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密云小產(chǎn)權房拆遷補償，記者發(fā)現(xiàn)：部分小產(chǎn)權房樓盤明停暗售:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-11-11 19:58:17
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圣運律師
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密云小產(chǎn)權房拆遷補償,四環(huán)內(nèi)商品房動輒上萬小產(chǎn)權房叫停兜著圈子賣,本版撰文本報記者楚貴峰的價格多為2500元-4000元平方米之間，僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元每平方米的商品房價格的25%-30%，價格低廉，非常誘人。6月25日，市國土資源

密云小產(chǎn)權房拆遷補償，記者發(fā)現(xiàn)：部分小產(chǎn)權房樓盤明停暗售:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、密云小產(chǎn)權房拆遷補償,四環(huán)內(nèi)商品房動輒上萬小產(chǎn)權房叫停兜著圈子賣

本版撰文/本報記者楚貴峰的價格多為2500元-4000元/平方米之間，僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元每平方米的商品房價格的25%-30%，價格低廉，非常誘人。6月25日，市國土資源局局長安家盛表示，北京將在全市范圍內(nèi)調(diào)查所謂鄉(xiāng)產(chǎn)權、小產(chǎn)權等違規(guī)土地開發(fā)建設，違規(guī)開發(fā)的小產(chǎn)權、鄉(xiāng)產(chǎn)權房一律停建停售。有分析認為，由于目前的商品房房價過高，迫使購房者把目光轉(zhuǎn)移到手續(xù)不全、但價格低廉的小產(chǎn)權房上。購房者對低價房旺盛的需求，也刺激了京郊農(nóng)村在集體土地上大量開發(fā)小產(chǎn)權房牟利。對于小產(chǎn)權房應該如何處置《每日經(jīng)濟新聞》評論員葉檀認為，堵不如疏。現(xiàn)狀小產(chǎn)權房價格低賣得火賣得歡，買得更歡似乎成為當下北京小產(chǎn)權房交易的真實寫照。盡管建設部、市建委發(fā)布購房風險提示指出，鄉(xiāng)產(chǎn)權、小產(chǎn)權，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。但小產(chǎn)權房的銷量卻是有增無減，一天能賣出幾十套。據(jù) 鏈家地產(chǎn)(鏈家地產(chǎn)博客|鏈家地產(chǎn)新聞) 統(tǒng)計資料分析，小產(chǎn)權房主要集中在房山、通州、順義、懷柔、密云等遠縣，房價多為2500元-4000元/平方米之間，僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元每平方米的商品房價格的25%-30%，價格低廉，非常誘人。據(jù) 鏈家地產(chǎn) 門頭溝、順義、門店的信息，今年前四個月，以上區(qū)域的小產(chǎn)權房成交量起碼比去年同期上漲了兩成以上，而且是隨著價格的高漲而逐步活躍。中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新聞)不動產(chǎn)營銷市場研究中心曾對京城400余個在售樓盤進行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，目前本市在售的小產(chǎn)權項目約占市場總量的18%，大約有70多個。這些小產(chǎn)權項目95%分布在通州、順義、密云等遠縣。小產(chǎn)權樓盤大多由村、鎮(zhèn)開發(fā)，由于省去了大量土地成本和開發(fā)稅費，因此成本較低，售價僅為同區(qū)域普通商品房的40%-60%。相比北京平均萬元以上的房價，這些小產(chǎn)權項目以價格低廉吸引了諸多購房者。對于購房風險，購買了小產(chǎn)權房的業(yè)主們也很看得開。小產(chǎn)權房通州太玉園 (論壇像冊戶型)的居民們在論壇中表示會照住不誤、總建筑面積230萬平方米的大社區(qū)，不可能說拆就拆。槍打出頭鳥。一小產(chǎn)權項目開發(fā)企業(yè)說。像太玉園這樣建筑面積超大的小產(chǎn)權項目，已經(jīng)被看作小產(chǎn)權項目出路的晴雨表，因為這么大的項目都沒事兒，其他小項目也不會有什么危險。叫停小產(chǎn)權房兜著圈子賣6月25日，北京市國土資源局局長安家盛表示，北京將在全市范圍內(nèi)調(diào)查所謂鄉(xiāng)產(chǎn)權、小產(chǎn)權等違規(guī)土地開發(fā)建設，違規(guī)開發(fā)的小產(chǎn)權、鄉(xiāng)產(chǎn)權房一律停建停售。不僅非法介入的開發(fā)商要受到制裁，對相關的村集體組織也要進行處理。對于那些已經(jīng)形成了一定規(guī)模的房子，由于涉及的市民較多，具體的處理政策還得進一步研究、細化。6月27日，北京市國土資源局執(zhí)法大隊相關負責人表示，本市18區(qū)縣正在對違規(guī)開發(fā)的小產(chǎn)權、鄉(xiāng)產(chǎn)權房進行調(diào)查摸底。依據(jù)《關于對全市占用農(nóng)村集體土地進行房地產(chǎn)項目建設情況的調(diào)查工作方案》，市國土資源局、市農(nóng)委、市發(fā)改委、市監(jiān)察局、市規(guī)委、市建委、市工商局、市法制辦、市政府政策研究辦公室共9部門進行聯(lián)合調(diào)查。《方案》要求各區(qū)縣政府要采取必要措施，對違法違規(guī)建設的房地產(chǎn)項目確保做到停工停售，并制止濫發(fā)廣告等違法行為。據(jù)介紹，此次調(diào)查將涉及2003年以來建成和在建的所有在集體土地上建設的住宅項目。調(diào)查完畢后，對小產(chǎn)權、鄉(xiāng)產(chǎn)權房的具體處理辦法將上報市政府審批。所謂小產(chǎn)權，是指購買在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，由享有該土地所有權的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社的機構制作頒發(fā)權屬證書。用于建設小產(chǎn)權房的屬于建設用地，按規(guī)定只有村里的農(nóng)民才能購買，連鄰村的人都沒資格購買，更別說城里人了。安家盛說。

二、記者發(fā)現(xiàn)：部分小產(chǎn)權房樓盤明停暗售

在本市全面叫停鄉(xiāng)產(chǎn)權樓盤的時候，本報記者分頭對我市分布在東、南、西、北四個不同方位的數(shù)十個鄉(xiāng)產(chǎn)權樓盤進行了走訪和電話訪問。走訪中記者了解到，通州前段時間曝光率較高的一些鄉(xiāng)產(chǎn)權樓盤，要么銷售熱線已是空號，要么已經(jīng)售罄。另據(jù)透露，近期有10多個鄉(xiāng)產(chǎn)權項目來電要求撤下項目在網(wǎng)上的相關信息。但是，近郊的房山和遠郊的懷柔，還有不少鄉(xiāng)產(chǎn)權房在頂風作案，部分在售樓盤明停暗售，甚至有的已建成樓盤借機漲價。發(fā)現(xiàn)1已建成樓盤要借機漲價上周，記者在走訪位于房山琉璃河的鄉(xiāng)產(chǎn)權樓盤依瀾曉鎮(zhèn)時，銷售中心空無1人。銷售小姐告訴記者，今年一月開盤銷售的房屋非常暢銷，已經(jīng)售罄，均價在2400元／平方米左右。她指著一座已經(jīng)竣工的樓盤說，再開盤銷售的就是這棟已經(jīng)竣工的樓盤了，銷售人員神秘地說，由于某種原因，該樓盤的開盤時間可能拖后到七八月，而開盤價每平方米有可能上漲100元到200元左右。她熱情地招呼記者說，如果看好了位置和樓盤，就留下聯(lián)系方式，她將在開盤時及時通知記者。記者隨后咨詢了佑民雅居等同類型鄉(xiāng)產(chǎn)權樓盤，銷售人員均表示，已經(jīng)開盤的樓盤都已經(jīng)銷售一空，沒有剩余空房。而得知記者有意購買時，銷售人員都熱情地邀請記者留下聯(lián)系方式。但對于開盤時價格是否會上揚，售樓人員有的保守地表示無可奉告，有的則表示由于商品房房價漲幅大，鄉(xiāng)產(chǎn)房被全面叫停，讓已經(jīng)竣工等待銷售的鄉(xiāng)產(chǎn)房成了名副其實的限量供應、奇貨可居，再度開盤時候，有可能有所上漲。提醒鄉(xiāng)產(chǎn)權房不受法律保護建設部新聞發(fā)言人提醒，城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。因為，目前的也不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。所以，非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的鄉(xiāng)產(chǎn)權、小產(chǎn)權，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。發(fā)現(xiàn)2部分在售樓盤明停暗售在鄉(xiāng)產(chǎn)權房被叫停的第二天，記者以購房者身份者撥打了燕趙莊園的售樓電話，接電話的人告訴記者房子早就不賣了。但是，當記者來到燕趙莊園時，卻發(fā)現(xiàn)這里有兩幢沒有蓋好的六層小樓，多名工人還在工地上緊張地忙碌著。經(jīng)記者核實，這兩幢小樓確實是燕趙莊園。隨后記者又詢問了一位工地的人，她告訴記者現(xiàn)在每天都會有人來看房，房子也賣得一直不錯。在一位自稱是負責該小區(qū)的工作人員帶領下，記者來到了離小樓不遠的售樓處。令記者感到意外的是，該小區(qū)的售樓處卻大門緊鎖，里面空無一人。當記者問到售樓處為何沒人時，這位工作人員表示售樓處現(xiàn)在良鄉(xiāng)辦公，基本上每天都會拉著一批人來看房。隨后，記者見到了這位開發(fā)商的負責人，當記者表示給售樓處打過電話，售樓處稱房子不賣時，這位負責人笑著說：他們以為你是搞調(diào)查的，所以說房子不賣了。提醒本市調(diào)查違規(guī) 鄉(xiāng)產(chǎn)權市國土局局長安家盛近日透露，在局部調(diào)查的基礎上，市近日已經(jīng)開始進行全面調(diào)查。對于違規(guī)開發(fā)的小產(chǎn)權、鄉(xiāng)產(chǎn)權房一律停建停售。不僅非法介入的開發(fā)商要受到制裁，相關的村集體組織也要進行處理。對于那些已經(jīng)形成了一定規(guī)模的房子，由于涉及的市民較多，具體的處理政策還得進一步研究、細化。發(fā)現(xiàn)3鄉(xiāng)產(chǎn)權也打投資牌上周，記者來到了位于房山的觀景溪緣別墅項目現(xiàn)場。在售樓中心，記者僅看到一位自稱是負責人的男士。而在記者停留的半個小時內(nèi)，沒有一人前來咨詢。該負責人告訴記者，有不少人買這里的別墅就是為了度周末，平時根本不會來。鄉(xiāng)產(chǎn)權也可以買賣，只不過不能貸款而已。等過幾年不想要了，價格也漲上去了，一轉(zhuǎn)手少則幾萬、多的沒準能掙個十幾萬呢。

三、小產(chǎn)權樓是怎么樣

小產(chǎn)權理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產(chǎn)權。但是小產(chǎn)權房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產(chǎn)權房的風險有哪些呢？

1、不能貸款不能過戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。

2、易出問題維權難如果購房者選購了小產(chǎn)權房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

3、物業(yè)和其它權益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。

一、小產(chǎn)權房屋有什么特征

小產(chǎn)權房屋建房的土地是農(nóng)村集體的土地，有村級集體土地或者村民小組的土地，其中有農(nóng)民的宅基地，有未轉(zhuǎn)為建設用地的耕地、荒地、甚至其中還有基本農(nóng)田：這種建房用地未經(jīng)過縣級人民政府國土部門批準出讓，不能取得土地使用證，是現(xiàn)行法律明文禁止的行為。

小產(chǎn)權房屋建房未經(jīng)縣級規(guī)劃部門審批，未報房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)的，不能取得國家承認的房屋所有權證。

小產(chǎn)權房屋以鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府或某機構的名義印制并蓋章的小產(chǎn)權證，發(fā)給購房戶作為房產(chǎn)證明，在某鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)承認，但不具有法律效力，不受國家法律保護。

二、小產(chǎn)權房能買賣嗎

首先應當明確小產(chǎn)權房有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關審批手續(xù)，就是合法建筑。另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。因此，并非只要是小產(chǎn)權房就是非法建筑。

非法的不能購買，那合法的是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

四、關于小產(chǎn)權房的一系列問題

公證的基礎是要合法，所謂小產(chǎn)權是國家不認可的，更不能上市交易的，公證處當然不能做這種公證;但可贈與或。

國家相關法律、法規(guī)和政府文件上并沒有“小產(chǎn)權房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”的提法，更沒有對其下過定義。以往所說的“小產(chǎn)權”主要針對的是國有企事業(yè)單位自建房，在國有單位里，土地是無償劃撥的，土地由國有單位全體職工共同使用。職工購買這種條件下建設的住房，房屋由職工個人所有，但無法獲得個人土地使用權證，這就是小產(chǎn)權。

《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》指出，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權房等違法用地，不得登記發(fā)證。更多關于小產(chǎn)權房最新政策的內(nèi)容，下面介紹：

《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任”。

根據(jù)我國的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

由此可見，小產(chǎn)權房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的，加上其產(chǎn)權不完整，購買小產(chǎn)權房很可能會引發(fā)后續(xù)的一系列問題和風險。

購房者最好不要去買小產(chǎn)權房，因為辦不了房產(chǎn)證，沒產(chǎn)權。“小產(chǎn)權房”是建在集體土地上的，不允許對外銷售，不受法律保護。再有，遇到糾紛不受法律保護。小產(chǎn)權房無法登記備案，購房人也不具備業(yè)主身份，所以無法行使業(yè)主權利，其購房合同在法律上也是無效的，即使起訴到法院，法院也可能不受理或駁回。

一、小產(chǎn)權房有房產(chǎn)證嗎

小產(chǎn)權房是指開發(fā)商沒有買斷房屋所使用的土地，他們一般是采用租用土地的方式，或者是集體土地性質(zhì)的;要想又房產(chǎn)證就必須有土地要注明在自己的名下，以上的方式顯然不可能。又由于國家不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，所以，這種小產(chǎn)權式?jīng)]有房產(chǎn)證的。小產(chǎn)權房并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

二、小產(chǎn)權房可以過戶嗎

首先，我們需要明確小產(chǎn)權房只要依法辦理了相關審批手續(xù)，那么小產(chǎn)權房就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是小產(chǎn)權房就是非法建筑，只是因為銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行發(fā)生沖突，才讓人誤以為是非法建筑。

既然小產(chǎn)權房是合法的，那么小產(chǎn)權房是否可以購買和過戶呢小產(chǎn)權房是可以過戶的，不過是有限制條件的。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。而農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

由此可見，小產(chǎn)權房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或者出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或者銷售的對象是有限制的，即可以過戶，不過過戶的對象僅僅限于集體內(nèi)部成員。上文所說的限制條件即是限制轉(zhuǎn)讓的對象，為本集體內(nèi)部成員，而不能向非本集體成員轉(zhuǎn)讓。

五、北京小產(chǎn)權樓盤銷售活躍市建委提醒勿購買小產(chǎn)權房

市建委昨日發(fā)出風險提示稱，使用權、鄉(xiāng)產(chǎn)權、小產(chǎn)權房無產(chǎn)權保障

北京市建委昨日發(fā)出購房風險提示，提醒購房者不要購買無產(chǎn)權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，如宣傳為使用權、鄉(xiāng)產(chǎn)權、小產(chǎn)權的房屋。北京市建委相關人士表示，此類房屋無產(chǎn)權保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。

小產(chǎn)權等房不能辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)

3月12日，市建委下屬官方網(wǎng)站掛出標題為關于購房有關問題的風險提示，該提示稱針對當前房地產(chǎn)交易市場中影響交易安全，損害交易當事人合法權益的問題，市建委鄭重提示廣大消費者，不要購買無產(chǎn)權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，如宣傳為使用權、鄉(xiāng)產(chǎn)權、小產(chǎn)權的房屋都不要購買，此類房屋無產(chǎn)權保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。

據(jù)了解，市建委曾做過無產(chǎn)權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋調(diào)查，這次下發(fā)購房提示與其所做的市場調(diào)查有一定關系。市建委有關負責人表示，購買房屋前一定要驗看該房產(chǎn)的合法證件。期房應驗看開發(fā)企業(yè)的《商品房預售許可證》；現(xiàn)房驗看該房產(chǎn)的《房屋所有權證》。消費者可登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢合法項目的相關信息。市建委有關負責人強調(diào)。

小產(chǎn)權樓盤銷售活躍

記者從有關方面了解到，在目前北京房地產(chǎn)市場上，一些打著小產(chǎn)權、使用權旗號的小產(chǎn)權樓盤銷售活躍，記者在網(wǎng)上搜索到近20個在售的小產(chǎn)權住宅。這些小產(chǎn)權樓盤主要集中在通州、懷柔、房山、密云等區(qū)域，共同點是銷售價格極低，一般在3000元/平米左右，如位于通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)的小產(chǎn)權樓盤欣橋家園均價為3300元/平方米、同樣位于通州張家灣鎮(zhèn)的祥和樂園均價僅為2860元/平米。

由于這些小產(chǎn)權住宅售價偏低，吸引了大量購買人群，位于通州的云景豪庭一期已全部售完，現(xiàn)在開始銷售二期。

購買鄉(xiāng)產(chǎn)權住宅不受法律保護

北京仁合律師事務所資深律師孟x生表示，根據(jù)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律，鄉(xiāng)村土地屬于集體土地。集體土地的用途目前主要有兩種：一是作為宅基地供農(nóng)民居住；二是作為農(nóng)用地進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。而在國家對集體土地進行征收前，集體土地是不能在市場上自由流通的。所以相對于普通商品房產(chǎn)權而言，鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋如果僅從法律層面上來看，交易受到限制，是不能買賣的，而且購買類似的住宅后，是不受到保護的。