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農(nóng)房出售房屋拆遷有補償嗎，農(nóng)村拆遷賠償集體房產(chǎn)證安置房可以買賣么:今日房屋拆遷補償規(guī)定更新

發(fā)布時間：
2024-09-24 02:43:16
作者：
圣運律師
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農(nóng)房出售房屋拆遷有補償嗎,農(nóng)村拆遷賠償集體房產(chǎn)證安置房可以買賣么,農(nóng)村拆遷賠償?shù)募w房產(chǎn)證安置房是否可以買賣，需結(jié)合具體情況來判斷。一、若該安置房已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，并且當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定限制對外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，那么這樣的拆遷安置

農(nóng)房出售房屋拆遷有補償嗎，農(nóng)村拆遷賠償集體房產(chǎn)證安置房可以買賣么:今日房屋拆遷補償規(guī)定更新

一、農(nóng)房出售房屋拆遷有補償嗎,農(nóng)村拆遷賠償集體房產(chǎn)證安置房可以買賣么

農(nóng)村拆遷賠償?shù)募w房產(chǎn)證安置房是否可以買賣，需結(jié)合具體情況來判斷。

一、若該安置房已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，并且當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定限制對外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，那么這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒有區(qū)別，可以進行買賣。

二、若該安置房沒有產(chǎn)權(quán)證，或者有產(chǎn)權(quán)證但在一定期限內(nèi)（如5年）限制轉(zhuǎn)讓，那么這類拆遷安置房的買賣會受到較大限制。因為從簽訂合同到將來辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間漫長，且不確定因素多。特別是無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房，可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證，因此通常不可以買賣。

總的來說，農(nóng)村拆遷賠償?shù)募w房產(chǎn)證安置房是否可以買賣，主要取決于該房產(chǎn)是否已取得房產(chǎn)證，以及當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)政策和規(guī)定。在進行此類房產(chǎn)交易時，建議咨詢當(dāng)?shù)卣驅(qū)I(yè)律師，以確保交易的合法性和安全性。

二、農(nóng)村集體土地安置房可以買賣嗎

農(nóng)村集體土地上的房地產(chǎn)不得進入交易市場。農(nóng)村房屋的買賣，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進行，否則買賣行為違法，合約無效。在農(nóng)村集體土地上所建房屋的買賣合同也就由于違反法律禁止性規(guī)定，而直接影響到買賣合同的效力問題。

一、哪些農(nóng)民房買賣無效

（一）產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

（二）主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。

（三）侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，屋所有人出賣房屋時侵犯優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

（四）農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認定無效。在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此對這類合同，應(yīng)因違反國家政策而認定為合同無效。

（五）非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；權(quán)屬有爭議的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

大量農(nóng)村勞動力涌入城市去尋找發(fā)展機會，造成越來越多的農(nóng)村房屋閑置，現(xiàn)實中一些村民便以出賣的方式轉(zhuǎn)讓自己的房屋，但是很多人卻不知道買賣農(nóng)村房屋應(yīng)符合一定的條件的。所以在決定購買農(nóng)村房屋之前，最好先咨詢專業(yè)的律師該農(nóng)村房屋能否買賣，哪些情形會導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同無效，謹防自己簽訂有瑕疵的合同或者是購房之后無法辦理過戶而利益受損。

二、上海農(nóng)村宅基地買賣是否合法

農(nóng)村宅基地買賣是不合法的。農(nóng)村宅基地不能買賣，但宅基地上的房屋可以買賣。

司法實踐中，對于同一集體經(jīng)濟組織成員間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，合同有效。但對于本集體經(jīng)濟組織成員與本集體經(jīng)濟組織之外的單位或個人簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，一般應(yīng)認定無效。

農(nóng)村房屋要買賣必須具備以下條件：

1、如果農(nóng)村房屋的受讓對象是同一集體經(jīng)濟組織的成員；

2、受讓人沒有其他房產(chǎn)；

3、該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過批準建造的，并且該受讓房屋必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標準；

4、房屋買賣應(yīng)當(dāng)申請并經(jīng)集體經(jīng)濟組織批準同意。

三、現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房能買嗎

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》日前發(fā)布，其中明確了相關(guān)工作的重大政策問題。前不久，國土資源部召開通氣會表示，將力爭在明年年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確制定出小產(chǎn)權(quán)房最新政策，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70％－80％。

1、小產(chǎn)權(quán)房不予發(fā)放房產(chǎn)證

（1）小產(chǎn)權(quán)房一般是指未辦理相關(guān)證件，在農(nóng)村集體土地建造的房屋，這也就意味著其房屋的合法性不被國家承認，若是去相關(guān)部門辦理房產(chǎn)證等證件時，是不予進行辦理的。

（2）截止至今，我國小產(chǎn)權(quán)房的面積在66億平方米左右，從這個數(shù)字我們不難看出小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量之多，但是由于其并未被國家承認，總是有很多人抱有總有一天會被國家承認，小產(chǎn)權(quán)房會合法化的僥幸心理，但根據(jù)目前的政策來看，小產(chǎn)權(quán)合法化的這一天還有挺遠。

2、禁止新建和買賣小產(chǎn)權(quán)房

（1）農(nóng)村土地屬于該村集體組織所有，并且執(zhí)行一戶一宅的制度，據(jù)了解，國家嚴令禁止在集體土地上進行建造小產(chǎn)權(quán)房，若是有人違規(guī)建造，將會面臨懲處。

（2）小產(chǎn)權(quán)房不止禁止新建，還禁止買賣，若是違規(guī)買賣小產(chǎn)權(quán)房，買賣人將會被沒收非法收入，對于那些擁有城鎮(zhèn)戶口卻想要買農(nóng)村的房屋的人來說，是被禁止購買的。

（3）雖然小產(chǎn)權(quán)房不容許買賣，但是可以轉(zhuǎn)讓，但是轉(zhuǎn)讓雙方得是同屬于一個村集體組織的成員，轉(zhuǎn)讓前還得向相關(guān)部門提交申請，待申請通過后，便可轉(zhuǎn)讓。

3、禁止將小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化

（1）目前我國農(nóng)村土地和房屋在進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，尤其是農(nóng)村房屋的不動產(chǎn)登記工作，該項工可能存在不少遺留問題，當(dāng)?shù)卣€需妥善進行處理。

（2）目前的國家政策是不承認小產(chǎn)權(quán)房的，所以農(nóng)村房屋的不動產(chǎn)登記工作是不能進行小產(chǎn)權(quán)房的登記的，也不容許有人將小產(chǎn)權(quán)房合法化。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

三、農(nóng)村集體安置房可以買賣嗎

農(nóng)村安置房可以買賣。農(nóng)村的拆遷安置房從嚴格的意義上講，是安置拆遷人的，若其取得完整的財產(chǎn)所有權(quán)，可以出售。若沒有取得完整的財產(chǎn)所有權(quán)，則出售就不行的。買房者在購買拆遷安置房時，不能僅僅看到其相對低廉的價格，更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險。

一、拆遷安置房可以買嗎?

拆遷安置房可以買賣，能買，但是有一定的風(fēng)險。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者，而且買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益，交易時間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。

二、拆遷安置房是不是小產(chǎn)權(quán)房

1、小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。2、拆遷安置房屬于經(jīng)濟適用房，不是小產(chǎn)權(quán)房。3、經(jīng)濟適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下計劃，用地一般實行劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收。4、開發(fā)商為了實現(xiàn)盈利目的，在安置土地上建造的房屋往往會超過安置所需房屋數(shù)量，并在交納土地出讓金的情況下將剩余房屋對外出售，則該部分房屋嚴格來講，已不再屬于拆遷安置房的范疇之內(nèi)，而是與普通商品房一樣可以直接對外出售，上市進行交易。5、小產(chǎn)權(quán)房則是相對于全產(chǎn)權(quán)房的一種俗稱，是指國家不予頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，多為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民在集體土地上建造并向外出售的房屋。

三、房屋拆遷是否可以強制執(zhí)行

房屋拆遷一般可以強制執(zhí)行，具體如下：

1、簽訂拆遷補償協(xié)議后，一方不履行的另一方可以向法院起訴，可以申請強制執(zhí)行；

2、如果沒有簽訂拆遷補償協(xié)議，被拆遷人對拆遷補償決定不起訴又不執(zhí)行的，拆遷部門可以申請強制執(zhí)行。

拆遷安置房買賣一般不合法，具體如下：

1、法律規(guī)定，安置房在五年之內(nèi)是不能進行買賣的；

2、由于安置房各個市的政策不一，因地制宜，所以規(guī)定也并不硬性，對于安置房，國家對這種買賣交易是不允許的，所以這種情況下簽的過戶合同都是不受法律保護的，也無法公證；

3、對于尚未住滿5年的安置房，政策規(guī)定不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類安置房的業(yè)主，以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合安置房購買條件的家庭或由相關(guān)部門收購。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

四、拆遷安置房有房產(chǎn)證可以買賣嗎

法律分析：可以。具有完全產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房是可以進行買賣的。拆遷安置房如果進行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，是可以上市交易的，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行占有、使用、受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋，其權(quán)利受我國法律的保護，而其它任何房產(chǎn)證不具有同等法律效力。不管是什么性質(zhì)的房屋只有在取得房產(chǎn)證后才可以進行二次交易，沒有取得房產(chǎn)證是禁止上市交易的。1.簽訂房地產(chǎn)買賣合同，在合同中寫明雙方的約定；2.攜帶雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本等資料到房地產(chǎn)交易中心；3.去房地產(chǎn)交易中心進行過戶，并交納相關(guān)費用；4.雙方當(dāng)事人一定到場簽字，完成過戶。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第二百零九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第二百一十條：不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。