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隔熱層拆遷補償案例，房地產成本評估方法有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-10-26 17:26:14
作者：
圣運律師
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隔熱層拆遷補償案例,舊有房地產的成本估價法公式,舊有房地產的價格按成本估價法進行計算，其公式為：舊有房地產價格=舊有房地產重新建造完全價值-建筑物折舊所謂重新建造完全價值，是指在估價時點（基準日）重新建造或購置全新狀態的舊房地產時所必需的成

隔熱層拆遷補償案例，房地產成本評估方法有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、隔熱層拆遷補償案例,舊有房地產的成本估價法公式

舊有房地產的價格按成本估價法進行計算，其公式為：舊有房地產價格=舊有房地產重新建造完全價值-建筑物折舊

所謂重新建造完全價值，是指在估價時點（基準日）重新建造或購置全新狀態的舊房地產時所必需的成本價格。籠統地說，重新建造完全價值可以采用新建房地產成本法公式取得，或者運用市場比較法測算全新狀態的舊有房地產在估價時點的市場價格。

建筑物的折舊

（一）折舊因素。建筑物的折舊主要由三個方面的因素引起：

1、物理因素—主要表現為以下幾種形式：

A、建筑物的自然老化，一般是由風雨的侵蝕、機械震動等原因造成的。

B、使用過程中人為的損壞。

C、災害性損壞，如水災、風災、火災、地震等造成的損壞。

D、由于設計、用料或施工原因而造成的先天性磨損。

2、功能性因素—功能性折舊是指由于需求變化、技術進步、經濟發展等原因而使同類型房屋變得功能不適宜、設施不足、設計不良、結構簡陋或規格過時等引起的房地產的相對減價。例如，現在新建的住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基；相比之下，原來的那些不成套、不獨用、有室無廳、無樁基、無隔熱層的住宅的使用功能就退化了。現在有些住宅區還采用智能化系統、凈化水設備，附設體育鍛煉場所，住宅使用功能大為提高，這也使無此功能的住宅相形見細。許多新建辦公樓配有中央空調、電梯，采用雙回路供電（確保不停電），不少具備3A一SA智能化水準；相比之下，那些無中央空調、無電梯、無智能化的舊辦公樓的使用功能就大為遜色，發生了功能性折舊。

3、經濟性折舊—經濟性折舊是指由房地產外在因素導致的效用和價值降低造成的損失和價格下降。這常常是由于市場變化或政府行為導致的房地產最佳用途的改變而引起的，主要包括競爭對手增加、需求減少、城市發展重心轉移、市容老化、公共設施不足、居民區接近污染嚴重的工業區等造成的相對減價。

（二）計算折舊的方法

折舊額的計算方法可分為四大類：一是耐用年限法，二是成新折舊法，三是實際觀察法，四是混合法。其中，耐用年限法又有直線折舊法、余額遞減法。

1、直線折舊法—這是一種最簡單也是應用最普遍的折舊方法，又稱定額法。直線折舊法假定建筑物在耐用年限范圍內的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。

這種方法注重建筑物的實際損耗程度，經過觀察判斷建筑物有幾成新，尚存多大價值，應折舊多少。評估人員可根據建設部頒發的《房屋完損等級評定標準》中所列項目進行逐項比較評估，確定房屋新舊程度。

2、混合法—在估價實務中，評估人員應將以上幾種方法綜合運用，即把各種方法求出的結果作加權平均或算術平均。一般是先用耐用年限法確定基準減價額，然后依實際觀察法進行修正。

對于房屋功能性折舊和經濟性折舊的計算，目前尚無成熟的方法，主要依據評估人員對市場的熟悉程度和經驗來確定。

二、房地產成本評估方法有哪些

1、成本法

（1）成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

（2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

2、市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。

3、剩余法房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

4、收益法不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。

5、假設開發法對于一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。

6、基準地價法針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

7、路線價法土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

本文詳細闡述了房地產過戶費的計算方式。賣方和買方需要承擔的費用有所不同。賣方需要支付的交易費用為每平方米5元，共計50%，由賣方承擔；合同印花稅為房屋實際成交金額的0.05%，由賣方承擔50%；契稅為房屋實際成交金額的0.75%，由買方承擔。而買方需要支付的交易費用同樣為每平方米5元，共計50%，由買方承擔；合同印花稅由買方承擔50%；契稅由賣方承擔，具體金額為房屋實際成交金額的0.75%。此外，

法律分析

房地產過戶費的計算方式是怎樣的？賣方需要支付多少錢？交易手續費：從今年3月1日起，交易手續費按每平方米計算，不再收取定金，即每平方米5元，費用的50%由賣方承擔。合同印花稅：房屋實際成交金額的0.05%，其中50%由出賣人承擔。契稅：按該房屋實際交易金額的0.75%計算，經雙方同意，由一方負擔。在實際操作過程中，一般由買方承擔，但不排除賣方承擔的可能性。中介費：按照房屋實際成交金額的0.5%-2.5%，賣方一般支付2.5%。轉讓費：50元/套。買方應支付的費用：

1。交易費用：從今年3月1日起，交易費用按每平方米而不是每套計算，即每平方米5元，購房者承擔50%的費用。2合同印花稅：房屋實際成交金額的0.05%，50%由買受人承擔。契稅：按房屋實際成交金額的0.75%計算，經買賣雙方約定，可由一方負擔，在實際操作過程中一般由買方負擔。4權證印花稅：5元/份。

5。登記費：屬于個人產權的，每套100元；屬于其他產權的，每套200元。中介費：按照房屋實際成交金額的0.5%-2.5%，購房者一般支付1%。7轉讓費：50元/套。維修基金：根據所購房屋的實際情況計算。

結語

房地產過戶費的計算方式包括賣方和買方各自承擔的費用。賣方需要支付每平方米5元的過戶費，而買方需要支付每平方米5元的交易費用。此外，合同印花稅和契稅也需注意。中介費和登記費由購房者承擔，而轉讓費和維修基金則由賣方承擔。

法律依據

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十一條根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。

城市房地產轉讓管理規定：第七條房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：

(一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；

(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；

(三)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；

(四)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；

(五)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；

(六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第九條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

四、舊房及建筑物的評估價格指什么

一、舊房及建筑物的評估價格指什么

1、土地增值稅中的舊房及建筑物評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

2、法律依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

(2)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

(3)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

(5)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

(6)根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。

二、房地產評估的原則有哪些

1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨于一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

4、貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。

6、估價時點的原則：估價時點又稱:估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該是該日期的價格。房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。