拆遷補(bǔ)償談判方法,教您四個(gè)征收談判技巧,很多律師都在用,教您四個(gè)征收談判技巧,很多律師都在用
談判準(zhǔn)備:
1、評(píng)估自我——了解自己大致能拿到多少補(bǔ)償。
(1)被征收動(dòng)遷人拿到估價(jià)報(bào)告后,通過(guò)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士,知曉報(bào)告內(nèi)還有多少可操作空間或者遺漏了哪些補(bǔ)償內(nèi)容;
(2)兩個(gè)“確定”:
一是確定自己想要得到的,
二是確定自己能夠接受的底線。
2、評(píng)估對(duì)方——了解對(duì)方談判人員的身份及權(quán)限。
(1)被征收動(dòng)遷人要了解對(duì)方的身份,如談判人員的單位、職務(wù),是動(dòng)遷公司工作人員,還是街道工作人員、事業(yè)單位工作人員;
(2)找到談判組組長(zhǎng)或者關(guān)鍵人,試探他手中上浮的權(quán)限有多少。
3、做好充分的心理與身體準(zhǔn)備。
房屋征收動(dòng)遷談判是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程,政府動(dòng)遷的談判小組一般2到3人,時(shí)間跨度少則幾周多則幾個(gè)月。
談判方法:
1、傾聽(tīng)、分析和判斷。
常言道“鑼鼓聽(tīng)聲,聽(tīng)話(huà)聽(tīng)音”。征收動(dòng)遷工作人員會(huì)用大量的時(shí)間與被動(dòng)遷人聊家常,這是在試探底線。此時(shí),被征收動(dòng)遷人也可以通過(guò)談話(huà)了解對(duì)方的目的,做出正確地分析和判斷。
2、識(shí)破常用套路。
(1)黑白臉。征收動(dòng)遷談判中,征收動(dòng)遷人最常用的戰(zhàn)術(shù)就是“黑白配”“胡蘿卜加大棒”,不同的人擔(dān)任不同的角色,因此任何影響協(xié)議金額的決定都要經(jīng)過(guò)仔細(xì)思考之后做出。
(2)欲擒故縱。很多被征收動(dòng)遷人希望迅速成交。這種心理很容易被征收動(dòng)遷工作人員利用,采用欲擒故縱的招數(shù)。要知道欲速則不達(dá),切勿急躁。
談判技巧:
1、不要把話(huà)說(shuō)絕。在談判中,被征收動(dòng)遷人在對(duì)方上門(mén)談簽約的時(shí)候,說(shuō)話(huà)要留有余地。
2、掌握進(jìn)退時(shí)機(jī)。征收動(dòng)遷人員每次上門(mén)的時(shí)候都會(huì)記錄筆記,發(fā)達(dá)地區(qū)會(huì)佩戴“執(zhí)法”記錄儀,因此,所有談判內(nèi)容都是達(dá)不成協(xié)議、成為被下達(dá)征收補(bǔ)償決定的“呈堂證供”。
相反,在征收動(dòng)遷談判過(guò)程中,被征收動(dòng)遷人通過(guò)工作人員了解這次房屋征收動(dòng)遷活動(dòng)的不合理之處,也可以作為行政復(fù)議與訴訟的依據(jù)。房屋征收動(dòng)遷談判需要像琴弦一樣,松了彈不成曲子,緊了就會(huì)拉斷,掌握好進(jìn)退的時(shí)機(jī)。
一、相關(guān)法律規(guī)定
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:
(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。
第二十五條房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定,就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng),訂立補(bǔ)償協(xié)議。
補(bǔ)償協(xié)議訂立后,一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的,另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。
1、對(duì)自己能獲得的補(bǔ)償有一個(gè)心理預(yù)期
能獲得多少補(bǔ)償不是張口就來(lái)的,而是通過(guò)自己的初步估算來(lái)的。以房屋征收為例,弄清楚自己的房子值多少錢(qián)、裝飾裝修花了多少錢(qián)等問(wèn)題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補(bǔ)償時(shí)心里就有了一個(gè)底,不至于漫天要價(jià),也不至于要個(gè)“白菜價(jià)”。
2、啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)
啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)十分必要,補(bǔ)償談判類(lèi)似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼,否則就喪失了談判的主動(dòng)權(quán)或者不過(guò)是在浪費(fèi)時(shí)間說(shuō)話(huà)而已。啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目,找到項(xiàng)目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多,談判的籌碼也就越多,談判中掌握的主動(dòng)更多,提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?/p>
3、制定好談判的策略和方案
在談判開(kāi)始前要制定談判的測(cè)量和方案。了解自己有哪些籌碼,在哪些地方可以提高補(bǔ)償,在哪些地方可以讓步等。同時(shí)也要了解征遷人的情況,如征遷期限是多少,征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶(hù)是怎么談的等問(wèn)題。結(jié)合自己的優(yōu)勢(shì)和被征遷人的劣勢(shì),制定出合理的談判策略和方案。
4、不卑不亢
談判過(guò)程中面對(duì)各種威逼利誘,我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾諾,征遷人說(shuō)什么就是什么,也不能表現(xiàn)得太蠻橫,對(duì)征遷人抱有強(qiáng)烈的敵意。我們要明白的是:征地拆遷中,補(bǔ)償談判一般都有多次,這次談不攏只能說(shuō)明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實(shí)偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高,如果太高則需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。
1、對(duì)自己能獲得的補(bǔ)償有一個(gè)心理預(yù)期能獲得多少補(bǔ)償不是張口就來(lái)的,而是通過(guò)自己的初步估算來(lái)的。以房屋征收為例,弄清楚自己的房子值多少錢(qián)、裝飾裝修花了多少錢(qián)等問(wèn)題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補(bǔ)償時(shí)心里就有了一個(gè)底,不至于漫天要價(jià),也不至于要個(gè)“白菜價(jià)”。
2、啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)十分必要,補(bǔ)償談判類(lèi)似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼,否則就喪失了談判的主動(dòng)權(quán)或者不過(guò)是在浪費(fèi)時(shí)間說(shuō)話(huà)而已。啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目,找到項(xiàng)目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多,談判的籌碼也就越多,談判中掌握的主動(dòng)更多,提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?/p>
3、制定好談判的策略和方案在談判開(kāi)始前要制定談判的測(cè)量和方案。了解自己有哪些籌碼,在哪些地方可以提高補(bǔ)償,在哪些地方可以讓步等。同時(shí)也要了解征遷人的情況,如征遷期限是多少,征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶(hù)是怎么談的等問(wèn)題。結(jié)合自己的優(yōu)勢(shì)和被征遷人的劣勢(shì),制定出合理的談判策略和方案。
4、不卑不亢談判過(guò)程中面對(duì)各種威逼利誘,我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾諾,征遷人說(shuō)什么就是什么,也不能表現(xiàn)得太蠻橫,對(duì)征遷人抱有強(qiáng)烈的敵意。我們要明白的是:征地拆遷中,補(bǔ)償談判一般都有多次,這次談不攏只能說(shuō)明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實(shí)偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高,如果太高則需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。在司法實(shí)踐中,對(duì)于征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是不可以進(jìn)行改變的,因?yàn)檫@是政府的行政性文件和事務(wù),在確定后應(yīng)當(dāng)遵守執(zhí)行,但如果對(duì)相關(guān)隨著物的認(rèn)定以及商業(yè)拆遷中停產(chǎn)停業(yè)的情況進(jìn)行賠償時(shí),可以通過(guò)談判的方式來(lái)獲得更多的賠償。
在與征收方談判前,被征收人要提前確定自己的底線,明確補(bǔ)償?shù)哪繕?biāo),并且收集好相關(guān)拆遷的材料。做好這些準(zhǔn)備后,在談判時(shí)盡量讓對(duì)方出價(jià),然后再依據(jù)對(duì)方的出價(jià)合理確定自己想要的補(bǔ)償,但不能低于自己確定的底線,如果確實(shí)不會(huì)談判的,可以委托律師談判。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:
(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。
第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定,制定過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
一、開(kāi)發(fā)商房屋拆遷不遵守拆遷協(xié)議怎么辦
一般來(lái)說(shuō),你跟開(kāi)發(fā)商簽好房屋拆遷協(xié)議之后,那么就得按照協(xié)議上的內(nèi)容做。但是,有些開(kāi)發(fā)商在簽好合同書(shū)之后,不遵守拆遷協(xié)議,還沒(méi)交拆遷補(bǔ)償款就開(kāi)始拆遷。通常上,一份拆遷安置協(xié)議主要包括下面幾點(diǎn)重要的內(nèi)容:
1、訂立協(xié)議的主體,也就是你和開(kāi)發(fā)商;
2、被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積;
3、補(bǔ)償安置方式;
4、貨幣補(bǔ)償金額;
5、搬遷期限;
6、違約責(zé)任;
7、爭(zhēng)議的處理;
8、需要約定的其他事項(xiàng)。
因此,按照拆遷協(xié)議的相關(guān)條款,你發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商不遵守協(xié)議違約的,那你可以看看合同上有沒(méi)有說(shuō)要怎么解決的,一般就是在違約責(zé)任那一欄。
而且,你們的合同上還說(shuō)了發(fā)生合同糾紛之后,你們要走仲裁程序的,那么你在接下來(lái)維權(quán)的時(shí)候,可能就需要先選擇去申請(qǐng)仲裁。
要是說(shuō)你們合同中都沒(méi)說(shuō)到違反協(xié)議的約定,以及發(fā)生爭(zhēng)議之后的處理方式的話(huà),那么你就可以按照下面的方式解決:
1、第一個(gè)就是你先找開(kāi)發(fā)商溝通,看看他現(xiàn)在不交補(bǔ)償款究竟是因?yàn)樨?cái)務(wù)問(wèn)題,還是就不想給了,要是財(cái)務(wù)問(wèn)題,你看看他能不能拿出個(gè)具體的交款日。并且,你可以在協(xié)商的時(shí)候要求他給造成的損失進(jìn)行賠償。
2、如果你們之間協(xié)商不下來(lái)的,那你就可向主管房屋拆遷的政府部門(mén)反饋投訴,要求敦促開(kāi)發(fā)商履行協(xié)議,并且還不別忘了賠償你因此遭受的損失。
3、要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行拆遷的或政府處理沒(méi)有效果的,那你就趕緊收集相關(guān)證據(jù)到法院進(jìn)行訴訟,要求對(duì)方繼續(xù)履行合同,并賠償損失。
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投稿:李翔
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