條第三款征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

三、宅基地拆遷補償如何計算

法律分析：拆遷補償視各區(qū)域不同，由各區(qū)縣政府進(jìn)行制定補償標(biāo)準(zhǔn)。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

四、農(nóng)村房屋拆遷宅基地如何補償

農(nóng)村房屋拆遷宅基地的補償如下：1、征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償；征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費；2、征地補償內(nèi)容增加了對宅基地的補償和社會保障補償；3、在住房保障方面。將對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補償。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房屋拆遷有哪些程序1、申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》；2、拆遷管理部門進(jìn)行審核；3、審核通過發(fā)放《房屋拆遷許可證》；4、發(fā)布《拆遷通告》；5、選擇確定評估機構(gòu)；6、入戶調(diào)查；7、評估結(jié)果公示；8、出具并送達(dá)評估報告；9、簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議；10、發(fā)放、領(lǐng)取補償款；11、拆除房屋。

三、拆遷宅基地怎么賠償

法律分析：農(nóng)村集體土地上的房屋征收沒有明確的補償標(biāo)準(zhǔn)，但是要求保障被在征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障、居住條件有改善。被征收人就重新劃撥宅基地、提供安置房、貨幣補償?shù)热N補償方式進(jìn)行選擇。

涉及到具體的補償標(biāo)準(zhǔn)和方案，每個地區(qū)都會根據(jù)每個地區(qū)的政策，結(jié)合項目來去確定補償安置條件和方案，但大多數(shù)都低于當(dāng)時的市場價值。所以，我們要維護自己的自身權(quán)益，爭取按照法律規(guī)定來獲取合理補償。

法律依據(jù)：《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。宅基地拆遷補償包括基地補償費、房屋補償費及裝修費、安置費和搬遷費等等。

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投稿：鳳杰宸

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