一、農(nóng)村宅基地辦工廠拆遷補償,農(nóng)村土地修建廠房，每年拆遷時能得到補償嗎

如今，工業(yè)用地來越緊張，我國有很多中小企業(yè)租用農(nóng)業(yè)用地建廠。比如租用他人的土地承包經(jīng)營場所或宅基地建廠，進(jìn)行投資經(jīng)營；在自己的土地承包經(jīng)營場所或宅基地上投資建廠；租賃或拍賣村委會集體土地進(jìn)行經(jīng)營投資活動。有的辦理了集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證卻沒有房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃等手續(xù)，有的取得了國有工業(yè)用地使用權(quán)卻沒有房屋建設(shè)手續(xù)。在80年代和90年代我國經(jīng)濟集中發(fā)展的過程中，一些沒有建筑手續(xù)的工廠也可以默認(rèn)獲得建筑補償、設(shè)備重置補償、停產(chǎn)停業(yè)損失補償、設(shè)備搬遷安裝費、解聘員工安置補償費、基于拆遷政策的獎勵費。但2007年發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律政策的通知》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)必須是以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民投資為主，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（（包括所轄村）支持農(nóng)業(yè)義務(wù)的企業(yè)。嚴(yán)禁以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)為名，非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。任何需要將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的建設(shè)都必須依法批準(zhǔn)。設(shè)立鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、村民住宅建設(shè)需要使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有土地的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃和村莊規(guī)劃（以下簡稱鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊規(guī)劃），納入土地利用年度計劃，并依法辦理規(guī)劃建設(shè)許可證以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)項目用地審批程序。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地，設(shè)立企業(yè)或者以土地使用權(quán)入股、與其他單位和個人合資的形式設(shè)立企業(yè)的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村規(guī)劃，并納入建設(shè)用地年度規(guī)劃管理；涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，土地規(guī)模必須符合相關(guān)企業(yè)的土地使用標(biāo)準(zhǔn)。因此，企業(yè)能否獲得補償取決于是否符合農(nóng)村集體建設(shè)用地的法律法規(guī)。如果被拆遷企業(yè)無法判斷自己的工廠用地是否合法，可以咨詢專業(yè)人士，盡量避免得不到合理的補償。

二、對于承租農(nóng)村土地修建廠房拆遷能否獲得補償

承租農(nóng)村土地修建廠房拆遷可以獲得補償?shù)模遣荒芤笳Ц锻恋匮a償費，可以要求退還土地租金，因為土地是租賃的，不是由其所有的，土地補償費應(yīng)當(dāng)支付給土地所有人。至于租賃土地上的廠房，被政府拆遷了的，被拆遷人可以要求政府支付補償。補償?shù)膬?nèi)容包括廠房的價值、征收企業(yè)房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、因征收而產(chǎn)生的搬遷費或安置費。廠房的價值由廠房的占地面積、廠房所在的區(qū)域、廠房的結(jié)構(gòu)等因素決定。停產(chǎn)停業(yè)的損失應(yīng)當(dāng)根據(jù)以往的收益以及停產(chǎn)停業(yè)的時間決定。搬遷費或安置費則應(yīng)當(dāng)按照實際產(chǎn)生的合理費用決定。對于具體的補償金額，應(yīng)當(dāng)由被拆遷人與人民政府協(xié)商決定。被拆遷人對拆遷補償方案不滿的，可以提起行政復(fù)議。法律依據(jù)《土地管理法》第四十八條征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、承租農(nóng)村土地修建廠房拆遷能否獲得補償

法律主觀：承租農(nóng)村土地修建廠房拆遷可以獲得補償，但不是要求政府支付補償費，而是要求出租人退還土地租金，因為承租人與出租人之前簽訂了租賃合同，承租人可以根據(jù)合同約定向其主張相應(yīng)的補償費用。

法律客觀：《中華人民共和國民法典》第二百四十三條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

四、租賃土地建廠房拆遷如何賠償

租賃土地建廠房拆遷的的賠償如下：1、征收耕地補償標(biāo)準(zhǔn)。旱田平均每畝補償5.3萬元。水田平均每畝補償9萬元。菜田平均每畝補償15萬元；2、征收基本農(nóng)田補償標(biāo)準(zhǔn)。旱田平均每畝補償5.8萬元。水田平均每畝補償9.9萬元。菜田平均每畝補償15.6萬元；3、征收林地及其他農(nóng)用地平均每畝補償13.8萬元；4、征收工礦建設(shè)用地、村民住宅、道路等集體建設(shè)用地平均每畝補償13.6萬元；5、征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認(rèn)為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

三、在耕地上建的房屋拆遷能得到補償嗎

在耕地上建的房屋在拆遷時是不能獲得補償?shù)摹７梢?guī)定，對違法建筑是不予補償?shù)摹Ｎ覈鴩?yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地，禁止占用耕地建房。所以在耕地上建房是違法建筑，是不能獲得補償?shù)摹！痉梢罁?jù)】《中華人民共和國土地管理法》第三十一條國家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。第三十六條非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。

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文章來源參考：【頭條】農(nóng)村宅基地辦工廠拆遷補償，農(nóng)村宅基地上建廠房,要給拆掉,如何補救?

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投稿：姜霖

內(nèi)容審核：馮興元教授