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租來的房子沒得到拆遷補(bǔ)償，承租人做到以下幾點(diǎn)打贏了官司

發(fā)布時間：
2024-09-23 11:11:21
作者：
圣運(yùn)律師
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很多人認(rèn)為只有房屋所有權(quán)人才有權(quán)在征地拆遷中獲得補(bǔ)償，但實(shí)踐中房屋常常涉及出租，如果我們租用的房屋被拆遷，我們是否有權(quán)獲得補(bǔ)償呢？今天圣運(yùn)律師帶大家看一起最高法案例，學(xué)習(xí)承租人在征地拆遷中的權(quán)利。

租來的房子沒得到拆遷補(bǔ)償，承租人做到以下幾點(diǎn)打贏了官司

高院判例案情簡介

趙先生是廣東省開平市人，幾年前其經(jīng)營的某圖書館與當(dāng)?shù)乩钕壬?jīng)營的茶館簽訂了一份《房屋租賃協(xié)議書》。在協(xié)議中雙方約定：趙先生自愿將圖書館的部分建筑物出租給李先生，租期為十年。在合同中雙方還明確約定，如果遇到了政府的政策行為的，趙先生必須在第一時間內(nèi)通知李先生，并有責(zé)任和義務(wù)共同協(xié)商解決辦法，同時共同協(xié)商補(bǔ)償協(xié)議，趙先生作為出租人不可擅自單方簽訂任何協(xié)議與合同。幾年后，由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展項目建設(shè)需要，征收部門作出了《開平市市人民政府房屋征收決定書》，茶館所在地被納入到征收范圍內(nèi)。隨后，趙先生便與該政府達(dá)成了產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償協(xié)議。對這份協(xié)議規(guī)定，茶館經(jīng)營者李先生提起訴訟，請求判決當(dāng)?shù)卣块T依法履行向茶館進(jìn)行補(bǔ)償和賠償?shù)姆ǘ氊?zé)。

在訴訟過程中，一審、二審法院均認(rèn)為，征收補(bǔ)償決定只能對被征收人即房屋所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。房屋承租人與房屋所有權(quán)人之間的房屋租賃關(guān)系屬于民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方租賃合同的約定通過民事訴訟程序另行解決。茶館屬于被征收國有土地上房屋的承租人，不具有直接向征收人提出補(bǔ)償請求的權(quán)利，因此駁回了茶館的訴訟請求。李先生不服，遂提起上訴。

案件一路來到了最高人民法院，在裁判過程中，最高法表示，在房屋征收補(bǔ)償案件中，一般而言，只有房屋所有權(quán)人才與征收行為和補(bǔ)償行為有利害關(guān)系，可以針對征收行為或者補(bǔ)償行為提起行政訴訟。房屋的承租人通常并不與補(bǔ)償行為有利害關(guān)系，但是，在補(bǔ)償義務(wù)主體知道或者應(yīng)當(dāng)知道存在房屋承租人且承租人具有獨(dú)立的補(bǔ)償利益后，既不在其與房屋所有權(quán)人簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議或者作出的補(bǔ)償決定中給付上述獨(dú)立的補(bǔ)償利益，也不另行與承租人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定解決上述獨(dú)立的補(bǔ)償利益問題，則房屋承租人有權(quán)以自己名義主張上述獨(dú)立的補(bǔ)償利益。據(jù)此，最高法認(rèn)為茶館的起訴符合法定條件，撤銷了一審、二審裁判，指令中級人民法院繼續(xù)審理。

圣運(yùn)律師法律評析

針對承租人征收拆遷中的合法權(quán)益如何得以維護(hù)，圣運(yùn)拆遷律師團(tuán)隊整理出以下幾點(diǎn)供承租人參考：

一、承租人在某些情況下有權(quán)獲得拆遷補(bǔ)償、臨時安置補(bǔ)償。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。因此，一般而言，承租人無權(quán)主張補(bǔ)償利益。但承租人和房屋所有權(quán)人之間可能存在不同性質(zhì)的租賃關(guān)系，如公有住房租賃、直管住房租賃、單位自管公房租賃，即使在完全市場條件下的私有房屋租賃，雙方也可能在合同中存在有關(guān)征收補(bǔ)償?shù)奶貏e約定，此時該約定應(yīng)當(dāng)受到尊重。尤其第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。其中第一項應(yīng)當(dāng)全部由所有權(quán)人享有外，第二項、第三項的搬遷補(bǔ)償、臨時安置補(bǔ)償以及第二款的補(bǔ)助和獎勵承租人也有機(jī)會獲得。

二、承租人的補(bǔ)償方式的確定方式。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。

三、承租人在以下幾種具體情形下可主張補(bǔ)償利益。

（1）當(dāng)補(bǔ)償義務(wù)主體不知道房屋存在承租人時，將全部補(bǔ)償利益給了所有權(quán)人，此時承租人可以將所有權(quán)人作為被告提起民事訴訟，要求返還不當(dāng)?shù)美?/span>

（2）當(dāng)補(bǔ)償義務(wù)主體知道房屋存在承租人時，對所有權(quán)人和承租人分別作出補(bǔ)償決定或簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

（3）當(dāng)補(bǔ)償義務(wù)主體知道房屋存在承租人時，但沒能與承租人達(dá)成一致，故意繞開承租人直接與所有權(quán)人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

補(bǔ)償義務(wù)主體在知道或應(yīng)當(dāng)知道存在房屋承租人具有獨(dú)立的補(bǔ)償利益后，既不在其與房屋所有權(quán)人簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議或者作出的補(bǔ)償決定中給付上訴獨(dú)立的補(bǔ)償利益，也不另行與承租人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議或作出補(bǔ)償決定解決上訴獨(dú)立的補(bǔ)償問題，則房屋承租人有權(quán)以自己的名義提起行政訴訟以此主張該利益。